第七章 剩余法及其应用
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第六章 剩余法及其应用
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2.建筑成本
建筑成本是指房屋等建筑物的建筑工程成 本,包括前期工程费用、房屋建筑安装 工程费用以及公共配套设施费用。
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3.期间费用
期间费用包括筹资费用、管理费用和销售 费用三项。其中,筹资费用也就是筹资 利息。
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第六章 剩余法及其应用
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六、剩余法的应用步骤
剩余法主要用于土地的估价,其应用步骤主要 为: (一)明确待估价土地的基本情况 (二)选择最佳的开发利用方式 (三)估计开发建设周期 (四)预测房地产的转让销售价格 (五)估算开发建设成本、税费及正常利润 (六)计算并确定估价额
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4.建筑物改造后进行销售时,对于被改造建筑 物的估价 此时,估价公式为: 改造前建筑物的价格=改造后建筑物的价格-改 造费用-税费-正常利润
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五、剩余法的优缺点
剩余法的优点相当突出: 首先,它符合人们的思维习惯,即 价格由成本、税费和利润三者构成; 其次,这种方法计算简便,应用面 也较广。
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(四)正常利润
所谓正常利润,是指房地产开发建设、 转让销售应该取得的一般利润,可根据 前几项成本之和的一定比例进行估算。 需要指出的是,从总额看,正常利润包 括房地产的开发建设利润和转让销售利 润两部分,这里作为扣除项的正常利润 应该根据实际情况进行估算。
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(一)明确待估价土地的基本情况
பைடு நூலகம்
(二)选择最佳的开发利用方式
根据城市规划中对该土地的规划限制, 根据当前的市场需要和以后的发展趋势, 选择该土地的用途、容积率和小区的规 划布局。
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(三)估计开发建设周期
房地产项目的开发建设周期一般都较长,一 般为两年左右,若为大型房地产项目,则需 要更长的时间。建设周期的长短,直接关系 到市场行情的变化,牵涉到房地产转让销售 价格的测算、开发建设资金的安排与落实。 建设周期的估算可参照已完工的同类房地产 项目的正常建设周期,但必须以该项目本身 的人力、物力特别是财力的安排为基础。
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(三)税金
税费包括土地使用税、经营税金及附加等 项。其中,土地使用税包括城镇土地使 用税和农村耕地占用税,是土地使用者 在开发建设期间按照既定税率向国家缴 纳的税款。一般根据占用的土地面积、 每年每平方米土地面积的税额以及占用 年数进行估算。
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经营税金及附加包括营业税、城市维护建设税 和教育费附加三项。 其中,营业税一般按照销售收入的5%计征;市 区房地产开发项目的城市维护建设税为营业 税的7%,县城镇房地产开发项目的城市维护 建设税为营业税的5%;教育费附加则根据营 业税的2%计算。
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剩余法的缺点主要表现为
首先,这种方法比较粗糙。因为剩余法以预测为前提, 它是以估价人员的主观经验去判断未来房地产市场 的变化,难免有所失实。即使在其所需要的基本条 件具备时,也受估价员的主观影响,若基本条件欠 缺,则估价结果更会脱离实际。 其次,该方法没有考虑货币的时间价值因素。房地产 开发项目,特别是大型项目的开发建设周期相当长, 在其销售收入的入账与有关成本费用的发生之间, 必然存在一个时间差,从而在销售收入、成本以及 利润等方面缺乏可比性。
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(二)除土地价格以外的房地产 开发建设成本
除土地价格以外的房地产开发建设成本, 包括土地开发费、房屋等建筑物的建筑 成本以及期间费用。
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第六章 剩余法及其应用
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1.土地开发费
土地开发费是指计入土地转让价格的“七通一 平”(或“三通一平”)费用和基础设施费用。 “七通一平”费用,是指施工道路、施工用水、 排水排污、电力、通讯、煤气、热力的修建、 安装以及平整场地的费用。“三通一平”费用, 是指临时施工用水、施工用电、施工道路的安 装、修建以及平整场地的费用。
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二、剩余法的理论依据
剩余法的理论依据是地租理论和价格构成理论。 土地本身不是人类劳动的产物,没有价值,但由 于它具有使用价值,所以有价格。土地价格实质上 就是资本化的地租。所谓地租,是土地使用者为了 获得土地使用权而向土地所有者支付的经济代价。 其数额由土地使用权的租赁双方根据土地的实际情 况决定,即从土地的“生产物”份额中扣除有关成 本费用及普通利润后的余额。
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(二)考虑货币时间价值的情形
例: 某开发商准备于2002年6月受让一幅“七通一平”的 待建筑空地,土地面积为2000m2,土地形状规则,有关资料如 下:(1)根据城市规划的规定,该土地的最佳用途为商住混合, 1~3层为商店,其余为商品住宅。(2)容积率为5。(3)建筑高 度为28米,可建10层,层高为2.8米。 (4)预计建设期3年, 即2005年6月完工。(5)土地使用税每年每平方米为10元。(6) 除土地买价以外的房屋建筑成本预计为1 500元/m2。(7)年利 率为5%。(8)利润率按照土地使用税、房屋综合建设成本及利 息的25%计算。(9)经营税金及附加为销售收入的5.45%。 (10)房屋销售采用预售与现房销售相结合的方法。根据预计, 商业用房可于2002年12月通过预售全部售完,单方平均售价为 5 500元;30%的住宅也可在2002年12月通过预售售出,单方 平均售价为4 000元,另外30%将在竣工当年即2005年6月出售, 单方平均售价为4 500元,尚有40%的住宅需要在建成1年后才 能售出,单方平均售价为5 000元。(11)在3年建设期内,有关 开发建设资金的发生情况为:第一年投入资金的50%,第二年 投入30%,第三年投入20%,并假定在各年度内是均衡投入的。 根据以上资料,用剩余法估算2002年6月该土地可以接受的受 2012.1 26 第六章 剩余法及其应用 让价格。
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1.待估价土地的位置 待估价土地的位置包括待估价土地所在城市的性质、 所在地区的性质以及该土地的具体坐落位置。 2.土地的面积、形状、地形地质以及基础设施的现状 和目标 3.政府的规划限制。城市规划中,对该土地的用途、 容积率、建筑高度、公建比例以及绿化覆盖率等方 面的规定,对于该土地的最有效使用影响很大。 4.有关土地的权利状况 。城市土地的所有权属于国 家,因而,任何企业和个人得到的仅仅是土地的使 用权。但是,土地使用权的使用年限、续期以及转 让、抵押的有关规定,对于土地的转让价格或房屋 建筑物的销售价格影响极大。
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(五)估算开发建设成本、税费 及正常利润
房地产开发建设成本的估算,可参照已 完工同类房地产项目的造价,但是应注 意开发期间的通货膨胀因素,尤其是建 筑材料价格的变化,因为材料费占建筑 安装工程造价的比例一般在60%~70% 左右,建材价格的变化对成本的影响相 当大。
第七章 剩余法及其应用
一、剩余法的基本概念 二、剩余法的理论依据 三、剩余法的基本公式 四、剩余法的适用范围 五、剩余法的优缺点 六、剩余法的应用步骤 七、剩余法运用举例
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一、剩余法的基本概念
所谓剩余法,又称倒算法、假设开发法 或预期开发法。它是从待估价土地上所 建造的房屋等建筑物的预期销售收人中 减去除土地价格之外的有关开发建设成 本、税费及正常利润后,将此余额作为 待估价土地价格的一种估价方法。 由剩余法确定的价格,一般称为剩余 价格或倒算价格。
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第六章 剩余法及其应用
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(六)计算并确定估价额
在完成以上步骤,掌握剩余法估算所需 的基本资料后,就可根据剩余法的基本 公式对土地进行估价,并结合其他估价 方法和估价人员的经验,对估价结果进 行修正,确定估价额。
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七、剩余法运用举例 (一)不考虑货币时间价值的情形 例: 某城市有一幅5 000m2的土地拟出让,在城 市规划中,该土地属于商品住宅用地,容积率初步规 定为2。根据调查,有关商品住宅的售价、开发建设 成本、税费以及正常利润率的资料如下: (1)商品房 单方售价为2 600元;(2)土地使用税为每年10元/m2, 建设期为2年;(3)土地开发费为350元/m2;(4)建筑 成本为1 200元/m2;(5)利息按年利率5%计算;(6) 管理费用和销售费用总额为30.1万元;(7)利润按照 建设成本(包括建筑成本、土地使用税、土地开发费 和财务费用)的20%计算;(8)经营税金及附加按房屋 售价的5.45%计算。在容积率为2时,对该住宅用地 进行估价。
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第六章 剩余法及其应用
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根据价格的形成理论,任何商品的销售价格都由成本、 税金和利润构成,房地产价格同样如此。 用公式表示房地产销售价格即为: 房地产销售价格=房地产开发建设成本+税金+利润 式中:(1)房地产开发建设成本由土地成本、建筑物 成本和期间费用构成。土地成本可分解为土地使用权 的购买价格和土地开发费用;建筑物成本包括前期工 程费用、房屋等建筑物的建筑安装工程费用和公共 配套设施费用三项;期间费用则由筹资费用、管理费 用和销售费用三项构成。(2)税金由土地使用税和经 营税金及附加构成。(3)利润即为进行房地产开发建 设所应该取得的正常利润。
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四、剩余法的适用范围