19200
47310
191600
63360
23000
42500
10000 32200 15200 87600 31000
218500
项目周边竞品分析
中国硒都茶城（已开业）
主要业态：茶企业总部、茶叶交易市场、茶文化商业街、精品公寓、住宅、商场、娱乐 主要人流：以个文化、两家酒吧及餐饮吸聚人流 企划活动：活动以入驻商业自己营销为主（酒吧）及其它会演为主（儿童才艺表演）
健身中心+啤酒
城均为旅游地产相
花园KTV酒吧+大
关产业集群，随着
型儿童游乐场+
几个项目陆续开业，
超大停车场+室
客群定会被分流影
外烧烤园+各类
响人气
民俗表演
女儿城（已开业）
项目周边竞品分析
区域竞品市场总结
• 火车站商圈内可比性项目少，新城区商业项目人流导入需要较长时期培育，长途汽车客运
一
站2017年的投入使用会给项目带来一定商机
边配套设施不完善；
恩施十二五发展的重
项目紧邻城市主干道， 有火车站、汽车站等快
点区域。
昭示性强；
速人流，火车站运行中
项目位于恩施十二五
而汽车站尚未运行，故
重点发展区域，有效
此也只能依靠火车站 给
提升了本案价值。
项目本身带来部分人流；
体量小、业态不够充分 ，
有局限性；
本案属旅游项目，客 流量不均匀；
项目周边竞品分析
恩施长途客运站项目
主要人流：因建筑风格及平日组织相关土家风俗活动、有名的小吃街及会演吸引了大量外地 游客、
企划活动：每逢周末、周日及节假日举行大型SP活动，现场COSPLAY、区首个地区
项目位置离主城较
级城市娱乐休闲中
远，公共交通工具
整体商业体量不足， 难以形成商业氛围；
新城区需要较长市场 培育期。
项目周边竞品分析
中国硒都茶城（已开业）
一期 二期
区域
茶企业总部 茶叶交易市场 茶文化商业街
精品公寓 地下停车场 酒店、酒店公
寓 茶文化广场 Shopping mall
风情街 高尚住宅 地下停车场
建筑面积 (㎡)
总面积(㎡）
38730
项目定位分析
本案对于自身的定位：集购物、休闲娱乐、餐饮、文化、旅游为一体的旅游文化目的地 本案对于区域的定位：恩施门户地标 民族风情展示 地域文化传承 本案对于奥山集团的定位：作为奥山集团在恩施市场的开山代表作，树立企业品牌形象
项目定位分析 边缘客户
重点客户 核心客户
客群分析
区域：其他县镇及其他区域客户 1.建始、宣恩、来凤等居民
目录
项目本体分析
项目位于施州大道和金桂大道交 汇处。南侧为金桂大道，东侧为 施州大道，紧邻恩施火车站和长 途汽车客运站。
项目距恩施火车站500米，距恩 施飞机场直线距离4.5公里，距老 城区中心8.5公里。
区位概况
项目本体分析
项目 用地面积 总建筑面积 地上总建筑面积
1号楼 2号楼 3号楼 4号楼 5号楼 6号楼 7号楼 8号楼 容积率 绿地率 停车位
㎡
项目本体分析
项目SWOT分析
优势
Strength
劣势
Weakness
机会
Opportunity
威胁
Threat
知名开发商力作、品 项目距老城区较远，商 项目所处区域为未来
质和信誉的保障；
业氛围不成熟；
恩施商务、政务中心，
临快紧邻火车站，交 项目位于开发新区，周
发展潜力巨大；
通便利，人流量大；
• 地理位置上的优越性，给项目本身带了优势，与恩施门户火车站、汽车站比邻，应着重加
二
深项目特色及差异化吸引两大站点带来的人流。
• 作为政府颁发的恩施旅游接待中心，应以此为优势，加大与旅行社的合作展开相关活动。 三
• 项目街区内现场管理比较混乱，没有形成统一的标准，影响项目本身形象，企划活动较少。 四
年度企划运营计划
媒体策略：线上+线下媒体全方位立体传播
面积（㎡） 59059
111920.86 91216.40 20781.6 22952.01 8361.53 6354.09 7219.47 5808.03 18623.43 1116.24
1.599 25% 944
项目概况
7#
6# 5#
8#
1#
4# 3#
2#
共8577.34㎡ 单层约2859.11
节日美陈 主题美陈
COSPLAY
年度企划运营计划
营销要点： 新+奇+互动
活动方案以新+奇+互动为方案要点，区 别于同类型项目的营销活动，引发人们的 关注与好奇心、新鲜感、尝试感、参与度； 以PR主题活动吸聚人气为主，现场小活动 穿插使三者之间形成有效的利益互动； 最终目的:商户赢利、游客享受到优惠、 与商户之间建立良好的租赁关系；
项目周边竞品分析
女儿城（已开业）
地理位置：土家女儿城位于湖北省恩施市区七里坪，全国第八个人造古镇，合理精心的谋划 了整体建筑风格，仿古与土家吊脚楼相结合，体现了土家族的民风民俗。2013年10月19日 开街迎客
主要业态：300家小商品，500间风情客栈，30家特色餐饮，40家美味小吃，8000平景观草 坪，10000平综合运动中心以及室内情景剧场-女儿城大剧院
区域：市区近郊居民 1.周边私营业主及工作人员 2.周边单位消费（烟草、税务、医药、政府机构等） 3.返乡客流
区域：湖北及周边城市 1.外地来恩施旅游客户（每年3-10月份旅游旺季） 2.本地企事业单位常驻人口 3.区域内居民
年度企划运营计划
营销模式： PR+SP互动营销 人气吸引
PR主题活动 SP商家联动 节假日活动 公益活动 展会营销
启示
项目所在区域较传统商圈商业氛围缺失，需要几年培育，除了在对区域内的商 业形态上实现自我改造和升级扩大外，通过恩施其他运营成功的项目进行深度 考察借鉴并有效导入及延续，以提高本项目的品牌及消费品质；
区域内有一定的人口基数，旧城改造项目正在有序开展中，在未来将会为本项 目带来足够的消费力支撑，商业发展潜力较大。
心和旅游集散地，
较少，交通拥堵。
中国相亲之都，荟
工作日、旅游淡季
集土家所有民俗文
白天人流量较少。
化。业态品类齐全，
小商品质量参差不
景观打造首屈一指,
齐，商家调整频繁
专业招商运营团队
SW
OT
知名餐饮+旅游
本地已开业相关项
纪念品+手工艺
目硒都茶城、奥山
制品+主题酒店+
旅游接待中心，未
客栈+室内游泳
开业项目有施南古