香山花园招商方案
一、楼盘简介
总楼层：19F
用途：商住两用1-3F商用4-19F住宅
总占地面积：7500平方米
商业面积：4000平方米
销售状况：只租不售（商铺）
特点：夷陵区首座高层住宅
楼层状况：已封顶，现房销售
二、周边市场及商业环境
在大角度来看，当前市政府已把发展目光一点点移向该区域，且随着宜昌市旅游业迅速发展，该区域旅游业强盛，夷陵区将会是一块极具发展潜力区域。

从楼盘角度来说，楼盘周边拥有极强商业氛围。

当前宜昌市内最具人气小商品批发市场要数长江市场，而楼盘与长江市场相邻，被浓厚商业氛围环绕，商业发展有极大潜力。

楼盘自身由一栋高层，两栋多层构成，大某些属于住宅，且楼盘周边住宅社区也诸多，住在周边住户也是楼盘商业目的消费群体之一。

再者，就是从晓溪塔方面往来客商也带动了区域经济发展。

因而，楼盘整个周边市场也影射出了商业巨大发展潜力。

三、自身定位及目的消费人群
咱们将香山花园档次定格为中档楼盘，由于从楼盘自身状况
分析，作为一种商住两用、19层高层，且楼盘内设施、物品、建筑风格等档次都较高，决定了香山花园档次比周边楼盘档次要高，但是结合现如今夷陵区整个地区经济状况，注定了楼盘档次不会高太多。

因此，楼盘自身定位为中档次楼盘较为适当。

依照中档楼盘定位，咱们拟定目的消费人群为中档居家人员。

四、优劣势分析
优势：
1、香山花园周边多是某些小商品批发和门面经营，相比之下，
同档次竞争对手不多，有市场份额。

2、随着宜昌市旅游业发展迅速，夷陵区旅游也日趋成熟，旅
游带动经济，繁华经济是香山花园商业某些强大后盾。

3、香山花园刚刚封顶，当前是处在现房销售阶段，对于投资
和住户来说，有了实地察看和对比后，会少了诸多购期、尾房
时存在顾虑，现房销售会相对顺利，顺利销售业绩，自身就为
楼盘做了一种较好活体广告。

4、与长江市场相邻，长江市场作为一种近年经营小商品批发
老市场，有一定客户积累，而这种客户积累，可以直接为香山
花园带来经济利益。

5、香山花园内部商业构造和项目较集中，且划分明确，包具
有服装类、电器类、小商品类等，各项商业项目规划合理，同
步周边人群流动量中带商业目人群流动比例较大，使得香山花
园商业有了进军市场切入点。

劣势：
1、当前夷陵区经济还不够繁华，香山花园抓不住市区方向客
户，起步经营会有一定困难。

2、从楼盘分析，楼盘直观上会让人觉得是一住宅社区，而非
是带有商业性质商住楼，商铺包装限度不够，商业特点不明显。

3、没有一定商业形象，与长江市场等商业场合比较，缺少宣
传造势，前期缺少固定客源。

4、制止不了长江市场合导致负面影响，长江市场拿走了大某
些市场客源，在结合丰豪、茶城等商家竞争，香山花园需承受
很大竞争压力。

租赁经营者心理分析
五、项目定位
集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体中档综合购物广场
六、物业功能定位
(一) 功能定位
1、购物功能：区别于长江市场中档购物场合，体现商品品质、
种类多样，购物环境档次和舒服性，能满足不同层次消费者。

2、餐饮功能：体现于菜品个性化、菜系多样化、就餐环境舒服
性，能满足不同年龄段，不同家庭构造，不同收入水平各种消费者需求。

3、休闲功能：在当代大型餐饮或美食中心，休闲功能被当作美
食中心附加功能加以设立。

4、娱乐功能：体现于各种娱乐活动中，在当代大型餐饮或美食
中心，娱乐场合与餐饮场合往往共存共荣，娱乐往往是就餐过后下一种消费场合。

5、服务功能：重要体现于商场物管及对终端消费者服务两方面。

（二）楼层功能划分
一楼：中档购物场合
二楼：中档购物场合及某些餐饮
三楼：中档餐饮、休闲及娱乐
六、项目招商方略
一、招商总体指引思想：
1、本案对外招商应站在最佳经营与最后销售两个角度上考虑问题。

2、本案对外招商应立足于开发商自身及投资者角度。

3、招商区域不应只局限在宜昌市区，而应扩大到武汉及周边地
区。

4、与政府合伙，以优惠政策减少招商门槛。

二、招商原则
1、制定严格准入体系加强对承租经营者选取，应本着“高品位、低门槛”原则，对承租经营者实行严格准入体系。

2、即坚持三讲，一讲品牌：坚持不涨租金，只涨品牌，要选取知名度高，吸引力品牌入驻。

二讲资质：考察它与否是个好客户，看它与否有独特经营理念。

三讲：回绝“炒商铺”，只有商铺经营选客户，商铺投资阶值才会真正体现。

对目的主力商户恰当放松，严格吸纳挑选商户，在主力目的客户拟定后，再放松对各小户招商，力求“满场开业效果”。

3、先主业种后次业种，先主力后小户。

一方面以价格方式将具备号召力品牌龙头商户引入，再借品牌优势，带动小户进场，进而吸引购买者关注，即采用先收紧后放松方略。

三、招商思路。

本案以出租方式通过对品牌商品、餐饮及娱乐、休闲业招商，进而对外进行销售，以期通过营造良好经营现状，获得稳定及良好投资回报为目的，针对本案处在都市边沿现状，如果不引进2-3家大型品牌主力店，将直接影响到本案最后销售好坏。

为此，建议在武汉、宜昌两市同步招商，将有号召力品牌商品、餐饮或休闲、娱乐商户引入本案，对此部份商户有必要尽量将租赁条件或者销售条件放宽，让其
先贯彻进驻，再运用品牌商户号召力吸引其她商户。

四、招商方式
1、纯租金模式
发展商直接将商铺租给商户，收取固定租金，商户自己经营，自担风险，此办法开发商已基本不存在任何风险。

2、加盟店
加盟店是由经营者向品牌商户缴纳一定数额加盟费，经营者即可获得该品牌使用权，而品牌商户向经营者提供技术、培训、管理以及有关货源。

经营者再需买断品牌商户核心技术，经营风险由经营者承担。

3、合伙提成
开发商与商铺经营者共同经营，并从营业收入提出一部份金额作为双方投资回报，双方共同承担市场风险，共同分享利润。

此办法由于双方共同投资，对于缓和双方压力均有益处。

小结
依照产品自身内部构造和项目定位，决定了咱们必要对承租商铺者后续经营进行综合考虑。

这就决定了开发商要么组建经营管理公司或者外请知名管理公司进行统一形象、统一经营、统一管理、统一推广。

为她们提出多渠道，多组合招商方式，真正打造出香山品牌。

咱们目的消费人群重要为旅游者和购物者两大类，针对这两
大类目的人群，咱们拟定招商项目为电器、服装、餐饮、娱乐、休闲五大行业。

咱们招商对象为：在区域内有一定知名度产品或品牌，有某些品牌代理权商家，及有一定规模公司产品批发商。

招商需要广告宣传造势，加强香山花园宣传造势建议使用报纸、电视等宣传方式，不建议使用派法宣传单页。

由于报纸是一种长期、有效宣传媒体，电视也是普遍性强，容易让公众接受宣传手段，比较适合香山花园招商。

宣传单页成本高，程序复杂繁琐，起不到针对性寻找客商作用。

因而不建议使用。

1、采用试营业方案。

就是先与商家签一年合同，让商家在香
山花园试营业一年，若一年后商家满意，再续约3或5年。

这样可以使那些在紧张赚钱或亏损上家决心加盟。

在这一年中，香山花园致力打造品牌，有了好品牌形象，就不用紧张会找不到商家加盟。

2、香山花园统一免费给商家大广告如果让加盟商家自由打广
告，将会形成一把散沙状况，将会对公司形象导致很大影响，如果由香山花园统一推出广告，既可避免广告混乱，又可推出香山品牌，还可以博得商家好感，一举三得。

3、对加盟商家实行减低租金或群租群减方式来吸引更多商
家，例：
A商与香山花园签约3年，香山花园为A商减免一季租
金，A商觉得实惠，也许会简介B商或C商一起加盟。

A、B、C商一起加盟时，香山花园减免A、B、C每商加
盟租金3%，（建议比例1%，则加盟商家数+1，比例+1%）以
达到吸引商家加盟目。

（以上方案建议1+2 或2+3联合推出）。