图：
双D港新兴产业园区
是大连市发展高新技术产业的重 要组成部分，是未来金州新区一 个千亿级产业集群（电子信息）、 二个百亿级产业集群（生物医药、 LED）建设的重要支撑区域。
区域产业
区域产业利好——英特尔芯片项目处于区域龙头地位，引领区域进入 高速发展状态
英特尔大连芯片厂是英特尔在全球设 立的第八个、亚洲设立的第一个 300 毫 米晶圆厂； 项 目 占 地 4 平 方 公 里 。 月 产 5.2 万 片 300毫米晶片，预计年产值将达200亿元 人民币；
开发区产业
区域工业经济和现代服务业持续发展齐头并进，是千亿产业聚集 地、人口承载地，产业结构优化带动需求增加
开发区三大产业占比增幅
633.5 450.0% 60.00% 50.00%
开发区产业结构对比图
700 600 500 400 300 200 100 0 2003 2004 第一产业 2005 2006 2007 2008 2009 第一产业 第二产业 第二产业 第三产业（亿元） 第三产业 226.8
大连经济技术开发区发展沿革
1984-9-25 1984-10-15 国务院正式批准兴建大连开发区
大连开发区开工建设
2004年
金石滩国家旅游度假区合并到大连开发区
2005年
大连出口加工区合并到大连开发区
2008年
双D港合并到大连开发区
2010-4-9
《大连新市区管理体制改革实施意见》实施，开发 区9个街道一并规划为金州新区组团
滨海板块： 驱动因素：依托滨海资源、品质 项目类型：品牌开发商品质大盘 客户属性：自住、养老、投资 平均价格：7000-9000元/平
南部滨海板块与大连市主城区互动 明显，同时城市性及资源性突出， 成为区域高端客群聚集地； 中心板块价值继续巩固及攀升，为 城市发展一流区位，承载新区内中 高端客群集聚，并吸引大连主城区 中高端产业人群及投资客群流入， 同时加强对东北客群吸引； 金石滩板块具备良好的临海生态资 源和主题性娱乐休闲资源，城市性 逐渐加强，吸纳城市远期自住及投 资客群； 西山、东部板块为城市普通价值区 域，吸纳低级刚需、基础产业及城 市化人群。
开发区经济增速明显，全局地位日益提升，房地产开发势头高涨
开发区固定资产投资额年度走势
26.75%
21.60% 22.68% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 2008 2009 2010 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 60.00% 48.70% 35.20% 30% 262.3 12.80% 135.6 71.3 0.00% 2005
250 200 150 100 58.01 50 0 2007年 2008年 2009年 可售量
135.76
139.29 101.19
20.0%
10.0% 0.0% 2010年 成交量 2011年 供销比 （数据来源：大连中原市场研究部） 2012年
2011年史上最严厉楼市调控政策影响区域成交，但是年度市场消化仍旧破百，折射出区域置业需求旺盛； 进入2012年，区域大盘集中释放，整体供应量大幅度上扬，但受市场观望氛围影响，成交放缓，当前供销比 仅为51.8%; 从目前市场情况及政策有所松动来看，2013年区域供应量仍将有所增加，整体市场供应将步入高峰期，区域 市场竞争激烈。
（数据来源：大连市政府统计数据）
GDP增长情况示意图
40% 406.9
50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00%
201.7
2006
2007
2008
2009
大连
开发区
占比
金额
增长率
开发区房地产投资占GDP比重示意图
1200 亿元 7.50% 5.50% 4.10% 703.1 52.6 833.17 55 999.8 104.5 10.50% 12.00%
跨海大桥建成后，由大连中山区人
民路至开发区核心区车程仅15余 分钟，至本项目不到半个小时，与 人民路至西安路时间相当，将使新
老城区完全共融。
Part 2.2
开发区经济发展分析
开发区GDP
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2005 2006 2007 20.93% 21.89% 22.46%
40.00%
30.00% 20.00% 10.00%
197.5 188.3 161.9 151.6 131.9 105.4 86.5 10.3 10.1 10.1 8.9 6.5 4.5
15
0.00%
2005 2.17% 62.72% 35.11%
2006 2.42% 61.70% 35.88%
2007 2.24% 61.79% 35.97%
Part 3
开发区住宅市场分析
Part 3.1
开发区住宅市场板块划分
区域板块划分
开发区板块划分为西山板块、东部板块、中心板块、金石滩板块 及滨海板块，其中中高端项目多集中于滨海区域，本案位于开发 区东部板块，具有良好的政府规划支撑，发展前景广阔，但居住 氛围的建立尚需一定的建设周期
东部板块： 驱动因素：资源、品质、产业发展 项目类型：刚需小户型 客户属性：多为自住 平均价格：6000-8000元/平
开发区强劲的经济实力、开发建设日趋成熟，所带来的城市吸纳力为本案的房产发展提供 了坚实的“基础” 。
4
新市区已成为大连的价格洼地，一方面承接着大连众多低端置业需求，另一方面因就业带 动居住及区域良好的宜居性、发展性，引导大量客群向内流入。
5
大连开发区建设目标：以现代工业为基础，以高新技术为主导，以口岸经济为依托，以现 代服务业为支撑的智能化、生态型、综合性的大连市现代化副中心。
25242 20856 22735
27391
22.45 20.8 2004 户籍人口
24.86
21.23 2005
22.83
23.95
24.74
25.1
5000 0
2006
2007
2008
2009
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
流动人口
人口总数（万人）
（数据来源：大连市政府统计数据）
英特尔项目现在属于前期项目引进阶 段，先期投资额为25亿美金，总共投资 额度达到60亿美金；
项目已于 2007 年开工建设， 2010 年 10月25日正式投产； 本案位于董家沟区域，距离英特尔项 目2公里范围内。
区域交通
轨道交通、高速公路加强开发区与母城大连的联系，区内交通网络 完善
快轨3号线，使大连市内到开发区仅需30分钟，此外有大连火车站—开发区公交、大连大学— 大连火车站等小型客车，来往大连市内非常方便； 沈大高速、疏港高速、丹大高速，加强开发区与整个辽宁乃至整个东北的联系；
Part 3.2
开发区住宅市场发展环境分析
供需分析
300
整体上看，开发区供销比值基本平衡，保持在70%左右。2012年 区域受大盘集中释放的冲击及目前市场观望氛围的影响，开发区当 前市场成交放缓
开发区区域近年供销比走势图
72.1% 72.6% 63.8% 183.48 132.24 202.96 42.7% 242.6 218.49 52.4% 129.51 114.52 80.0% 70.0% 60.0% 51.8% 50.0% 125.65 40.0% 30.0%
2008 1.83% 63.06% 35.11%
2009 1.44% 64.07% 34.49%
（数据来源：大连市政府统计数据）
开发区以第二产业为主导产业，第三产业为辅。工业增加值和利润占大连 全行业比重80%以上； 第二产业，带来大量产业人口，人口年龄集中在20-35岁之间的青壮年人 群，催生庞大的刚性居住需求。
Part 2
开发区宏观状况
Part 2.1
开发区发展规划分析
开发区拥有得天独厚的自然条件，三面环海，北依大黑山自然风景 区域规划 区，发展潜力无限 区 域 规 划
开发区行政区域：大连开发区地处辽东半岛东南端，北依大黑山（大和尚山），与金州区接壤；南濒
黄海，与长山列岛隔海相望；东与金州区登沙河镇相连；西接金州蜂腰部与甘井子区大连湾街道毗邻。 下辖马桥子、大孤山、海青岛、湾里、董家沟、金满6个街道，代行管理得胜、大李家和新港。
越强。房地产投资占比亦逐渐增高； 继天津开发区之后，大连经济技术开发区是全 国第二个GDP突破200亿元大关的开发区，被誉 为“神州第一开发区”。
450 18.6
562.5 31
开发区人口
城市竞争力的提升带动区域人口持续大量涌入，催生的居住需求为 近年房地产快速发展提供有利支撑
近年来开发区从业人员平均工资增长情况
单位从业人员平均工资（元）
随着开发区经济的前行，开发区人口数也在稳步增长，为房地产发展提供了坚强的基石； 开发区的产业构成是开发区流动人口增速大于户籍人口的内在原因，在很长的时间内刚需都是开发区客 户购买置业的主流需求； 开发区人的年龄构成呈现年轻化特点，老龄化趋势发展缓慢； 开发区从业人员平均工资稳定增长，居民的生活水平稳步提高。居民的消费能力较强。
30000 56.62 59.26 25000
开发区人口构成及变化趋势
70 60 50 46.09 50.07 53.53
40
30 20 10 0
37.89 19.59 18.3 2003
43.25
20000
27.24 29.58 31.88 34.16 15000 10000 16776 17935 18836