中小规模项目
中大规模项目
星河国际
R＝4.5， 51亩 极高密度高层住宅+ 集中商业
绿景.蓝湾半岛
R＝5.18，66.6亩 一般品质住宅+部分
8
集中商业
2
SOHO现代城
R＝5.7，109亩 综合体：高档住 宅、公寓、商业、 写字楼
7
6
建外SOHO
R＝6.07， 184亩 综合体：高档住宅、 公寓、商业、写字楼
2. 2.
强强势势的的人人造造资资源源：：特特指指能能形形成成完完整整，，自自我我循循环环产产业业链链的的高高端端人人造造资资源源，，已已知知可可以以成成功功运运
作作的的只只有有ggoolfl，f，滑滑雪雪场场。。
举例：
其其它它影影响响因因素素
微调
无无强强势势资资源源
传传统统的的盈盈利利模模式式
少少量量溢溢价价++ 大大量量现现金金流流
本报告是严格保密的。
商商住住混混合合项项目目随随着着容容积积率率的的提提升升，，物物业业类类 型型多多种种多多样样，，但但是是居居住住功功能能仍仍然然是是主主体体
20
中等规模高容积率项目案例综合分析2——3.5是能保证住宅品质，以 居家住宅为主的项目容积率上限，中大规模项目向综合体发展
容积率
7.0 6.5 6.0 5.5 5.0 4.5 4.0 3.5
分析步骤
静
1. 资源盘点
态
分
析
2. 属性界定
分析内容
分析结论
盘点项目资源，反映项目的 完整的项目资源体系 客观条件
提炼项目的核心影响因素、 属性架构，包括项目的核心属 次级影响因素 性，以及次级属性
3. 初步判定
动
态
4. 市场验证
分
析
根据项目属性研判项目发展 得到的不是具体的战略战术， 的初步思路 而是战略战术的架构和方向
政政府府背背景景（（民民间间 企业企/业国/企国）企）
民民企企，，尤尤其其上上市市公公司司看看重重实实际际发发生生的的 现现金金流流，，注注重重风风险险。。其其盈盈利利模模式式以以资资 金金滚滚动动的的二二级级开开发发为为主主。。 政政府府背背景景的的国国企企看看重重资资产产增增值值，，更更多多 的的涉涉及及大大规规模模区区域的域一的二一级二混级合混开合开 发发，，二二级级开开发发只只是是部部分分回回现现的的手手段段
开发商财务能力
自有自资有金资实金力实力 融资融能资力能力
开发商的开发能力
（与开发数量相 关）
项项目目团团队队的的 专专业业经经验验
项项目目团团队队的的 推推进进能能力力
本报告是严格保密的。
深深刻刻影影响响项项目目能能做做到到什什么么程程度度，，因因为为 很很多多高高溢溢价价的的盈盈利利模模式式需需要要更更强强的的资资 金金压压力力承承受受能能力力（（强强度度，，时时间间）） 项项目目的的实实际际推推进进能能力力，，策策划划方方案案的的实实 际际理理解解和和执执行行程程度度，，影影响响我我们们给给客客户户 提提出出方方案案的的难难度度控控制制。。
50亩
75亩
100亩
150亩
200亩
300亩 规模
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21
重要属性参考：业态规划
►► 业业态态规规划划对对项项目目的的影影 响响：：
综 合 体
酒酒店店 写写字字楼楼
业
寓
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宅
盈利模式/ /调查重点 长长 期期现现金金流流
售回款
22
步骤三：初步判定－初步判定的内在逻辑
同总价竞争—— 不同物业类型
指指标标反反算算 出矛盾
溢溢价价问问题题
注：问题界定本身比问题的解决过程重要， 问题是变化的，而解决问题的套路是一定的
本报告是严格保密的。
提提高高单单价价
产品突破——物业增值体系 功能转换——增加盈利空间
资源溢价：景观＋娱乐＋城市
营销溢价
增增加加容容积积
偷面积
12
核心属性－项目规模：决定项目战略思考 模式的核心因素
客客户户居居住住特特 征征：：
本报告是严格保密的。
14
核心属性－资源秉赋：深刻的影响项目可 能的盈利模式
►► 资资源源秉秉赋赋的的界界定定：：
1. 1.
强强势势的的自自然然资资源源：：已已知知的的、、可可实实际际利利用用的的有有海海，，天天然然的的名名山山大大川川，，天天然然的的大大面面积积湖湖泊泊
包括消费者分析和竞争项目 1、战略层面：项目的核心竞争 分析，从市场的角度验证初 体系，如项目的占位、盈利模式 步判定的分析结论 2、战术层面：强化优势，规避
劣势
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9
步骤一：资源盘点－立足于完整的项目资 源体系
项目资源是项目开 展的起点，项目资源 体系的每个环节上都 有可能产生相对于市 场上其他项目的竞争 优势，即价值
定性判断为主，
要从两个角度判 区成熟程度与区 价值： 域的城市配套情 （生活，商业配 ） 域的公共交通系 完善程度（非简 的道路通达）
核心属性－城市价值：深刻影响客户居住 特征，规模体量，以及产品类型组合
城市城市远郊 非城市区
规规模 公公共交通体系 城城市配套程度
产产品品线线类类型型组组 合合
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4
为了更好的理解项目价值的概念，并为后续如何分析项目价值做下铺 垫，这里以深圳中海香蜜湖1号的分析过程为案例
CASES
本报告是严格保密的。
5
Why
什么进行项目价值分析？
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6
为什么要进行价值分析
价值分析的核心目的： 梳理项目的核心属性，从而确定项目的思维架构，为后续的战 略战术研究与落实，提供框架性的指引的课程（本课件的核 心） I. 项目价值分析是为后续研究界定范围；
为什么进行项目价值分析 ？
本报告是严格保密的。
How
如何进行项目价值
3
什么是项目价值
房地产项目的内在与外在“核心”属性，在市场 竞
争环境中，对项目开发思路的决定性影响
需要强调的是：
项目的价值是建立在市场竞争之上的，没有绝对的价值 项目价值不是简单的项目属性罗列，而是有主次之分的 项目的价值是一个动态概念，不仅与开发思路 之间存在着互动关系， 不同价值之间也存在着互动关系
世茂滨江花园
R＝3.17，331亩 高品质住宅+少量公寓、少 量商业配套
3
1
北京当代万国 城MOMA
中信红树湾
京基御景东方
R＝4.63， 75亩 高品质住宅+集中商业
R＝5.44， 182亩 综合体：高档住 宅、公寓、商业、 写字楼
高层R＝3.4， 244亩
高品质住宅+少量公寓、少 量商业配套
5
4
3.0
房地产专项研究房地产项目 价值的分析世联
本课件主要适用于 3000亩及其以下的房 地产项目分析
本课件核心内容是在阐明项目价值定义与 作用的基础上，着重分析如何分析项目价 值
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2
课程的内容结构
What
什么是项目价值？
Cases
通过实际操作过的项目，来 展示项目价值到底是什么？
Why
>4761 本报告是严格保密的。
**万平米 **万平米
销售物业（不含酒店）极限纯盈利能力（最高容积 率，完全销售，最低实现价格，扣除地价） **亿
**亿
**亿 19
中等规模高容积率项目案例综合分析1——随着容积率变高，物业类 型逐渐混合，
7.0 6.5
北京当代万国城MOMA
R＝5.44，居住82％ 综合体：高档住宅、公寓、商 业、写字楼
II. 项目价值分析是为后续研究提供思路框架及引导
III. 项目价值分析是为后续研究预先揭示可能的问题
IV. 项目价值分析理解深入，是直接影响解决方案的制定；
V. 项目价值分析，是世联专业顾问价值的体现，也是全国视野 的体现。
本报告是严格保密的。
7
How
何进行项目价值分析？
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8
如何进行项目价值分析
►► 只只有有红红色色容容积积率率底底线线以以上上的的区区域域才才能能满满足足基基本本的的财财务务需需求求
容积率范 产品线可能类
围
型
需要实现的均 总建筑面积
价
(做足容积率)
A 3.55.85
以公寓为主，
组合少量写字 楼
>3819
**万平米
B 3.55.85
以写字楼为
主，组合少量 公寓
>4761
C 2.8-3.5 纯高层住宅
描述 大盘
典型规 模
常见 5002000亩
战略核心问题
项目的持续推 动力而非单一 卖点 扩宽客户层面
小盘
200亩 以下， 尤其是 100亩以 下的
差异化 市场占位 核心竞争力界 定
盈利模式/产品线结 构 相对多元的产品线 在产品类型的选择 上，会在产品盈利 空间和市场未来机 会之间选择均衡
相对简单的产品线 尽量选择当前盈利 能力最高的产品类 型
高品质住宅+少量公寓、少
星河国际
量商业配套
R＝4.5，居住83％
2
极高密度高层住宅+
1
世茂滨江花园 集中商业
居住功能为主， 少量商业配套
R＝3.17，居住99％
高品质住宅+少量公寓、少 量商业配套
京基御景东方
R＝4.63，居住74％ 高品质住宅+集中商 业
商业、商务、 居住功能混合
中中高高品品质质纯纯居居住住功功能能项项目目容容 积积率率提提升升潜潜力力有有限限