土地出让合同纠纷中违约金的调整
应尊重行政规范性文件的规定
——昆明市国土资源局与被云南仁泽房地产开发有限公司
及昆明滇池国家旅游度假区管理委员会建设用地使用权出
让合同纠纷二审案
李玉林吴学文
裁判要旨土地受让方迟延支付土地出让金所应承担的
违约责任，源于行政规范性文件的规定，相关规定可作为民事案件裁判说理的依据。当事人以约定违约金过分高于实际损失为由主张调减违约金计算标准的，不予支持。但由于个案中合同履行情况、当事人过错程度、出让方所受损失等方面存在差别，根据公平原则，在对格式条款中约定的违约金标准不予调整的前提下，可通过限定违约金计算期间等方式，对违约金总额予以适当调减。
一、当事人的基本情况
上诉人（原审原告）：昆明市国土资源局（以下简称昆明国
资局）。
被上诉人（原审被告）：云南仁泽房地产开发有限公司（以
下简称任泽公司）。
原审原告：昆明滇池国家旅游度假区管理委员会（以下简称滇池管委会）。
二、一审法院审理情况
当事人起诉与答辩：
昆明国资局、滇池管委会向原审法院提出诉讼请求：1.仁泽公司向昆明国资局、滇池管委会交付土地出让金52988.92万元；
2.仁泽公司向昆明国资局、滇池管委会交付自2011年11月28日起至实际付款之日止按照每日千分之一的标准计算违约金；
3.本案诉讼费用由仁泽公司承担。事实及理由：2011年10月10日，国土局与仁泽地产签订《土地出让合同》，约定国土局、滇池管委会将位于太河社区居民委员会宗地总面积为5848
4.86平方米的土地出让给仁泽地产，出让宗地的用途为：其他普通商品住房用地。合同还对出让价款、付款时间、违约责任、纠纷解决方式等进行了约定。滇池管委会不仅因该土地的征收拆迁在前期支付了巨额的城中村改造费用，并且作为土地出让收入的收款人，至今未收到合同约定的土地出让金。因涉案土地系用于昆明滇池国家旅游度假区回迁安置房建设，合同签订后，滇池管委会就向仁泽地产移交了土地，但仁泽地产至今未支付土地出让金，其行为已严重违约，请人民法院支持国土局、滇池管委会的诉讼请求。
仁泽地产辩称，对于未交纳土地出让金的事实予以认可。因合同约定的违约金过高，且仁泽地产现处于重组阶段，已资不抵债，国土局、滇池管委会也未提交证据证明其所遭受的实际损失，故应免除仁泽地产的违约责任。
查明事实：
2011年10月10日，昆明国资局与仁泽公司签订《土地出
让合同》，其中约定：昆明国资局将位于太河社区居民委员会宗地总面积为58484.86平方米的土地出让给仁泽公司，用途为其他普通商品住房用地，出让价款为人民币52988.92万元；合同签订之日起48日内，一次性付清出让价款，受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延交付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能交付出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。《土地出让合同》签订后，滇池管委会将涉案土地交付给仁泽公司，仁泽公司在上面进行房屋建盖，用于城中村改造的回迁安置房，但至今未交付土地出让金。
认定与裁判：
一审法院认为，昆明国资局与仁泽公司签订的《土地出让合同》、《合同补充条款》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，两份合同合法有效。双方签订《土地出让合同》后，滇池管委会将涉案土地移交给仁泽公司，仁泽公司已进行土地开发利用，但未按照合同约定的价款交付土地出让金。故昆明国资局、滇池管委会主张由仁泽公司交付土地出让金，予以支持。鉴于仁泽公司对违约金已提出抗辩，且昆明国资局、滇池管委会并未提交证据证明其实际损失，并综合考虑仁泽公司目前的实际情况，仁泽公司应承担的违约金为：以土地出让金52988.92万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2011年11月28日起至款项付清之日止的利息。另，庭审过程中，昆明国资
局申明仁泽公司应交付的涉案土地出让金及违约金应向滇池管委会交付，滇池管委会及仁泽公司对此均表示同意，故对国土局债权转让的行为予以确认。云南省高级人民法院判决：(一)由仁泽公司于判决生效之日起三十日内向滇池管委员会交付土地出让金52988.92万元；(二)仁泽公司于判决生效之日起三十日内向滇池管委会支付以52988.92万元为本金，自2011年11月28日起至款项付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；(三)驳回昆明国资局、滇池管委会的其他诉讼请求。
三、二审法院审理情况
当事人上诉与答辩：
昆明国资局上诉请求：(一)依法撤销原审判决第二项、第三项，改判由仁泽公司以52988.92万元为本金，自2011年11月28日起至实际付款之日止，按每日1‰的标准交付违约金；(二)本案一、二审案件受理费由仁泽公司承担。理由：(一)原审判决适用法律错误，致使违约金少计近8亿元。本案不符合法律规定的应调整违约金的情形。本案《土地出让合同》的签订相较普通的民事合同有其特殊性，即土地出让合同的范本、条款都应当受到相关法律、法规和规范性文件的严格约束。若不考虑该类合同的特殊性质，而仅依据一般民事合同的规则裁判不符合此类合同的合同目的，有失公平。原审判决以欠缴出让金为本金，按人民银行同期同类贷款利率计算违约金没有法律依据。(二)原审法院分配举证责任错误，应由仁泽地产承担调整违约金的举证责任。本案中仁泽公司对一个未显失公平的条款提出调整的要求，举证
责任应当在仁泽公司，原审法院错误的将相关举证责任分配由昆明国资局及滇池管委会承担显然没有法律依据，违背了公平原则。
仁泽公司答辩称：(一)原审判决适用法律正确。《国有土地收支通知》属于规范性文件，不能作为法院审理民事案件的依据。
(二)仁泽公司自始认可欠缴出让金的事实，但并非无故拒缴，过错较少。仁泽公司欠缴土地出让金，是由于政府相关部门对包含于土地出让金之内计提基金拨付投入项目公建的政策、流程及路径不明晰等原因造成。(三)原审判决分配举证责任正确。仁泽公司未按期交付土地出让金未给昆明国资局造成任何具体、明确的损失，对于不存在的消极事实，仁泽公司无需也不可能提交任何证据予以证实。(四)仁泽公司因房地产开发市场及宏观政策的影响，导致资金链断裂，陷入大量诉讼案件，现正进入重组过程中，请求二审法院对仁泽公司的重组给予充分的关注与支持。
滇池管委会述称：同意昆明国资局的上诉主张及理由。
二审查明事实及认定与裁判：
二审查明的事实与原审法院一致。
二审法院认为，土地出让合同相较于普通的民事合同有其特殊性，其中一方主体为政府国土资源行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本必然会受到相关法律、法规和规范性文件的约束。《国有土地收支通知》对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准作了明确规定，此规定系针对国有土地交易市场做出的政策性规定,体现在土地出让合同中，不属于双方能够任意协商达成的条款，该类条款如