0)1.0目的通过对公司所有设备的管理作出规定，对设备的运行进行控制，确保所有设备安全、正常运行。

2.0适用范围本规定适用于公司所有设备的管理。

3.0引用文件《质量手册》4.0工作内容4.1设备的接管验收在楼宇接管中的设备接管时，由公司工程主管部门组成机电组，负责按设备使用说明书和工程竣工图及相关资料对接管设备进行验收。

对达不到要求的，应通知有关单位限期整改。

设备的接管由工程主管部门和项目经理与有关单位办理相应手续，相关资料由工程主管部门复核存档。

4.2设备的登记建帐、分类编号和建档4.2.1设备的登记建帐设备正式接管后，由公司工程主管部门和项目经理一起进行清点，建立《设备台帐》并汇总于《设备台帐汇总表》，《设备台帐汇总表》详见于《质量手册》，表单编号(QR-6.3-01)4.2.2设备的分类编号由工程主管部门根据设备对物业服务的重要性进行分类，并按类别编号。

4.2.2.1 电梯系统编号为： CAX□□GCDT-□□□设备编号项目名称4.2.2.2 给排水系统编号为： CAX□□GCJPS-JS（PS）□□□设备编号项目名称0)4.2.2.3 消防系统编号为： CAX□□GCXF-□□□设备编号项目名称4.2.2.4 智能化系统编号为： CAX□□GCZNH-□□□设备编号项目名称4.2.2.5景观系统编号为： CAX□□GCJG-□□□设备编号项目名称4.2.2.6供配电系统编号为： CAX□□GCGPD-□□□设备编号项目名称4.2.2.7办公设备编号为： CAX□□GCBG-□□□设备编号项目名称服务中心工程班负责按规定悬挂《设备标识卡》，指定设备责任人4.2.3设备技术资料的归档管理4.2.3.1工程主管部门保存一份《设备台帐》和重要设备技术资料，填写《___服务中心设备技术资料登记表》。

4.2.3.2设备的定期维护保养记录、维修记录和检查记录由服务中心工程班保存。

5.0设备的安全运行5.1机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由工程技术部专业技术人员实施，工程技术人员必须进行上岗前的培训，确保掌握设备的操作方法，并严格按照相应的工作手册中的有关规定执行。

对国家有规定的特殊工种，要求操作0)5.2工程主管部门对复杂的和重要的设备应制定相应的设备操作规程。

5.3所有设备由服务中心专业人员进行运行操作，填写相应的设备运行记录。

5.4机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好。

5.5工程技术人员应严格按照操作管理规程进行操作。

5.6设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生。

5.7在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌。

5.8做好设备运行记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生。

5.9机电设备房必须具备有灭火器材。

6.0设备运行记录管理规定6.1管理区域内验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等，综合部档案室设专柜保管。

6.2管理中心建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料等。

6.3工程技术人员做好智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录6.4所有记录以月为单位整理、装订成册，归档管理。

6.5定期对设备管理记录进行统计分析，掌握设备运行情况。

6.6借阅查找设备管理记录应办理相关手续。

7.0水泵设备运行作业规程7.1在生活水泵、消防水泵运行之前，首先检查水泵润滑油、地下水池水位以及电源是否正常，各阀门是否打开。

7.2对双电源互投柜的操作合上互投柜内的常用、备用空气断路器，接通操作面板上的常用或备用转换开关。

正常供电时，由常用空气断路器开关向母线供电；市电停电时，柴油发电机发电，由备用空气断路器向母线供电。

7.3生活泵的手动操作。

把生活泵控制柜面板上的转换开关拨到“手动”位置。

把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。

合上生活泵控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。

按1#或2#泵启动、停止按钮，可以就地控制生活泵的启停。

7.4生活泵的自动操作。

把生活泵控制柜面板上的转换开关拨到“1用2备”或“2用1备”位置。

合上生活泵控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。

两台0)地下水池低水位时报警停泵，水位回升后恢复水泵的运转。

两台水泵一用一备，定期交替投入运行。

7.5消火栓泵的手动操作。

把消火栓泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。

把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。

合上消火栓泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。

按1#或2#消火栓泵启动、停止按钮，可以就地手动控制消火栓泵的启停。

当管网压力下降至规定压力时，方可手动启泵；当管网压力达到规定压力时，手动停泵。

7.6消火栓泵的自动操作。

把消火栓泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“1用2备”或“2用一备”位置。

合上消火栓泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。

两台水泵一用一备，定期交替投入运行。

起动或停止受消防联动信号的控制。

7.7喷淋泵的手动操作。

把喷淋泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。

把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。

合上喷淋泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。

按1#或2#喷淋泵的启动、停止按钮，可以就地手动控制喷淋泵的启停。

当管网压力下降至规定压力时，方可手动开泵；当管网压力达到规定压力时，手动停泵。

7.8喷淋泵的自动操作。

把喷淋泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“1用2备”或“2用1备”位置。

合上喷淋泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。

两台水泵一用一备，定期交替投入运行。

起动或停止运行受消防联动信号的控制。

7.9喷雾泵的手动操作。

把喷淋泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。

把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。

合上喷淋泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。

按1#或2#喷淋泵的启动、停止按钮，可以就地手动控制喷淋泵的启停。

当管网压力下降至规定压力时，方可手动开泵；当管网压力达到规定压力时，手动停泵。

7.10喷雾泵的自动操作。

把喷淋泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“1用2备”或“2用1备”位置。

合上喷淋泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。

两台水泵一用一备，定期交替投入运行。

起动或停止运行受消防联动信号的控制。

0)面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。

合上潜水泵控制箱内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。

按下泵的启动、停止按钮，可以就地手动控制潜水泵的启停。

7.12潜水泵的自动操作。

把潜水泵控制箱操作面板上的选择开关拨到“自动”位置。

合上潜水泵控制箱内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。

潜水泵的运行受集水池内的液位浮球信号控制，高水位时启泵，低水位时停泵。

7.13水泵如为集中供水运行，记录在《集中变频水泵运行记录表》中，如分部供水则记录在《分部变频水泵运行记录表》中。

8.0游泳池、水景、绿化喷灌设备作业规程8.1游泳池设备8.1.1过虑水泵a)水泵启动前，检查前后阀门是否打开。

b)要确保水泵有水进入，方可送电。

c)如发现水泵内有空气，应打开毛发收集件处排出空气。

d)毛发收集件应在4-6天，不能超过一星期。

8.1.2过滤砂缸a)检查多功能砂缸头，是否打开在所需的功能上。

b)每次在转动多功能砂缸头时水泵应在停止状态，严禁在水泵运行是转动多功能砂缸头。

8.1.3水底灯在开启时，应确保池底灯在水位以下。

8.1.4消毒a)池底每周投药2-3次，以确保水质。

b)每100吨水投A、B液、氯各1公斤。

每公斤配5-9倍的水放入投药桶搅拌均匀。

8.2水景设备8.2.1水景设备基本具有正常过滤、反冲洗、机械排水、不过滤循环、池水补充等五个功能；8.2.2水景设备在运行过程中要保证循环水泵的正常运转，严禁泵在无水情况下空转；8.2.3水底灯在开启时，应确保池底灯在水位以下；8.3绿化喷灌设备8.3.1查看水箱是否有水8.3.2在清水池有水情况下，水泵开关调至自动状态，当设备及管网压力低于设定值时，水0)8.3.3当清水池水量较少，系统自动关闭，水量充足时，系统自动启动（保证水池中清水及时补充）9.0高压配电柜操作规程9.1手动操作方式：运行工按所需送电往每段母线上，此时，母联开关必须分闸。

如其中一路进线失压或缺电时，即延时跳闸，运行工可选择退出其中失压的进线开关，再合闸母联开关，送电往母线上恢复供电。

9.2 自动操作方式：当进线电源正常时，可选择自动操作，如有失压或缺电时，即先延时跳闸，再自动合闸高压母联开关，恢复供电；但当进线恢复正常供电时，母线开关需由值班人员选择手动操作，并先分母联开关，再合进线开关，恢复电源正常供电。

9.3 事故处理：9.3.1过流故障：若线路发生过流时（包括过流，及速断），该线路开关小车即自动跳闸，在仪表屏上故障指示会亮灯。

值班人员必须了解故障原因，将故障清除，然后手动复位按钮。

9.3.2接地故障：指示及处理程序与过流故障相同。

9.3.3变压器温升故障：指示及处理程序与过流故障相同。

9.3.4失压跳闸故障：指示及处理程序与过流故障相同。

10.0低压设备操作规程10.1应密切注意网络表的读数。

保证总负荷不超过单台变压器的额定容量。

10.2变配电设备进行保养检修时，应做好安全技术措施后方可进行。

10.3停电操作应先拉开低压分路开关，然后再拉低压总开关。

送电操作时与停电顺序相反，并详细检查开关是否在正常的合闸位置。

10.4变压器停电后作业前应进行验电、放电，验电前应先在有电导体上对验电器进行鉴定良好才能使用。

放电可使用地线或放电棒对地进行。

但电容器放电应在两极间进行。

10.5装、拆地线必须先接接地端，后接导体端，并接触牢固，拆时顺序相反。

10.6低压出线发生故障掉闸时，应立即与维修班一起查明故障原因，故障排除后方能恢复供电，严禁强行送电。

11.0停转电处理程序0)规范对停、转电的管理，确保市电停电时能顺利进行转电，同时保障安全。

11.2适用范围计划停电或特殊停电时的处理及转电程序。

11.3处理程序11.3.1由于供电部门的原因造成突然停电，备用柴油机组立即自动投入，供电给消防系统、电梯和公共照明系统。

值班人员要及时询问供电局的监察部门及可能恢复供电的时间，并上报主管。

11.3.2供电部门常规性停电如高、低压设备的定期检修，供电局的高压维护等，在接到供电部门的通知后，立即由主管拟好停电通知，由部门主管签发停电通知后对外张贴并做好停送电记录和处理程序。