周边社区的中高收入居民、商务人士以及周边地区的 游客
距离 8km 15km 12km 10km 12km 45km
龙华商圈
龙岗中心城 商圈
后海商圈 CBD中心商圈
本案
龙岗中心城 商圈
金三角商圈 华强北商圈
7
1 项目基本概况 2 项目经营分析 3 发展前景分析
益田假日广场综合体研究
8
2.项目经营分析——2.1项目经营模式分析
B3 停车场
智能化停车场
2.项目整体研究——2.2商业部分分析
购物广场品牌——国际一、二线品牌为主打，同时辅以类型齐全的商品， 满足消费者的需求。
类型
主要品牌
男女服饰
1436 ／AIGNER ／Aquascutm ／ARMANI COLLEZIONI ／ARMANI JEANS B／OSS HUGO BOSS ／ BURBERRY ／Calvin Klein ／Calvin Klein Jeans ／Calvin Klein Underwear ／CHEVIGNON ／ Columbia ／ELLE HOMME ／ESPRIT ／G-STAR ／GUESS ／H&M ／KING GIBSON ／LEVI'S ／MARK FAIRWHALE ／MISS SIXTY/ENERGIE / MAGNUM／only／Vero moda／jack&jones ／PIERO GUIDI ／REPLAY ／THE NORTH FACE ／TOUGH ／ZARA
经营模式——商业+办公+酒店综合体模式，以商业为主体的经营模式
酒店
（18%）
国际酒店 公寓
产权式？+ 服务式
办公
（9%）
商业
（56%）
总部基地 购物广场
物业类型 商业 写字楼 酒店 其他
总建筑面积
面积（平米） 73026 12000 23036 22914 130976
2.项目整体研究——2.2商业部分分析
益田假日广场综合体研究
DTZ Consulting Department 2010.11
益田假日广场项目研究—分析思路
2
1 项目基本概况 2 项目经营分析 3 发展前景分析
益田假日广场综合体研究
3
1.项目基本概况——1.2交通概况
交通条件——交通便捷。紧邻城市主干道深南大道，为地铁1、2号线交汇 处，项目地下三层设有大型巴士换乘站。
购物广场定位——中国首家国家化体验式购物中心
商业定位 商业面积 占总面积比率
中国首家国际化体验式购物中心 12000㎡ 56%
经营模式 只租不售，开发商自主招商运营管理
市场价值
项目定位高档，招商的品牌全部为国 际一线品牌，其中30%的国际品牌是 首次进入深圳市场
主要功能 百货、餐饮、影院、滑冰场、反斗城
稀缺 口岸资源
2007年，西部通道开通，将带来更多的香港消费者 来深消费。
1.项目基本概况——1.3周边主要商圈
周边主要商圈——与深圳主要商圈距离都在8km以上，面临竞争相对较小
所属区域 南山区 罗湖区 福田区
宝安区 龙岗区
商圈 南山后海
商圈 金三角商圈
华强北商圈
CBD商圈
宝安新中心
龙岗中心
等级
市级 商圈
双地铁 物业
深圳唯一拥有双地铁站厅的地铁上盖物业，为地铁1 、2号线交汇处，连通整个深圳区域。
公交 枢纽站
紧邻世界之窗公交枢纽站，52条公交路线辐射全市 ，日流量数千车次，人流量达数百万人。
紧靠深南/ 滨河主干道
紧靠深南、滨河两大城市主干道，通过深南、滨河大 道，可以快速到达宝安国际机场/火车站/罗湖口岸/皇 岗口岸等，商务/旅游/度假交通极为便利。
Alfred Dunhill
运动休闲服饰/ 西 端 ： TOYS“R”US 反 斗 城 、 ADIDAS 、FILA,CONVERSE 、 KAPPA 、 KLOSS 、
L1 反斗城/名表/ VERSINO、周生生、Ftier、博士眼镜、DURBAN、OMEGA、亨吉利、LOTTUSSU
市级 商圈
市级 商圈
市级 商圈
次市级 商圈
次市级 商圈
主要物业 海岸城、保利文化中心 东门、人民南路、地王 赛格广场、华强
购物公园、中心城
港隆城、都市摩尔 宝钜城、锦绣花街、罗 马公园
市场定位
提供高档商品和服务为主
提供大众化、潮流化消费为主
提供时尚实惠的中高档商品和 服务 提供高档商品、餐饮和娱乐服 务 提供中高档零售、餐饮和文化 娱乐服务为主
提供中高档零售服务为主
消费者定位
深圳高收入居民、高消费水平的国内外游客和商务人 士
本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民
中等收入的深圳居民、商务人士、国内外旅游观光人 士以及产业中游零售商和产业上游的供货商
国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等 活动的深圳居民，福田区中高收入居民
区内常住居民，包括新中心区内的新增居民、107国道 沿线居民、香港及深圳特区内游客
主力店
新世界百货、嘉禾影院、全明星冰场 、四海一家餐饮、TOYS“R”US反斗 城
2.项目整体研究——2.2商业部分分析
购物中心主要功能——以购物为主体，辅以休闲及餐饮。引入国际一线品 牌，提升商场形象档次，而影院、滑冰场等引入则与“体验式”的定位很 好的结合。
体验式购物中心
购物
国际一线品牌
休闲 中影益田影院
B1
银行/餐饮/休 闲服饰/母婴室
西端：兴业银行、KFC、必胜客、味千拉面、Disney、BeLLE、Armani Jeans、GSTAR RAW 东端：ZARA、H&M、CK Jeans、Guess、 LEVI’S、ESPRIT、OLNY Vero
B2
滑冰场/精品超 市/数码/餐饮
西端：全明星滑冰俱乐部、大家乐、仙踪林、安徒生、APPLE 、钜田数码 、Coodoo、 love&love 东端：OLE’高端精品超市、时间廊、八马茶叶、金六福
西端：JAGUAR、JESSICA,EPISODE、CK、Anna Tosani、STACCATO、MEPHISTO、
L2
男女服饰/精品 W.、on&on 、INSUN、Aimer、诗篇
皮具
东端：BOSS HUGO BOSS、ARMANI、PORTS、GIADA、VERRI、CERRUTI 1881、
餐饮 中西餐
精品超市
滑冰场 反斗城
快
餐
咖
啡
2.项目整体研究——2.2商业部分分析
楼层品牌分布——各大品牌主要为国际一二线，提升了商业档次，但整体 业态布局的主题方向不够明确。
楼层 功能布置
主要品牌
L3 影院/餐饮
西端：中影益田假日影城、江南厨子、Holiday Coffee、 东端：美食广场“四海一家”、王品台塑牛排、大渔铁板烧