商城招商经营方案
Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】
《怡和·现代商城》招商经营方案
一、商铺建设规划面积：
1、总面积㎡。
其中，一期建筑面积64000㎡，二期建筑面积㎡。
1）A区总面积㎡。
其中，一期1-3层商业面积㎡，内街面积㎡。
2）B区总面积㎡。
其中，一期1-3层商业面积㎡，4层商业面积㎡；
二期1-3层商业面积，区内N/H ㎡，西侧临街㎡，东侧临街㎡，四层㎡，5-12层公寓面积㎡。
内街面积㎡。
3）C区总面积㎡。
其中，一期1-3层商业面积㎡，四层商业面积㎡，五层商业面积㎡，内街面积㎡。
4）D区总面积㎡。
其中，一期1-3层商业面积㎡，四层商业面积㎡。
二期1-3层商业面积, 区内N/㎡,临街㎡，四层商业面积㎡，5-16层酒店㎡。
内街面积㎡。
5）E区总面积㎡。
其中，一期1-3层商业面积㎡。
二、商铺招商销售成本预算
商铺建设成本2146元/㎡，销售招商费33元/㎡，宣传推广费22元/㎡。
三、商铺租售比例方案：一期64000㎡，二期㎡。
1、回迁购买：㎡（指已签订购销意向的回迁户所购店铺）。
2、自主经营：㎡（指暂时只租不售的店铺，位置相对差些，待商业氛围浓厚后销售）。
其中，一期㎡，二期㎡，旗舰出租㎡（引入宣传概念，租金相对较低）。
3、投资返租：㎡（指投资户购买后，签订委托租赁合同）。
其中，一期㎡，二期㎡。
4、投资自营：㎡（投资自营业户，自行购买，自主经营）。
其中，一期㎡，二期㎡。
四、商铺销售价格体系：
A-W-1 1、44号 3580元/㎡已售回迁（2580元/㎡）
A-W-1 2-5号 3380元/㎡已售回迁（2580元/㎡） A-W-1 6-43号 3380元/㎡待售
A-N-1 20-21号 3080元/㎡已售回迁（2580元/㎡） A-H-1 1-2号 3380元/㎡已售回迁（2580元/㎡） A-H-1 3-26号 3580元/㎡待售
A-H-1 27-34号 3580元/㎡已售回迁（2580元/㎡） B-W-2 1-19号 5300元/㎡待售
B-W-1 20-27号 3180元/㎡待售
B-N-2 9a、3a、10号 3080元/㎡待售
B-H-2 1-18号 3180元/㎡待售
B-H-1 19-21号 3080元/㎡待售
C-H-1 1-32号 3580元/㎡已售回迁（2580元/㎡） C-H-1 33-40、54号 3580元/㎡待售
C-H-1 41-53号 3580元/㎡已售回迁（2580元/㎡） C-H-1 55-66号 3380元/㎡已售回迁（2580元/㎡） C-N-1 1-24号 3380元/㎡待售
C-N-1 25-43号 3380元/㎡待售
C-N-1 44号 3580元/㎡待售
C-N-1 45-47号 3380元/㎡已售回迁（2580元/㎡）C-N-1 48-55号 3380元/㎡待售
C-N-1 56-58号 3380元/㎡已售回迁（2580元/㎡）C-N-1 59-71号 3380元/㎡待售
C-N-1 72-73号 3380元/㎡已售回迁（2580元/㎡）C-N-1 74-84号 3380元/㎡已售回迁（2580元/㎡）C-N-1 85-90号 3380元/㎡待售
D-W-2 1-15号 5300元/㎡待售
D-W-1 16-22号 3280元/㎡已售回迁（2580元/㎡）D-W-1 23号 3480元/㎡已售回迁（2580元/㎡）D-N-2 6号 3380元/㎡待售
D-N-2 10号 3080元/㎡待售
D-H-2 1号 5000元/㎡待售
D-H-2 2号 3580元/㎡已售回迁（2580元/㎡）D-H-2 3-12号 3380元/㎡待售
D-H-1 12-19号 3080元/㎡已售回迁（2580元/㎡）E-W-1 1-10号 3580元/㎡已售回迁（2580元/㎡）E-H-1 1-10号 3580元/㎡已售回迁（2580元/㎡）
五、店铺价格优惠方案：
1、价格优惠方案一：
1）全款购置商铺的自营业主：享受全款房价的折优惠；
2）全款购置商铺的投资业主：享受全款房价的折优惠；
3）按揭购置商铺的自营业主：享受全款房价的折优惠；
4）按揭购置商铺的投资业主：不享受优惠价格。
5）关系户、回迁户介绍的投资或自营业主，除享受以上优惠条件外，另享受全款房价的1%优惠。
2、价格优惠方案二：
1）全款购置商铺的自营业主：享受全款房价的折优惠；
2）全款购置商铺的投资业主：享受全款房价的折优惠；
3）按揭购置商铺的自营业主：享受全款房价的折优惠；
4）按揭购置商铺的投资业主：享受全款房价的折优惠。
5）关系户、回迁户介绍的业主，除享受以上优惠条件外，另享受全款房价的1%优惠。
六、商铺投资返租方案：
1、投资业主（不包括回迁户）购买商铺后，须签署5年返租合同，每年按全额购房款的10%享受返租租金，第一年租金在购买商铺时当场返还，直接折扣购房款。
签订5年返租合同方式，投资业主每年所得租金除返还银行按揭款外仍有盈余，开发商存在很大风险。
其他商业地产的通常做法是将店铺售价提高1倍以上，从而降低市场风。
根据潍坊当地市场的情况，如将店铺价格提高1倍销售以上，该商业地产将可能成为死盘，市场风险更大。
2、投资业主购买商铺后，须签署3年返租合同，三年共计返还全额购房款的20%。
在半年租期签满时，按全额购房款的6%返还第一年全年租金；
在一年租期届满时，按全额购房款的7%返还第二年全年租金；
在二年租期届满时，按全额购房款的7%返还第三年全年租金；
在此情况下，如业主按50%向银行按揭，分10年偿还按揭贷款，每年租金除可满足银行还款需要，还可略有盈余。
采用3年返租形式，通过微量提高店铺销售价格，可大大降低开发商的市场风险。
根据潍坊当地市场的情况，只要市场营销和宣传策划方案到位，应该具有较好的市场前景。
七、销售控制方案：
1、一期商铺在销售过程中，实行早、中、后三期控制销售方式进行，市场销售价格应随着未售商铺存量的减少而逐渐上升，以期带动二期商铺价格的逐渐上扬，尽可能增加销售商铺的利润空间。
2、一期商铺的早期销售对象主要以回迁户为主，目前该项工作已经结束；中期销售的旺季应在商城主体封顶时达到高峰。
前期销售方式应以市场宣传的静态方式及招商流动方式互补开展销售活动，促使销售旺季早日形成；后期销售应根据招商情况，主要对一期预留自营（暂租不售）的10000㎡商铺进行控量投放销售，以成功招商的概念带动商铺销售价格的整体上扬。
3、因回迁户订购的店铺大部分位置比较优越，应将这些店铺的市场标价全部拉升到中期销售的最高价位3580元/㎡，以便提高回迁户的投资信心，并拉动中期投资者的心理价位提升，为后期店铺价位提升进行市场铺垫。
4、租赁预留的10000㎡自营店铺的租赁业主，对有意向购买已租店铺的，向其承诺预留时段（有意设置），在预留时段内可享受优先购买权。
在该商铺有销售意向时，在预留时段内应事先征求该租赁业户的意见，刺激其购买心理。
5、在一期商铺开展中期销售的同时，二期商铺应以预订、预购方式进入初期销售阶段，利用二期入驻时间滞后的时间差，吸引暂时没有条件和持观望态度的各类业主对商城的关注，通过人脉的信息传递进行二期商铺的销售宣传。
6、在二期商铺的初期销售阶段，根据销售和招商形势的发展，应随时调整各阶段的销售进程。
八、租金优惠方案：
为尽快使商城形成浓厚的商业氛围，通过近期市场调查，结合目前成功的市场招商惯用做法，特提出本租金优惠方案。
1、对签订3年以上租赁合同，并一次性支付半年租金作为信誉保证金的租赁业户，可享受第一年免租金，第二年租金减半的优惠条件。
2、对签订3年以上租赁合同，并一次性支付一年租金作为信誉保证金的租赁业户，可享受2年免租的优惠条件。
3、租赁业户应按租赁合同规定，在第一年租赁期满前30天，一次性支付第二年的全额租金；在第二年租赁期满前60天，一次性支付第三年全额租金。
4、租赁业户在支付第三年全额租金时，应支付5000元信誉保证金，第一年缴纳的信誉保证金将作为第三年店铺租金冲抵。
5、租赁业户如在三年租赁期内有任何违约行为，所支付的全额押金将作为违约金处理，不再退还。
6、自营业户不再享受任何租金优惠条件。
7、租金按元/㎡核算。