工程部各系统设备运行管理流程 單位名稱 設施設備維護部 流程名稱 設備運行管理 任務概要 設備管理與日常管理 單位 物業工程部 設備運行管理人員 设备承包商 節點 A B C 任務程序、重點及標準

1 2 運行管理人員負責開機全程運行狀況檢查 3 密切注意設備的各個工況

4 如果出現故障，確定故障的嚴重程度，如嚴重，通知承包商維保，工程部配合

5 如果設備運行正常，則工程部人員定期檢查，維保 6

7 如果設備管理人員對設備任何改動，應當書面征詢承包商，得到對方審批后，方可進行實施；工程部嚴格檢查

8 檔設備非常態運行時，應與承商取得聯繫，

9 10 設備承包商確定其可行性，并提供專業意見，在專業指導下實施

11 設備管理人員對整個系統檢查 12 否 是 設備檢查完成后填寫相關《系統檢查記錄》

開始 發現故障 設備全程運行檢查 設備各部件情況

重大故障 定期檢查、維護 改動設備書面徵詢意見 實施 設備運行超負荷、超時等

定期檢查 檢查記錄

维修 维修

審批 可行性確定 專業意見

配合 實施 1 空调设备运行管理规程 1）目的： 确保制冷空调设备设施保持良好性能，保证空调温、湿度处于舒适范围。 2）适用范围： 制冷空调设备、设施的运行管理。 3）职责： （3.1） 制冷空调设备运行员负责制冷机的操作、监视和记录。负责空调设备的操作、监视和记录。 （3.2） 空调设备维修员负责设备检修，日常清洁维护。 （3.3） 主管负责空调设备、设施的综合管理，对上述工作的操作、检修给予指导及检修、监督、检查。 4）制冷空调运行员工作程序： （4.1） 运行人员熟知设备操作规程，按运行时间起停设备。 （4.2） 按照《空调机操作规程》进行设备区域巡查，记录在设备巡视表中。 （4.3） 及时调整设备，保持商场温度在适宜范围。 （4.4） 巡视检查制冷机运行状态，随时检查水泵电流、冷冻水循环状况。 （4.5） 做好工作交接班，接班人员提前10分钟到岗与交班人员进行现场交接工作，内容包括： （4.6） 制冷机组运行情况，各冷冻水泵及辅助设备运行状况有无故障处理过程、结果。 （4.7） 空调设备运行情况有无异常，设备启停状况。 （4.8） 巡查记录应完整，交接班记录清楚，并及时转达上级指令不得延误。 （4.9） 公用工具、仪器、钥匙当面点清，损坏情况记录在交接本上。 （4.10） 每班交班前应做好机房清洁，消防设备完整有序。 5） 制冷空调维修员工作程序： （5.1） 按保养计划进行维护保养。 （5.2） 每月定期清扫空调机房。 （5.3） 制冷机运行工作中，应协助运行人员检查冷却塔设备冷却水量、水质，发现问题及时处理。 （5.4） 完成空调设施的维护、检修工作，保证其功能正常。 （5.5） 对设备定期更换的配件及时统计整理，呈交工程主管。 （5.6） 制冷机、空调机设备由运行员负责操作。 （5.7） 运行中出现停电等异常情况应及时采取应急措施。 （5.8） 严禁吸烟，保证机房安全、干净和整洁。 （5.9） 运行人员应依据气温变化及时调节空调负荷。 （5.10） 保持机房照明及机房通风，保证设备和人员工作安全。 （5.11） 运行人员不得脱岗，确保设备运行有人监护。

2 空调运行巡视制度 接班查看交班记录，了解设备运行状况。 1） 接班后巡视冷冻机房、冷水泵房、热力站等设备。 2） 制冷机各运行水泵每二小时记巡视记录。 3） 各栋新风机、排风机、膨胀水箱每班次巡视二次。 4） 巡视发现问题及时解决，相应调整。 5） 巡视项目： （5.1）新风机：供回水压力、供回水温度、新风阀状态、电动阀状态、进出风温差、风机皮带。 （5.2） 各栋膨胀水箱、水位。 （5.3） 排风机运行状况。 （5.4） 冷却塔：风扇、补水、电加热状况。 （5.5） 交班巡视处理的工作、设备情况，与接班人员要有文字说明并签字。 （5.6） 当班出现问题记录，并说明原因。

3 制冷机组开停程序 1） 开机前检查冷冻水泵、冷却水泵是否自动、手动。 2） 检查冷却塔处于运行或自动状态。 3） 检查制冷机主控制柜是否送电。 4） 制冷机油位必须在低视位镜上可见或超过1/2位置。 5） 油温应保持在（60℃~64℃）。 6） 启动冷冻水泵、观察冷冻水温度变化、压力值。 7） 油泵开启检查、油温、油压不低于设定值。 8） 开启冷却水泵，观察冷却水温、压力值。开启冷却塔风扇。 9） 启动主机检查导叶行程、油压、蒸发温度、蒸发压力、冷凝压力、冷凝温度、电流、温差。 10） 记录主机运行状态，油温应保持在（43℃~48℃）。冷却水温应在（27℃~32℃），根据室外气温调整出水温度。 11） 停机程序：按停机按钮减负荷停机，停冷却塔风扇，冷却水泵、冷冻水泵，油泵后润滑停机，记录停机时间。 相关表格 表4《空调设备巡检表》 表6《年度保养计划表》

4 给排水设备运行管理规程 1） 目的： 确保大厦范围内服务，卫生设施用自来水、热水及中水供应满足服务要求，排水设施正常通畅，及时修复设备故障。 2） 适用范围： 适用于大厦给水、排水设备和用水设施的维护管理。 3） 术语： 给排水是指输送和调节水量、水质的设备及使用后水的排放设备。 4） 职责： 值班员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告，并协助维修人员的工作。 维修人员负责给排水设施维护和维修，负责日常机械设备的维护工作。 给排水主管负责给排水设备、设施、机械设备设施的综合管理及上述工作的检查监督。负责每月自来水、热水、中水的能源统计报告工作，消防，喷淋及水设备、软化水设备的检查工作。 5） 值班员工作程序 （5.1）值班员按照《设备巡查规程》定时巡查设备，负责24小时运行的操作、监控、记录、水质化验检查。将设备运行状况和异常问题记录于《交接班记录本》 （5.2）设备机房每周清扫一次卫生，设备每月清洁一次。设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍。 （5.3）及时完成报修单工作，日维修不压单、甩单，保证维修质量和数量的完成。 （5.4）值班员、化验员按时、按期进行水质化验，将化验结果记录在《交接班记录本》上，并将化验单上报工程部。 6） 维修员工作程序 按《给排水设备维修保养规程》要求进行维修保养。并记录于《设备维修表》《储水箱清洗、消毒记录表》。 7） 主管职责： （7.1）负责给排水设备、设施的综合管理，包括技术资料，档案收集、保管。负责设备配件材料的采购计划的编制工作。 （7.2） 对给排水设备设施维护、保养提供工作指导及监督检查工作。 （7.3） 定期将计量用压力表、流量表更换下来集中送检。 （7.4） 每年12月制定下一年度设备检修计划，编制《给排水设备计划检修表》，并按运行情况制定相应的大修计划。 （7.5） 绘制上年度大厦用水曲线图，上报工程部。 8） 工程部经理职责： （8.1）每月最后一个星期组织有关人员对给排水设备设施及维修工作进行一次检评。 （8.2）审核《水泵设备计划检修表》《储水箱清洗消毒记录表》及大修计划。 9） 设备间管理工作程序： （9.1）非工作人员进入设备间需经给排水主管或工程部经理批准后，由本专业人员陪同，方可进入。 （9.2） 设备间的机电设备由值班员负责操作，其他人不得擅自操作。 （9.3）控制柜转换开关，无特殊情况下应打在“自动”位置。连续运转的泵类设备每隔15天轮换使用。 （9.4） 保持设备间良好的照明、通风、门、锁开启要灵活，无破损。 （9.5） 不得擅自改动设备的线路、器材，若需改动，须经上级领导同意后，方可进行。 （9.6） 使用器具工具，材料等应码放整齐，保持房间干净、整齐，无积尘，消防设施要安全可靠，做好挥发腐蚀物品的存放保管。 10、 停水管理工作程序： 因维修等原因停水，应由给排水主管报告工程部经理，经理批准后转呈大厦领导，经过获准和相应部门经理会签，并提前24小时发函通知。应得到大厦值班经理的调度许可再实施。对突发的故障（事故）停机应立即报告工程值班室大厦值班经理（夜间）。并联络有关部门协助处理，并在恢复供水后30分钟内报告给工程部经理，大厦值班经理和有关部门。 11、季节防护措施： （11.1）夏季前清除各部位排水沟地漏和杂物，保持排水通畅，同时在车库坡道出入口处预备沙袋等防汛措施。 （11.2）冬季前检查各供水管道的保温，并修补破损处，保持保温层完整，需防冻池水的部位，要提前做好准备。

5 给排水设备、设施操作规程 1） 目的 给排水设备、设施保持性能稳定，运行正常。 2） 适用范围 给排水设备、设施的操作。 3） 术语 指专用设备固有的特性和作用功能。 4） 职责 值班员负责给排水设备的操作、巡查、记录和异常情况的报告。 5） 给水设备操作规程 （5.1） 检查水箱水位、电源开关、水阀位置。 （5.2） 开启进水阀，关闭泄水阀。 （5.3） 水泵控制开关，转到“手动”位置。 （5.4） 按控制柜上“启动”按钮（水泵开始运转）。 （5.5） 缓慢打开出水阀门观察压力表指旬上升位置。