一、扣除项目的确定1、房地产企业出售开发产品的扣除项目（5项）（1）取得土地使用权所支付的金额：地价款+有关费用三种形式取得：出让、划拨、转让注意：逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（即房地产开发成本）包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用）①能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内注意：利息最高不能超过商业银行同期同类贷款利率计算的金额；利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
②不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构的贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内注意：（1）既有金融借款又有其他借款，不能同时适用上述两种方法。
（2）注意与企业所得税费用扣除的区别。
（4）与转让房地产有关的税金转让房地产时缴纳的税金及附加。
注意：不包括缴纳的增值税（5）财政部确定的其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
例：某房地产开发公司（增值税一般纳税人）2016年5月以“招拍挂”方式受让土地，支付土地价款1200万元，并于2016年8月开发商住混合楼项目，商铺面积1000平方米，普通标准住宅面积为5000平方米，合计6000平方米。
房屋开发成本6000万元（其中开发成本——开发间接费用中利息支出600万元），财务费用——利息支出100万元，利息支出不能提供金融机构的相关证明，当地省政府规定其他费用按10%比例扣除。
该项目于2018年5月开始销售并全部销售完毕，取得全部价款和价外费用11000万元（含税），其中商铺销售收入为3300万元，普通标准住宅销售收入为7700万元。
税金及附加55万元，其中商铺销售税金及附加16.5万元，普通标准住宅销售税金及附加38.5万元。
2018年8月该房地产公司向税务局提出清算申请。
要求：根据以上资料，计算并回答下列问题：1.请说明对于该商住混合楼项目应如何进行土地增值税清算？2.土地增值税清算收入为多少？3.允许扣除项目金额为多少？4.应纳土地增值税为多少？解析：1.应分别计算普通住宅和商铺的扣除项目金额、增值额和增值率。
2.土地增值税清算收入计算根据国家税务总局公告2016年第70号文件规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
（1）普通标准住宅清算收入销项税额＝（7700－1200×5000÷6000）÷（1+10%）×10%＝609.09（万元）土地增值税清算收入＝7700－609.09＝7090.91（万元）（2）商铺项目清算收入销项税额＝（3300－1200×1000÷6000）÷（1+10%）×10%＝281.82（万元）土地增值税清算收入＝3300－281.82＝3018.18（万元）3.允许扣除项目金额计算（1）普通标准住宅项目土地成本＝1200×5000÷6000＝1000（万元）房地产开发成本＝（6000-600）×5000÷6000＝4500（万元）房地产开发费用＝（1000＋4500）×10%＝550（万元）税金及附加＝38.5万元加计扣除20%＝（1000＋4500）×20%＝1100（万元）小计：7188.5万元（2）商铺项目土地成本＝1200×1000÷6000＝200（万元）房地产开发成本＝（6000-600）×1000÷6000＝900（万元）房地产开发费用＝（200＋900）×10%＝110（万元）税金及附加＝16.5万元加计扣除20%＝（200＋900）×20%＝220（万元）小计：1446.5万元4.应纳土地增值税计算（1）普通标准住宅项目无增值，不缴纳土地增值税。
（2）商铺项目增值额＝3018.18－1446.5＝1571.68（万元）增值率＝1571.68÷1446.5×100%＝108.65%应纳土地增值税＝1571.68×50%－1446.5×15%＝785.84－216.98＝568.86（万元）2、出售旧房旧建筑物的扣除项目（1）旧房及建筑物评估价格评估价格=评估机构评定的重置成本×成新折扣率注意：不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除金额按以下方法：①营改增前取得的发票：按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算②营改增后取得的普通发票：按照发票所载价税合计金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算③营改增后取得的专用发票：按照发票所载不含税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，视同一年。
此外，对于既没有评估价又不能提供购房发票的，由税务机关核定征收。
（2）取得土地使用权所支付的地价款注意：对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额（3）转让环节缴纳的税金（不包括增值税）：城建税、教育费附加、地方教育费、印花税注意：对于个人购房再转让的，其在购入环节缴纳的契税，已包含在评估价格中，不另作为与转让有关的税金扣除。
（4）按规定缴纳的有关费用：如评估费用注意：对纳税人因隐瞒、虚报成交价等情形而按评估价格计算土地增值税所发生的评估费用，不允许扣除例：甲公司销售一幢已使用过的办公楼，取得收入700万元，该公司取得土地作用权支付100万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。
经房地产评估机构评估，该楼重置成本价800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。
假定上述收入均为不含增值税收入，上述税费均不含转让不动产缴纳的增值税。
要求：计算甲公司销售该幢办公楼应缴纳土地增值税。
解析：（1）收入＝700万元（2）扣除项目取得土地使用权支付的金额100万元房地产评估价800×50%＝400万元销售时相关税费＝30万元小计：530万元（3）增值额＝700－530＝170万元（4）增值率＝170÷530＝32%（5）应纳税额＝170×30%-530×0=51万元3、房地产企业出售土地的扣除项目出售生地：（1）取得土地使用权所支付的地价、缴纳的有关费用（2）转让环节缴纳的税金出售熟地：（1）取得土地使用权所支付的地价、缴纳的有关费用（2）开发土地成本（3）转让环节缴纳的税金（4）取得土地使用权时所支付的金额和开发土地成本之和，加计20%的扣除二、评估价格运用1、出售旧房及建筑物：按评估价格计算扣除项目金额。
2、隐瞒、虚报房地产成交价格的：由评估机构参照同类房地产的市场交易价格确定转让房地产收入3、提供扣除项目金额不实的：由评估机构确定评估的扣除项目金额，即为房屋重置成本价×成新度折扣率+取得土地使用权时的基准地价4、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的：由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入三、税收优惠1、对纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征2、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征3、对国家征用收回的房地产，免征4、对个人之间互换自有居住用房地产，当地税务机关核实，可以免征5、对居民个人销售住房，免征（2008年11月1日起）四、申报缴纳（一）纳税期限及地点1、房地产开发企业应在签订房地产转让合同、发生纳税义务后七日内或税务机关核定的期限内，向房地产所在地主管税务机关办理申报。
2、其他企业应自签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关进行纳税申报。
（二）预征与清算1、预征纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以先预征，办理竣工结算后再清算，多退少补。
预征率：除保障性住房外，东部不低于2%，中部和东北不低于1.5%，西部不低于1%房地产企业采用预收款方式销售开发产品的，预征计税依据＝预收款－应预缴增值税税款2、清算（1）清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。
分期开发项目，分期清算。
清算时，普通住宅和非普通住宅，应分别计算增值额。
（2）纳税人应进行清算的条件①房地产开发项目全部竣工、完成销售的②整体转让未竣工决算房地产开发项目的③直接转让土地使用权的纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
（3）税务机关可要求进行清算的条件①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销登记前进行土地增值税清算）④省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
（4）核定清算的情形①依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；②擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；③虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；④符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；⑤申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。