全区加强业主大会和业主委员会规范管理工作的指导意见为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《X省物业管理条例》、《X市物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，现就进一步加强业主大会和业主委员会规范管理工作提出如下指导意见：一、总体要求以完善社区治理体系，提高基层社会治理能力，健全基层社会治理新格局，构建以社区党组织为核心，社区居委会、业委会、物业服务企业共同参与、协调推进、各司其职、各担其责的社区治理结构为总体目标；以建立完善的城市住宅区业主自治管理与物业服务企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制为具体工作方向，进一步规范本区业主大会成立和业主委员会选举程序，规范业主委员会的日常监管和运作，发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，全面提升我区物业管理的整体水平。

二、严格规范程序业主大会和业主委员会是保障业主利益的合法组织，是延伸基层管理触角的有效抓手，是社会和谐稳定的重要力量。

加强业主大会和业主委员会建设和规范管理工作，有利于明确业主与物业服务企业之间的责、权、利关系，有利于规范物业服务市场秩序，有利于减少和化解矛盾纠纷，促进社区和谐。

在具体工作中，要严格遵循以下规范程序：（一）具备条件的要及时组织成立业主大会1、物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：（1）物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的；（2）首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。

2、物业管理区域符合召开首次业主大会条件的，由建设单位或业主（经已售物业业主人数5%以上联名）向物业所在地街道办事处提出书面告知。

街道办事处要认真审核，在收到建设单位或业主书面告知之日起30日内，组织成立业主大会筹备组。

街道办事处未在规定期限内组织成立首次业主大会筹备组的，由区人民政府责令限期改正；逾期不改正的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。

（二）首次业主大会的筹备1、组建业主大会筹备组。

业主大会筹备组由7或9人单数组成，其中，街道办事处工作人员1名、居民委员会代表1名，建设单位代表1名，业主代表4至6名。

街道办事处应当书面通知建设单位参加筹备工作。

建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。

筹备组组长由街道办事处工作人员担任。

2、街道办事处应当制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。

（1）业主代表由街道办事处、社区居委会组织业主推选产生，或者由街道办事处、社区居委会提名经业主同意产生，并自筹备组成立之日起在物业管理区域内公告，公告时间不少于7日。

半数以上业主对提名提出异议的，由街道办事处或社区居委会重新提名。

街道办事处应当对业主代表的身份进行核实。

（2）筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。

筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约，及时交纳物业服务费，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为；本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职。

（3）筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起7日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。

业主对筹备组成员名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向街道办事处提出，由街道办事处协调解决。

筹备组正式开展筹备工作前，区住保局应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

3、建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料：（1）业主名册（业主姓名、房号及建筑面积、联系方式）；（2）物业管理区域划分证明；（3）房屋及建筑面积清册；（4）建筑规划总平面图；（5）共用设施设备交付使用备案证明；（6）物业服务用房配置资料；（7）成立业主大会必需的其他资料。

建设单位及其选聘的物业服务企业应当协助业主大会筹备组开展工作，在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。

首次业主大会筹备组工作所需经费由建设单位承担。

4、业主大会筹备组履行下列职责：（1）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；（2）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；（3）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（4）拟定业主委员会选举办法；（5）提出业主委员会组成人员候选人名单；（6）承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将第1项至第5项规定的事项在物业管理区域内显著位置公示。

业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

5、业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议并选举产生业主委员会。

业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起7日内，向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

6、管理规约应当包括以下内容：（1）物业的名称、地点、面积及户数；（2）业主大会的召集程序及决定物业管理区域内重大事项的方式；（3）公共场所及共用设施设备状况；（4）业主使用物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益；（5）专项维修资金的筹集、管理和使用；（6）业主参与物业管理的权利；（7）业主对业主委员会及物业企业的监督权；（8）物业的使用、装饰装修、维护和管理；（9）业主应尽的义务和在本物业管理区域内应当遵守的行为准则；（10）违反管理规约应当承担的责任；（11）其他有关事项。

7、业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：（1）业主大会名称及相应的物业管理区域；（2）业主委员会的职责；（3）业主委员会议事规则；（4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（5）业主投票权数的确定方法；（6）业主代表的产生方式；（7）业主大会会议的表决程序；（8）业主委员会委员的资格、人数和任期等；（9）业主委员会换届程序、补选办法等；（10）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（11）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

8、业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

9、划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合条件的，可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。

首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会组成人员的办法。

（三）业主大会的召开1、业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开，并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主参加。

业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。

业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。

2、采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需业主投票表决的，表决票应当经本人签名，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表出席业主大会会议不得委托他人。

业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。

3、采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当将征求意见书送交每一位业主，由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。

需投票表决的，表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。

采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，业主委员会书面报告所在街道办事处，街道办事处或者其委托的居民委员会应当对采用书面征求意见形式召开业主大会会议的情况进行监督指导。

4、业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照《X市物业管理条例》的规定和业主大会议事规则组织召开。

召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开15日前将会议内容书面告知居民委员会。

5、业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处责令其限期组织召开；逾期仍未组织召开的，由所在地街道办事处组织召开。

6、业主大会监督业主委员会工作，听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告，并决定下列事项：（1）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；（2）选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员；（3）物业管理模式；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）续筹和使用住宅专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会组成人员工作津贴的开支范围、标准；（8）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（9）利用共用部位、共用设施设备进行经营及收益分配等事项；（10）对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计；（11）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定第5项、第6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

7、业主大会会议表决采用纸质方式实名投票；在确保业主意思表示真实、有效的前提下，也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。

业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公示。

（四）业主委员会委员候选人产生办法及资格条件1、业主委员会委员候选人通过业主联名推荐或业主自荐的方式产生。

符合资格的被推荐人超过规定候选人人数的，由筹备组组织被推荐人进行投票确定人选。

筹备组中的业主成员被提名为候选人的，其在筹备组中的工作自行终止；由此造成筹备组工作人员缺额需要补充的，由筹备组从推选结果中依次递补。

2、业主委员会候选人资格：（1）具有完全民事行为能力的本物业区域内业主；（2）遵守（临时）管理规约，正常履行缴纳物业服务费、缴存专项维修资金等业主义务；（3）热心公益事业，政治坚定、责任心强、公正廉洁、作风民主；（4）身体健康（年龄原则不超过70周岁），组织协调能力较强，有必要的工作时间；（5）本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业、建设单位任职；（6）无侵犯本物业管理区域其他业主合法权益和公共利益的行为（损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为）；（7）其他符合业主大会议事规则规定的条件。

街道办事处应当对业主委员会候选人进行资格审查。

业主委员会候选人产生后，应当在首届业主大会召开前15日将候选人名单在物业管理区域显著位置公示。