精心整理《技术经济学》课程设计说明书2.5不确定性分析...................................................................... - 12 -（三）方案Ⅱ建多层商品房住宅楼 .............................................. - 13 -3.1项目概况 ............................................................................. - 13 -3.2投资估算 ............................................................................. - 13 -3.3资金筹措计划...................................................................... - 14 -3.4项目经济效益评价........................................................ - 17 -3.5.不确定性分析...................................................................... - 21 -四、方案比选 ................................................................................... - 22 -五、结论 ........................................................................................... - 23 -1233.13.2土地费用：商业用途800万元/亩；住宅用途600万元/亩可行性研究费：自行考虑城市基础设施配套费：80元/ m2×建筑面积消防设施配套费：5元/ m2×建筑面积生活垃圾服务费：12元/ m2×建筑面积白蚁防治费：1.3元/ m2×建筑面积勘察设计费：建筑安装工程费总造价×2%规划管理费：1.8元/ m2×建筑面积（2）建设期间费用建筑安装费用：多层按1000元/平方米考虑，高层和小高层按1200元/平方米考虑；设备：要求考虑电梯，写字楼要求考虑中央空调。
供水电工程：自行考虑。
（3）管理费和预备费：自行考虑。
（4）其他费用：自行考虑。
45数据（数据不足可自行设定，但要予以说明）设计若干种开发方案，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案。
※至少设计2种开发方案进行比选；※各种方案应包括以下内容（可参照第6章内容）：（1）投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用）；（2）资金筹措计划；（3）项目经济效益评价（必须含有全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容）；（4）不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析）；（5）结论。
※在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。
※不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。
678[1][2][3][4][5]2.1此房地产开发项目位于荆州市城区，占地面积50000㎡（75亩），建筑容积率3：1，建筑面积为:150000㎡，建设期为3年，销售期3年。
2.2投资估算1、前期费用土地费用：5000元/㎡×50000㎡=25000万元可行性研究费：70万元城市基础设施配套费：80元㎡×150000=1200万元消防设施配套费：7元/㎡×150000=105万元生活垃圾服务费：4元/㎡×150000=60万白蚁防治费：1元/㎡×150000=15万元勘察设计费：1200元/㎡×150000㎡×2%=360万元规划管理费：1.6元×150000=24万元2、建设期间费用建筑安装费用：1200元/㎡×150000=18000万元电梯：240万元供水电工程：18000×2﹪=360万元3、管理费用:1000万元基本预备费：45434×5%=2271.7万元45万元，2.3110000表2 长期借款还款计划表（万元）表3 项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）⑵财务费用：每年偿还当年利息;⑶营业费用：经预测每年营业费100万，用于宣传、推销广告等；⑷修理费：（设备+水电）×10%=60万;⑸建设费用：总投资额分三年回收，分别为17386.64万元、17386.64万元、17386.64万元；⑹总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。
表5 总成本费用（万元）每平米3元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。
城镇土地使用税：150000×3=45（万元）城市维护建设税：第一年10200×7%=714万元）第二年7650×7%=535.5（万元）第三年7650×7%=535.5（万元）教育费及附加：第一年10200×3%=306万元）第二年7650×3%=229.5（万元）第三年7650×3%=229.5（万元）表6 营业收入、营业税金及附加估算（万元）4表8 项目投资现金流量表（万元）项目投资财务净现值（税后）NPV＝34497.95（万元）项目投资内部收益率（税前）IRR=42%项目投资内部收益率（税后）IRR=40%表9 项目资本金现金流量表项目资本金财务净现值NPV=41666.72（万元）项目资本金财务内部收益率IRR=78%2.5不确定性分析1、盈亏平衡分析表10盈亏平衡点分析表从盈亏平衡分析表中可知，只要第一年的销售额达到设计纲领的83.58%，以后两年平均销售额达到设计纲领的108.71%，104.16%项目就可以保本。
因此，项目具有抗风险能力差。
2、3.1项目概况此房地产开发项目位于荆州市郊区，占地面积50000㎡（75亩），建筑容积率2：1，建筑面积100000㎡，建设期为2年，销售期3年。
3.2投资估算2.1建设投资估算1、前期费用土地费用：400×75=30000万元可行性研究：50万元城市基础设施配套费：80×100000=800万元消防设施配套费：7×100000=70万元生活垃圾服务费：5×100000=50万元白蚁防治费：1×100000=10万元15000工程总造价45130.4+2136.75=47267.15万元，自有资金17267.15万元，占工程总造价的36.53%。
3.3资金筹措计划1、自有资金为17267.15万元，建设期为两年，贷款第一年投入15000万元，第二年投入15000万元。
表2 长期借款还款计划表（万元）2、各项资本金估算⑴工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利760万；⑵财务费用：每年偿还当年利息;⑶营业费用：经预测每年营业费200万，用于宣传、推销广告等；⑷修理费：（设备+水电）×10%=44万;⑸建设费用：总投资额分三年摊销，分别为26200.85⑹总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。
表5 总成本费用（万元）3.41、平均在23城镇土地使用税：100000×3=30（万元）城市维护建设税：第一年5440×7%=380.8（万元）第二年 4080×7%=285.6（万元）第三年 4080×7%=285.6（万元）教育费及附加：第一年5440×3%=163.2（万元）第二年4080 ×3%=122.4（万元）第三年4080×3%=122.4（万元）表6 营业收入、营业税金及附加估算（万元）4该项目税后动态投资回收期：Pt*＝5-1+7877.71/12229.70=4.64（年）项目投资财务净现值（税前）NPV＝8466.74（万元）项目投资财务净现值（税后）NPV＝4351.99（万元）项目投资内部收益率（税前）IRR=24%项目投资内部收益率（税后）IRR=20%表9 项目资本金现金流量表该项目动态投资回收期：Pt*＝4-1+3452.86/7825.72=3.44（年）项目资本金财务净现值NPV=8011.4（万元）项目资本金财务内部收益率IRR=40%3.5.不确定性分析2方案比选● 年6项● 该项目税后动态投资回收期：Pt *＝5-1+7877.71/12229.70=4.64（年） 分析：①方案Ⅰ的净年值大于方案Ⅱ的净年值，投资收益大②方案Ⅰ的内部报酬率大于方案Ⅱ的内部报酬率③方案Ⅰ的盈亏平衡点要大于方案II,抗风险能力差些④方案I工程总造价48885.7+3274.22=52159.92万元方案II工程总造价45130.4+2136.75=47267.15投资额差距不大，投资回收期也差不多。
由于方案Ⅰ的净年值大于方案Ⅱ的净年值且方案Ⅰ的投资额小于方案Ⅱ的投资额，故方案Ⅰ优于方案Ⅱ。