大型开放式街区物业安全管理方案策划一．街区秩序维护服务界面
本部分服务委托内容包括但不限于以下内容：
1.秩序维护服务管理标准1.1.秩序维护服务标准：
1.2.治安管理标准：
1.3.消防管理标准：
2.服务项目承诺及措施
3.秩序服务服务实施措施
3.1.“外松内紧、人技结合”+区域网格化管理的管理理念
开放式的办公与休闲街区。
考虑到其开放式的特点，我司拟推行“外送内紧”的理念，采取以灵活机动的巡逻岗取代固定岗，以监控中心覆盖和监控整个街区，及时发现、指挥、处置各类突发事件的“人技结合”的管理理念。
二．秩序维护服务方案策划
1、治安防范方案策划的目的（传达观念、给出方法、引导方向）
2、治安防范方案包括的内容：（如：人、技、物防设计；应急事件的处理等）
3、治安防范方案策划的原则（PDCA）
维护服务方案策划指引框架流程示意图：
4、治安防范方案策划的考虑因素
★街区的周边环境
◇项目地块所处位置的特点，周围是否有山坡、茂密的树林、道路分布等，主要考虑项目能否与周围复杂的环境作有效的隔离；
◇周边居住人员的社会构成，是否属治安事件的高发区，主要考虑这些人员可能对街区安全造成的威胁。
◇街区的建筑风格对治安防范的需求（如：开放式/封闭式）
◇外围墙设置，要求平直，高度大于2.8米。
◇一楼带花园的多层、洋房、别墅不宜布局于街区外围与开放路旁。
◇建筑组团布局应考虑院落封闭的便利性。
◇外立面设计应考虑防攀爬；
◇外立面管道的应竖向敷设，空调应隐蔽设置。
◇采光井2.8米以下应封闭。
连廊应远离门窗或有防越墙。
◇连廊应远离门窗或有防越墙。
◇街区外围出入口、组团、院落出入口尽量少。
◇街区车辆出入口建议按600-800个车位设置一个出入口。
◇街区商业部分应与住宅分离。
◇公共区域和私家区域进行分隔，考虑对易攀爬、易跨越的部位设置必要的障碍各类型房屋业主对安全的需求
◇别墅业主要求安静、独立封闭，紧急情况下随时可以提供安全服务；
全开放式的苑落和带有大露台、平台花园的业主希望自己能处在现场安全岗位的监护下；
◇围合式的多层苑落的住户不希望有陌生人在苑内停留或上门打扰。
◇政府配套设施及应急处理能力
◇考虑辖区派出所与街区的距离，在意外情况下能否在允许时间内赶到街区；
◇考虑在街区设置社区警务室，必要时有社区民警安排巡逻和处理犯罪案件。
必要时可以与周边派出所设立联网机制。
★开放式街区的特点
◇来人员多；
◇外来车辆多；
◇外来人员很容易通过采光井、阳台、门窗进入住户家，给安全管理带来很大的难度，策划时要把该部分的防范作为防范的重点，同时在方案策划时要考虑以人防为
主，技术防范为辅。
5、治安防范方案的策划时间及与地产的配合
A、在项目规划之初，物业品质部、地产项目部、设计部根据规划要点提出街区规划中的安全要点，如围墙的设置、街区道路的隔离、围合之间相对的独立性、如何尽量避免商业区与生活区的交错等；街区内车辆的流向及车辆岗的设置。
物业与地产的工作节点如下：
设计评审职责对照表
B、在项目进行中，物业前期介入人员随时跟踪项目的进展情况，提出安全缺陷及对策，及时反馈给项目部，并跟进改善结果。
C、在入伙以前二个月内，物业品质部组织对该项目进行一次全面的评估，需要改善的硬件，由地产项目部配合改善。
6、治安防范方案策划的主要环节
★安全防范部位的识别和评价
安全部位的识别：
◇大门出入口：各种身份的人员均可以通过大门进入街区。
◇车辆出入口：车辆进出频繁，易发生车辆盗窃、冲岗、及碰撞纠纷。
◇商业街：外来人员较多，易发生打架斗殴行为。
◇外围墙：嫌疑人常利用各种掩护翻越围墙或破坏围墙栅栏进入街区
◇采光井：嫌疑人常利用夜色掩护，从采光井攀爬管道或空调架进入住户室内。
◇外露的各种管道、平台：嫌疑人常利用外露的各种管道、平台攀缘和跨越进入住户室内。
◇茂密的树丛：嫌疑人常利用茂密植物的遮挡进入住户室内。
◇住户门、窗：嫌疑人常常利用安全员巡逻的间隙从住户忘关的落地窗、凸窗进入住户室内。
◇苑门：门设计较大，开启时间较长，外来人员很通过尾随方式进入；苑门的高度不够，外来人员很容易翻越。
◇单元门；一般为密码控制。
密码非常容易外泄（通过外包人员、装修人员、内部员工、保姆、租户等），同时也可以尾随。
◇天台：因消防要求，不能上锁，安全员巡逻的时间有限，外来人员容易躲藏在天
台。
安全防范部位的评价标准：
◇部位是否人员混杂身份不容易识别，人流量大，安全员不能作到一一盘问，现场测试不明身份的人员是否容易进入；
◇该部位是否在我们现场岗位的有效监控范围内，是否存在视野不够，对人物特征无法辨认，是否存在巡逻的间隙时间足够嫌疑人闯入街区作案；
该部位是否在客观条件上为犯罪分子作案创造了条件，比如有树木遮挡、有车辆遮挡；
◇该部位是否属于阴暗、不易被人关注又恰恰容易躲藏；该区域住户是否比较张扬露富，易引起嫌疑人的关注等。
◇通过该部位进入街区、楼道、阳台、露台、房间的时间。
各级安全防范部位常用的安全防范手段
人防：
◇固定岗位盘查、登记。
◇设置巡逻岗位，通过巡查发现各种安全隐患和可疑人员。
◇各岗位通报行踪，巡逻岗跟踪。
◇对商业街等人员流动较大的部位设置便衣观察。
◇对出入口岗位人员需要相对固定，必须对住户有一定比例的认识。
技防：
◇外围墙安装红外防越系统、监控镜头、灯光联动设施；
◇主要出入口、车辆出入口、苑门、电梯厅、大堂、电梯、地下室、停车场、隐患点设置监控镜头；
◇采光井、苑围墙设置红外对射系统；
◇街区大门、苑门、单元门、通道门设置门禁系统。
◇住户家安装居家报警系统。
◇停车场设置车场管理系统。
◇街区巡逻采取电子巡更管理系统。
物防：
◇设置街区与院落围墙；安装防攀爬设施；
◇采光井、管道井、外立面管道等易攀爬部位安装防爬设施；
◇隐蔽部位安装感应灯，提示巡逻人员；
◇地层住户安装内置拉闸门、窗花。
◇技防的设计原则和流程
技防设计的原则：
◇根据项目所处位置周边治安环境状况，按照每平方米50－80元的造价设置。
◇对于外墙必须设置红外线周界防越系统，
◇周遍环境恶的街区，需要在围墙上设置防爬网；
◇在主要干道和出入口需要设置闭路监控系统；
◇需要设置门禁系统，
◇在单元门处设置门禁或住户对讲。
技防设计的流程：
◇在项目处于规划设计阶段，物业与地产需要就该项目的安全管理模式进行探讨，确定主要的技防设备。
◇在该项目入伙前二个月，物业组织相关安全管理人员对该项目进行评估，对于存在的问题提交地产相关部门完善。
◇在该项目入伙一个月后，物业组织安全管理人员对该项目实际安防范内容进行评估。
物防的设计原则和流程
◇不会对业主生活产生影响；
◇安装牢固规范、整齐划一；
◇不破坏原有建筑设计风格；
◇从直觉上要对犯罪嫌疑人造成一种障碍、一种威慑，使其感到这个部位我们是足
够关注的；
◇尽量消除发生犯罪行为的机会，比如明亮的灯光下、严格封闭的采光井等；
◇尽量降低我们人员工作的难度，减少因人员疏漏而产生安全事故的机会。
◇应当全面周详，不能留有安全空挡；同时对岗位的巡逻监控工作进行有机的辅助补充。
◇街区外围围墙一般物防设立防爬刺、探照灯；
◇针对外立面、采光井各种管道、台面易于躲藏、攀爬的隐患，一般对外立面管道做防爬装置，采光井进行封闭。
◇易攀爬的部位及设施设备增加防爬网、防爬刺。
◇阴暗的角落加装感应灯，增加照明。
人防的设计原则和流程
◇各出入口必须设置足够的人员，并且一定要是老员工；
◇在主干道需要设置固定人员；
◇在安全隐患大的部位，需要设置足够的人员；
◇巡逻岗需要覆盖整个街区的各个部位，重要部位需要间隔时间要短；
◇固定岗、巡逻岗之间需要有机的结合，对各部位控制不留空隙；
◇中心岗需要对现场的各岗位进行监控；
◇人/技/物防的协调配合
在这三者当中人是起决定作用的，技防、物防都是对人防的有机补充和辅助，技防主要是起发现异常情况和证据的作用，物防主要是给小偷设置障碍，给人防提供补充。
应急事件处理的原则和流程
◇定期进行突发事件演习，出现突发安全情况，中心人员接报后立即启动紧急预案；◇相关现场岗位进行初步布控并开始堵截；
◇情况核实后当班班长立即通知不当班安全员进行最高级别的紧急布控方案，并且开展扩大范围的围堵和盘查、搜索行动；
◇安全主办调集不当班员工奔赴主要路口和出入口，进行全面封锁，以防止犯罪嫌疑人逃脱，并展开地毯式搜索。
◇现场正在进行的突发事件，控制中心需要立即录像；
◇出现突发事件的录像带，需要专人保管，未经授权，不得外借；
治安防范方案的评审
4.11.1评估内容
针对公司的实际情况，把公司的所有管理处分成三种类型，新项目安全评估，用A 表示；成熟项目阶段性安全评估，用B表示；管理出现异常时安全评估，用C表示。
4.11.2治安防范管理的评估方法。