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大型超市选址要求
区域特征 交通情况 人口密度 客流类型 车流量 需求情况 柱距 层高 建筑面积 通电情况 硬件设施 进深 临街宽度 荷载 停车场
住宅集中区、所属区域商业网点不密集
方便各种车辆的出入，有较大型的停车场 辐射人口10万以上
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商业成功的基本要素
商业成功 基本因素
商场硬件 可塑性素
档次定位 业态组合
市场推 广策略
经营者 的实力
商场管理 服务质素
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各类商家经营的选址需求
交通路况
车辆通道
建筑面积 门面位 广告位 停车位 产权关系 客流与消费
商业策划基本知识
余鸿 深圳中原商业事业部 ShenZhen.06.2008
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyri任ght何Ce部ntal分ine G都rou不p, 可201被0 擅自引用、复制和传播。
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【序】
近年来，商业地产在房地产市场上的地位 已从边缘走向中心,并逐渐成为地产界的新宠 儿。 房地产商有句名言,‘住宅地产是江河,商 业地产是海洋’。
我们可以先来简单了解一下各业态商家选址的要求：
1、 大百货的选址要求 2、 大型超市的选址要求 3、 大型餐饮选址的一般要求 4、 品牌连锁餐饮选址的要求 5、 影院的选址要求 6、 KTV的选址要求
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什么是商业地产?
商业地产是包括购物中心、大卖场、 SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批 发市场、直营店、折扣店、娱乐类商业、住宅 和写字楼及酒店的底层商铺等与住宅类有很大 区别的房地产产品。
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大型超市类代表商家
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大型餐饮选址的一般要求
城市选择
60m
500kg/㎡
扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区 300车位以上，有货车、自行车停放处
能见度高，无建筑物阻挡
开发商产权及可租凭证照清晰况
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大百货类代表商家
以周边的居民消费为主 每天经过车辆不少于2000辆
以日常生活需求为主，购买频率高 8m*8m以上 首层5.5m或以上,二层或以上4.5m 大于8000㎡，最大可达30000㎡左右 一、二级负荷 2部2000KVA变压器
扶梯、货梯、中央空调、消防分区、独立卸货区 80m以上为宜
可不临街，必须预留独立通道及大型户外招牌位 500kg/㎡，局部更高 200车位以上，有货车、自行车停放处
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第一部分 商业地产的特点及各类业态条件
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商业是交易的平台
商业是做交易的，商业地产是做交易的平台，在这个平台 上，消费者、商家、经营者、物业所有者共同实现各自的需求。 一个成功的商业地产项目势必要满足各方的需求，才有着可持 续发展的基础。基于此，对商业地产无论从区域要求、建筑形 式、到内部布局、业态组成、经营方式、发展前景等方方面面 由于需求的侧重点不同，产生了千变万化的商业模式及格局。
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商业的可持续发展
商业地产核心是做交易，后续的经营发展是重头戏，也是 难点。做平台，需要的是多方共赢的结果，任何一方的需求不 能兼顾，势必导致失败。而后续的经营通常与项目前期的方方 面面有着密不可分的联系，所以商业地产必须从立项开始就着 眼于后续的经营发展问题，
大百货的选址要求
区域特征 消费阶层 交通情况 人口 车流量 柱距 层高 建筑面积 通电情况 进深 临街宽度 荷载 硬件设施 停车场 能见度 产权证照情
已初具规模的商业区
中端及以上客户群
方便各种车辆的出入，有较大型的停车场 周边人口30万以上，有效辐射人口10万以上 每天经过车辆不少于1万辆 8m*8m以上 一层5.5m以上，二层以上不低于4.5 m，有中庭更佳 大于20000㎡ 一、二级负荷 2部2000KVA变压器 60m
甚至是围绕着后期的经营问题展开前期的工作。
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商业开发的四者关系
Developer 开发商
Customer 消费者
Investor 投资者
Operator 经营者
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商业的核心是交易
商业的核心就是交易，交易的前提是到访的客流量及客流 的停滞率。商业地产是做交易的平台，有了客流量才能有交易 量，一般而言，到访的客流在交易区留置的时间越长，交易的 机会也就越高，也就是人气越旺，营业额自然越高。商业地产 通常的建筑形式，也是围绕提升客流量展开的。便捷的到访交 通、舒适的购物环境、留置客流的休闲设施，甚至是业态的组 成上也有主营业态、辅助业态及补充服务的差别之分。