1、VIP客户优惠1万和5千（一房） 2、一次性98折，按揭99折 3、开盘当天享50元每平米优惠， 团购20元每平米
公园世家——价格情况
4号栋价格：起价3480元/㎡，最高价4096元/㎡ ，复式4296元/㎡， 折后均价3600元㎡左右； 7号栋价格：起价3836元/㎡，两房最高价4416元/㎡，三房最高价格4256元/㎡， 复式4625元/㎡，折后均价3950元/ ㎡左右； 8号栋价格：起价3668元/㎡，折后均价在3600元/㎡左右;
2011年5月开盘推 2011年5月首 出A、B、E栋 5栋共886套房源， 次开盘 ，10月22日推出D、 目前剩余300套左右 E栋
折后均价3600元/ 平米
一次性97折 按揭99折
宏天绿城——户型分析
E户型79.01两房 优势： 卧室方正实用，景观飘窗的设计，视眼宽敞
客厅餐厅一线相连又分割独立，空间感较强。
儿园、会所等公共配套物业以及健身道、篮球场、羽毛球场等健身设施。
高盛澧园——一期户型配比（A栋除外）
项目产品以118-130平米三房为主，共621套，占总量56%，其次是84平米两房
和154㎡的四房。
户型配比 户 型 设 计 面积范围 套数 所占比例
一房 56 84 8%
两房 84 225 20%
结构板的赠送有利于提高房屋实用率。
劣势： A号栋2梯6户，电梯使用紧张
宏天绿城——户型分析
D户型118.1三房
优势： 南北通透，方正使用，各功能去分布合理 阳台及飘窗的设计有利于卧室通风采光
赠送面积，三房可变四房。
劣势：
临马路，噪音、灰尘量较大。 厨房采光不足。
宏天绿城——小结
1、项目所处位置交通便利，有多趟公交车经过。 2、产品优势，创新户型赠送面积大，附加值高且主要以紧凑型产品为主，客户 接受度较高。 3、产品供销以79-125㎡的两房、三房为主。
面积范围 套数 所占比例
公园世家——推售情况
推售房源：一期房源约398套，以三房和两房为主； 销售情况：开盘当天11点钟左右成交72套，当天成功签约80套左右，累计签约 100套左右。
上市时间 推货详情 推出套数 销售情况 优惠
2011年 9月1日 （营销中心 开放）
2012年1月1日 首期推出 约398套 当天成功签约80套 一期3栋住宅部 （两房占34%， 左右，累计签约 分房源 三房占34%） 100套左右。 （4#7#8#）
致:龙庭国际项目
张家界市场调研报告
2012年2月
1
PART 1：张家界商品房市场 PART 2：张家界典型项目案例分析 PART 3：张家界未来市场预测
房地产市场供应：
从房屋施工面积和竣工面积来看，2010年张家界市场施工面积达到302.18万
㎡，而竣工面积仅49.72万㎡，施工量远远大于竣工面积，且近年施工量不断加 大，后市供应压力大，市场竞争将日趋激烈。
公园世家——产品配比情况
4、7、8号栋整体产品配比情况
户型配比 楼栋 （4、7、8号 栋） 面积范围 套数 所占比例 8号栋 40-56.54㎡ 280 45% 两房 92.1-104㎡ 136 22% 三房 136.63-156.03㎡ 138 22% 四房 168.32㎡ 50 8% 复式 180250㎡ 14 2% 合计 40-250 ㎡ 约618 100%
张家界近年销售面积情况
单位：万㎡ 100 80 60 40 20 0 30.00% 0.00% -30.00% 销售面积 同比增长 90.00% 60.00%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
年限 销售面积 （万㎡) 同比增长
2004
2005
20062007Fra bibliotek2008
2009
PART 2：张家界典型项目案例分析
公园世家 宏天绿城 高 盛 澧 园 天门壹号 蓝色港湾
宏天绿城——基本指标
项目地址：南庄坪大庸西路市环保局旁 开发商：张家界宏天房地产开发有限公司 物业类型：高层 占地面积：31993.24平方米 建筑面积：111890平方米 开盘时间：2011年5月10号 绿化率：31% 容积率： 4.5
高盛澧园——整体规划
项目总建筑面积约23万平方米，住宅1800余户，近拥水域面积10万余平方米，绿
地率38.28%，停车位800余个； “三柱鼎立”之势 ；
在建筑造型上，于小区中心部位设计了三栋成“品”字形的二十七层高楼，组成了 在大庸路与滨河路沿线，设计了超市、银行、茶楼、诊所等特色商业物业，还有幼
公园世家——户型分析
优点： 书房配置明窗，直观中庭美景； 主卧配置景观阳台，餐厅链接阳台； 客厅设有景观阳台，保持户内外景观延续；
缺点： 户型不周正，动静未分区，干湿区未分； 点楼，空气不流通； 客厅缺乏光线；
公园世家——小结
1、开盘价格比预计的要低，户型不佳，综合性价比不高，满足刚性需求。 2、前期蓄客不足，推货量398套，办卡仅300张左右余张，到场办卡客户不到 200批，推货量超过办卡数量。 3、受大市场影响，市场较冷，观望情绪浓重。 4、7号栋产品采用地热，24小时可供热水。 5、产品以7号栋一单元90.57的两房销售较好。
张家界近年房地产情况
单位：万㎡ 350 300 250 200 150 100 50 0 2004
施工量
150.00% 120.00% 90.00% 60.00% 30.00% 0.00% -30.00% -60.00% 2010
2005 施工面积
2006 竣工面积
2007
2008 施工同比增长
2009
PART 2：张家界典型项目案例分析
公园世家 宏天绿城 高 盛 澧 园 天门壹号 蓝色港湾
高盛澧园——项目概况
项目位置：张家界市永定区南庄坪原种场 开发商：张家界高盛置业有限公司
建筑面积：230000㎡
物业类型：高层 绿化率： 38.28%
容积率：3.92
总户数：1800套 车位数： 800个 装修标准：毛坯 交通：5路
三房 118-130 621 56%
四房 154 178 16%
合计 ----1108 100%
高盛澧园——产品推售情况
上市时间 推货详情 推出套数 销售套数 预计价格
2012年1月5日 2010年1月5 首期推出 首次推出房源455 日 一期推出6栋住宅 套 （14号栋电力局 团购）
160套
折后均价约3450— 3500元/㎡
总户数：838
车位：488 交通状况： 4路、8路、10路公交
周边配套：市政中心、银行、学校、超市
宏天绿城——整体规划
项目规划用地48亩，总建筑面积约11万多平米，包括住宅、底层商业、
地下车库。
共规划5栋，由23—26层的高层住宅组成，楼间距最大达24米。容积
率： 4.5，绿地率高31%。
2012年1月1日开盘推货情况
户型配比 8号栋 40-56.54㎡ 60 15% 两房 92.1-104㎡ 136 34% 三房 136.63-156.03㎡ 138 34% 四房 168.32㎡ 50 12% 复式 180250㎡ 14 3% 合计 40250㎡ 约398 100%
推售楼栋
（4、7、8号 栋部分房源）
竣工同比增长
房地产 施工面积（万㎡) 竣工面积（万㎡) 施工同比增长 竣工同比增长
2004 65.18 23.27 14.90% 57.10%
2005 69.71 22.49 -13.90% -14.40%
2006 80.19 30.39 5.60% -24.70%
2007 92.19 25.41 15% -16.40%
11层到15层共推出60套，
定价方式：层差价10-20元，13层-14层、17-18层没有价差。
公园世家——户型分析
优点： 主卧设置景观阳台； 次卧一个设置飘窗，一个配置衣帽间； 客厅设有景观阳台，保持户内外景观延续；
缺点： 户型不周正，动静未分区，干湿区未分； 不是板楼，空气不流通； 卫生间与客厅，缺乏光线； 卧室靠厨房，对卧室会产生噪音；
2010
2011
33.82
73.80%
33.39
-1.3%
29.83
-10.7%
25.56
-14.3%
35.76
39.9%
58.53
63.7%
81.04
38.5%
62
-23.5%
商品房市场小结

竣工面积增长幅度要低于施工面积，其一，房地产开发效率不高；
其二，在楼市政策刺激下，开发项目较多，但受市场容量限制，开 发节奏相对放缓。 2011年的销售量虽同比2010年有所下滑，但是与09年之前相比增长 幅度仍然较大。
劣势： 目前区域发展尚不成熟，相关配套稀缺。 项目建设缓慢，容易造成意向客户流失。 小区内有安置房，整个小区品质不佳。
2008 97.49 28.86 5.70% 13.60%
2009 158.38 55.59 123% 114.20%
2010 302.18 49.72 90.80% -10.60%
房地产市场销售：
受全国大势影响，2011年房屋销售量为62万㎡，同比2010年下降了23.5%，
但从历年的销售情况来看，2011年的销售量仍然大于09年以前的量。
高盛澧园——户型分析
134㎡三房
优点： 户型周正，干湿动静分明； 客厅带观景阳台，主卧带景观阳台； 主卧带衣帽间，南北通透；
缺点： 两间次卧偏小，只有3.1米的开间； 公用洗漱间、厕所开间只有1.7米； 客厅过道空间过于浪费；