德国住房保障体系建设过程及政策特点论文：德国住房保障
体系建设过程及政策特点
[摘要] 本文分析德国战后住房保障体系发展的几个阶段及其特点及对中国的启示
[关键词] 德国住房保障体系建设过程政策保障特点
持续至今的此次全球经济危机，发端于美国的次级房地产贷款，导致众多国家房地产市场激烈波动，而德国房地产市场保持了难得的稳定和发展。

截止2008年底，全德国住宅数已超过4000万套，而同期德国人口为8200万，约3800万户家庭，人均居住面积达41平方米，每两人就可以拥有一套房。

过去10年间德国的名义房价每年仅上涨1%。

这得益于德国独特的住房保障体系。

德国战后住房保障政策演变过程
联邦德国确定国家的基本经济制度为社会市场经济，住宅政策是政府调控市场和促进社会福利的一个重要手段。

二战后联邦德国住宅政策分别经历了以下几个阶段：
1、50年代恢复重建期，市场管制和推进社会住宅建设
德国战后面临严重的住房问题。

战争中城市住宅四分之一以上被战火摧毁，数百万人无家可归；战争结束后，有数百万难民和移民从东欧国家的涌进西德。

因此，当时联邦德国政府将解决城市居民住房问题作为城市建设的中心任务，采取了许多措施。

50年代先后出台第一部和第二部《福利住
房建设法》。

政府对建设社会福利住房的投资人，无论是个人、社会团体还是企业进行资助。

实施促进社会福利住房建设政策取得了巨大的成就，从1949年到1959年，共新建住宅500万套，其中70%是靠政府公共资金资助下建设的社会住宅，使战后初期的住房紧缺状况得到了初步缓和。

到1963年，每百人住宅拥有量达到30套，超过了战前水平。

住宅供给的迅速增加缓解了供求矛盾，为逐步放开住宅市场打下了基础。

2、60年代到80年代住房建设大发展时期，促进私有住宅建设
20世纪50年代联邦德国经济高速增长。

鉴于住房市场供需矛盾得到初步缓解，居民收入水平和支付能力提高，联邦政府逐渐放松住房市场的管制，并将这个领域的国有企业逐渐进行私有化改造，促进商业地产的发展；对个人住房储蓄进行补贴；对个人购置住宅提供长期低息贷款，并减免所得税。

在这些政策激励下，住房建设出现了热火朝天局面，大面积的老城区被拆除，到处建起崭新的住宅区。

到1968年，西德共建住房近2000万套。

至1972年，人均住房面积达到30平方米；私人住宅比例1978年达到 37%。

一时出现住房过剩，使得一些建筑公司破产。

3、80年代末以后，重新致力于扩大住宅建设规模，重点改造原东德地区住房
由于政府在70～80年代对新建住宅的扶持力度下降，住宅供给减少，1988年新建住宅降低到只有21万套。

在这一时期家庭结构发生了很大变化，家庭规模缩小，单身家庭增加；1990年德国统一前后，大量东德人口迁入西德。

这些因素使住宅供给不足的矛盾日益严重，房价上涨，房租激增。

在此形势下，联邦政府重新加强对住宅建设的支持力度，继续对自有住宅建设、改造和维修进行鼓励和补贴，增加面向低收入阶层的住宅供给。

在政策带动下，住宅建设投资空前高涨，1994年仅在原西德地区建成的住宅就超过48万套。

统一后，东部地区住房条件较差，德国政府通过“复兴贷款”和“促进计划”等方式给予援助，到90年代末基本完成了改造。

1998年底，全德国住宅已达3800万套。

德国在从1977年起禁止建设能耗超标的建筑，标志着政府对住宅建设的扶持从以增加住宅数量为主转变为增加数量与提高
质量并重，这符合经济现代化以后住宅消费需求的发展方向。

4、德国居民住房结构现状
据联邦统计局2009年的统计，德国57%的家庭租房，拥有个人住房产权的家庭仅占德国家庭总数的43%。

德国住宅市场供需近期虽大体平衡，但并未饱和，政府继续鼓励建房，特别是面向中低收入者的出租房。

21世纪初以来，每年新增加的住房数量大概在17万套左右。

住房市场增长的原因，
其中一个重要因素在于家庭结构还处于持续变化中，小面积住房需求更受市场欢迎。

在选择住房模式的问题上，德国人比较崇尚节俭，讲究实际，房子够用就可以了；有了一定的经济实力，又有实际需要，再逐步改善生活和居住条件。

到底租房还是购买住房，主要根据自己的需要和收入情况而定，单身家庭租房者的比例为76%，购买住房者主要是有子女的家庭和高收入者。

德国家庭月净收入2000欧元是个分界线，月净收入低于这个数值的，绝大多数是租房户；月净收入高于这个数值的，买房的家庭比例逐渐上升。

德国住房保障制度中的几个特色
1、公益性福利房制度
在社会福利房兴盛时期，德国约有三分之一的住房具有社会福利住房的性质，后来逐步减少。

德国福利房建设的经验是，政府不直接建设社会福利房，而是用政策优惠换取私人住房投资者在一定时间段内服务于国家的社会福利房政策。

1987年德国约有390万套福利住房，在使居民居住条件得到改善的同时，福利房制度也造成了各级政府沉重的负担。

由于财政困难，各地政府纷纷出让社会福利住房。

在2001年的住房统计中只有180万套福利住房。

在柏林地区2006年有住房190万套，其中租赁房超过160万套，租赁房中公共所有的福利住房约有17.2万套。

社会福利房相较商品房月租金低40-50%。

2、住房补贴金制度
德国的住房补贴金制度对象为低收入或无法为自己解决住房问题的群体。

该制度自1965年开始实施以来，大量低收入家庭从中获益。

2007年的住房补贴为平均每户370欧元，有大约56万户需要住房补贴。

以现金方式补助低收入家庭，使其可以租用正常水平的住房，这样也避免出现穷人扎堆居住的情况。

3、住房合作社制度
德国目前有2000个住房合作社，属下拥有200万套住房、300万个会员。

据统计显示，合作社建造的住宅占近年新建住宅总数的31%。

住房合作社是一种民间的建房和住房互助组织，不以赢利为目的，每个合作社都有自己的章程和入会办法等。

合作社建房时可从政府获得资金援助，同时还可获得银行的低息贷款。

房屋建成后社员按入社先后顺序租住并缴纳房租，合作社所收房租用以偿还建房贷款本息和进行房屋维修运营。

政府对合作社建房给予多方面的政策帮助，但同时规定合作社房屋建好后，只能用于出租，而不能向市场出售。

4、租金管制制度
德国每个州、市及乡镇都设有独立机构，定期制定并公布当地各种住房的指导租金水平，作为确定住房租金的参考标准。

多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束，特
别侧重对房客利益予以保护，规定房东不得随意涨房租，提高房价需要书面说明理由和承租人同意，否则房客可以起诉。

这一系列措施使得租房市场极为稳定。

5、住房储蓄银行
德国的住房建设融资约40%来自于住房储蓄体系。

在德国近4000万套住房中，约1700万套是通过住房储蓄体系融资实现的，几乎每三个德国人中就有一个与住房储蓄银行签有住房储蓄合同。

只有那些事先参加了住房储蓄的人，并存满一定比例后，才能得到国家给予的买房和建房的低息贷款，贷款期限一般在 20年左右。

住房储蓄银行存贷款利率不受通货膨胀等因素的影响，实行长期固定利率，可以抗衡金融市场的波动，对房贷市场起着稳定作用。

住房储蓄银行属于国家银行，安全性高，不交存款准备金，也不需要向政府缴纳营业税。

住房储蓄体系充分体现了住房问题由国家、集体、个人三者共同负担的原则。

6、购建房财政税收优惠政策和限制炒房的措施
德国通过减免税等对私人建房予以鼓励，建房费用可在最初使用住宅的12年内折旧50%，从而降低房主应纳税的收入；申请建房的贷款可从应纳税的收入中扣除；免征10年地产税，并在购买房地产时免征地产转移税。

同时，政府通过一系列税收手段，加大投机炒作的成本，压缩炒房者的利润空间，抑制了投资性买房需求。

德国住房政策的启示
德国的住房保障制度给我们提供了许多有益的经验。

中国自2003年起房价正式开进了“快车道”，房地产也被视为拉动各地经济增长的支柱产业。

在房价飙升的背后，富裕阶层通过炒房获取暴利，大部分中低收入阶层要么为房子背负长期债务，要么只能对高房价望而空叹。

高房价不仅透支了老百姓几十年的消费力，造成内需一直不振，产业结构失衡，阻碍了科技创新。

只有当政府把住房保障作为房地产政策制定的最终目标，以民生为导向，承担起政府的责任，才能真正实现平抑高房价。

为满足不同的需求层次，政府应加大市场结构调整力度，采取综合措施，鼓励支持私人和企业投资经营租赁住房，大力发展处于商品房和福利房之间而需求广泛的住房租赁市场。

提倡住房合理消费，鼓励中低收入者进入租房市场。

同时完善住房市场法规，应用法律手段和市场机制抑制投机，稳定投资者和消费者对未来的合理预期，这样中国的住房体系才能逐渐完善，回归住房保障制度的本义。

参考文献：
[1]德国联邦统计局年鉴1999-2009年.
[2]郇公弟.德国：房价缘何十年不涨. 环球.2010.05.
[3]纪尽善.加快中国中国住房制度创新步伐.经济
界,2007.06.。