国家既对它拉动内需和ＧＤＰ寄予厚望，又对90年代地产泡沫记忆 犹新甚至有十年怕井绳之嫌！所以造成中国的房地产金融政策经常处
于波峰浪谷的极端性和中断性状态，像当年的停止向房地产贷款和禁
止房企上市以及03年以来的房地产泡沫论，都充分说明政府和银行对 房地产业的判断和把握缺乏准确性特别是前瞻性。
细想一下，在过去6年房地产市场繁荣的掩盖下，现金为王的规则
2、总投资16亿，每期大约5-6亿元
3、1期、2期四证齐全，3期不全
商业银行房地产项目融资
内资银行项目贷款案例
贷款门槛：
与中小开发商一样，项目A 必须符合政策要求 1、四证齐全：只能1期、2期申请贷款，3期不行 2、自有资金：
必须提供地价款付清证明，防止以贷款支付地价；
各期土地与工程款投入量必须达到该期总投资的35％， 且提供书面的已付款凭证和发票；
比如银行：从经营角度来说，银行永远给你办喜事而不会为
你办丧事，当一个行业发生动荡或者你的企业发生波动时，银行 很可能就会釜底抽薪。
感言
五、现金为王，而且是大王
严格地说，中国还没有经历过一个完整的房地产行业周期，尽管 已有舆论和业内人士提出十年周期论，但中国房地产自身的发展轨迹
尤其是市场化和专业化的历程还不足以支持这一论点。
香港银行对于发展商的贷款分为两种：
1、地盘贷款 2、建筑贷款
商业银行房地产项目融资
外资银行项目贷款
• 香港房地产项目贷款介绍
1、地盘贷款
银行对该类贷款持保守态度，发放该类贷款的必要条 件包括项目明确的发展计划和发展商的一定实力。即使这 样，地盘最高贷款金额也不得超过地价的50%。 拍卖交易的土地，由于拍卖资料非常详尽正确，而且 参加拍卖的公司实力较强，因此取得此类底盘贷款相对容 易，但仍受地价50%的金额限制。



贷款期限：根据项目开发和销售进度而定，1-3年都有 其他条件：存款、按揭、其他业务，比如票据贴现等
商业银行房地产项目融资
内资银行项目贷款 贷后管理： 1、款项支付 2、销售回款 3、书面形式：承诺函或监管协议
商业银行房地产项目融资
内资银行项目贷款 国内某品牌开发商实例——项目A
项目A简况： 1、建筑面积40万平米，分3期开发
信嘉华等，但规模较小；汇丰、花旗、渣打等规模较大的
银行均以制造业、原有的国际客户为主，基本不涉及国内 的房地产信贷。 但2007年开始，大部分外资银行开始进入这一领域。 主要是给予对大陆房地产市场的认识和未来的机遇判断。
商业银行房地产项目融资
外资银行项目贷款
• 香港房地产项目贷款介绍
国内外资银行（其实就是永亨、中信嘉华等几家）对 房地产项目贷款的做法，多数是将香港的模式搬进来，然 后根据国内政策要求做了一些变通。
商业银行房地产项目融资
内资银行项目贷款案例
品牌房地产集团公司的优势： 银行贷款业务在执行中的灵活性 集团公司的议价能力
以该项目为例，一些灵活性的特殊做法：
商业银行房地产项目融资
外资银行项目贷款
2006年以前，国内外资银行基本不涉及房地产业务， 只有少部分银行有该业务。 比较了解内地市场并比较进取的银行主要是永亨、中
1、四证齐全 土地使用权证、用地规划许可证、 工程规划许可证、工程施工许可证（非桩基）
2、自有资金 包括地价付清证明、工程投入的凭证， 自由资金达到35％以上， 3、分期开发的项目，按各期衡量
商业银行房地产项目融资
内资银行项目贷款

贷款方式：抵押或者担保 普通开发商、品牌开发商各不同 贷款利率：一般的地产商，利率上浮幅度不等， 最低也是 基准利率； 品牌的开发商，利率或许有下浮，但至少必须 是集团担保；而且银行规模紧张时利率也会上调。 市场化现象越来越明显。
商业银行房地产项目融资
内资银行项目贷款案例
贷款方式：
集团公司为项目公司提供担保。
贷款利率： 贷款金额：
1、2期各2-3亿不等，但每期都没超过当期总投资的65％
商业银行房地产项目融资
内资银行项目贷款案例
贷款期限：
两年，主要是根据竣工时间来定。
其他条件：
1、个人住房贷款业务和工程预、结算业务、人民币、外 币资金结算业务、开发项目的代收代付业务等，甲方全 部交由乙方办理，不得交由其他金融机构办理。 2、 专款专用、销售款的监管与使用（见协议）
还没有显示威力。
感言
六、各融资渠道点评
房地产业自诞生之日起，就是金融密不可分的。
房地产业的问题，一定程度上就是金融问题 内资银行信贷——瑕不掩玉、长期看好 各类企业债券——望穿秋水的长期利好 各类信托产品——成长期的补充渠道 众多海外资本——潮起也有潮落
第一讲 房地产融资模型和案例
感言
三、两点相互制衡，决定了公司的资金管理模式
1、公司的实际根本的还是 抗御风险的要求。 2、国家的政策要求 主要指信贷政策、税收政策，以及外资外管政策
感言
四、寻根溯本求自我
——保持良性的经营状况，是防御资金风险的根本
从各债权方而言，各类融资皆因公司良好的经营而来，也将 随公司的经营状况恶化而去。我们只要保持良好的经营状况，就 保持了持续融资的可能。
感言
二、资金管理的专业性越来越高
随着各项金融政策的不断出台与完善、企业自身项目的多样 性以及融资渠道的多样化，相对应的对资金管理的专业要求也就 越来越高。 比如从专业只是来说，首先是金融知识、房地产专业知识； 其次是会计、税收、投资等知识；还有国家的法律法规、相关 部委的相关规定等等（比如外管、商务部门）
房地产资金管理体系及融资模型
实战培训
感言
一、告别灰色的融资年代
90年代及其以前，企业融资依靠银行贷款，其他途径基本被 戴上非法融资的帽子； 当时计划经济下的银行信贷管理模式，导致了获得银行贷款 的灰色途径。只要找到负责审批的关键人，就可以拿到银行贷款。 随着信贷审批权力的上收和银行内部信贷审批机制的不断完 善，加上市场经济的不断发展，现在获得银行贷款，主要靠的是 企业自身，即自身的经营状况和经济实力。
一． 二． 三． 四． 五． 六．
房地产一般银行项目融资 房地产集团银行授信管理 房地产信托项目融资 房地产项目境外融资 房地产债券融资 表外负债设计
一．房地产一般银行项目融资
• • 内资银行一般项目融资、案例及分析 外资银行一般项目融资、案例及分析
商业银行房地产项目融资
内资银行项目贷款

贷款门槛：