国际会计准则第17号租赁会计(DOC 8页)4．就其定义而言，租赁还包括这样一种租用资产的合同，此合同规定承租人在满足一些商定的条件后，有权购买资产的所有权。

这些合同在某些国家称为分期付款购买合同。

在其他一些国家，对具有租赁性质的协议还使用一些不同的称呼（例如空船租约）。

租赁的分类5．本号准则所采用的租赁的分类，以与租赁资产所有权有关的风险和报酬归属于出租人或承租人的程度为依据的。

风险包括由于生产能力的闲置、技术陈旧等因素可能造成的损失，以及因经济条件发生变化而可能导致的收入的变动。

报酬是指在资产的经济使用年限中预期将得到的经营获利，以及通过资产的升值或残值的变现而获得的利益。

6．由于出租人与承租人之间的交易是以一项双方同意的租赁协议为基础的，因此应当采用一致的定义。

通常双方采用相同的方式对租赁进行分类。

但是，在将这些定义应用于双方所处的不同场合时，有时可能会导致双方对同一租赁作出不同的分类。

7．一项租赁是否为融资租赁，取决于交易的实质而不是合同的形式。

在一项租赁中，如果与资产所有权有关的全部风险与报酬实质上已发生转移，该项租赁应归类为融资租赁。

这类租赁通常不能取消，但可以保证出租人收回其资本支出并另外获取一笔投资收益。

如果与所有权有关的全部风险与报酬并未发生实质上的转移，则该项租赁应归类为经营租赁。

8．下列情况下的租赁通常应归类为融资租赁：（1）在租赁期满时将资产的所有权转让给承租人；（2）承租人具有购买资产的选择权,其购买价格预计将显著低于行使该选择权之日的该资产的公允价值，并且在租赁开始日就可以合理地肯定承租人将行使该购买权；（3）租赁期占了资产使用年限的大部分时间。

资产的所有权最终可能发生转移,也可能不发生转移；以及（4）在租赁开始日,租赁最低付款的现值实际上大于或等于租赁资产的公允价值减去出租人应收到的各种补助金和税款减免后的净额。

资产的所有权最终可能发生转移，也可能不发生转移。

土地与建筑物9．土地与建筑物的租赁，应按与其他租赁相同的方法进行分类。

但是，土地的特征是它通常具有不确定的使用年限，如果租赁期满时，所有权预计不会转移给承租人的话，承租人实际上并没有得到与租赁资产的所有权有关的全部风险与报酬。

因此，这类租赁应适当地归类为经营租赁。

为获取该类租赁权而支付的金额，应作为预付租金在租赁期内分期摊销。

10．许多被出租的建筑物，其使用年限预计远远超出租赁期。

而且，对建筑物的长期租赁通常包括特定的条款，规定定期根据市场利率对租金进行调整。

如果所有权预计不会发生转移，或租金将根据市场利率作定期调整，则出租人仍然保留了与所有权有关的主要风险和报酬。

因此，这类租赁通常应归类为经营租赁。

在承租人财务报表中的租赁融资租赁11．融资租赁应在承租人的资产负债表中确认一项资产和一项负债，其数额应等于租赁开始日的租赁资产的公允价值减去出租人应收到的各种补助金和税款减免后的净额；如果租赁最低付款的现值较低，则应采用此数额。

在计算租赁最低付款的现值时，所采用的贴现率应为租赁的内含利率；如果此利率不能确定，则可使用承租人另行借款的利率。

12．交易和其他事项，应依据它们的实质和财务现实，而不是仅按其法律形式来进行会计处理和呈报。

虽然一份租赁协议的法律形式可能并未表明承租人获得了租赁资产的所有权、但在融资租赁的情形下，其实质和财务现实是承租人在该资产使用年限的大部分时间内，获得了因使用该资产所产生的经济利益，同时，作为取得这项权利的代价，承租人要负责支付相当于该资产公允价值的金额以及有关的财务费用。

13．如果这类租赁交易不在承租人的资产负债表中予以反映，企业的经济资源和债务水平将得不到充分反映，并且由此歪曲了企业的财务比率。

因此，在承租人的资产负债表中，将一项融资租赁同时确认为一项资产和一项支付本来租金的负债是恰当的。

在租赁开始日，这项资产和这项支付未来租金的负债应在资产负债表中按相同的金额予以确认。

14．租金应作为财务费用和未清偿债务的减少进行分摊。

财务费用应分摊于租赁期内的各个会计期间，以便使每个会计期间的负债余额能有一个固定的定期利率。

对此可采用某种近似计算法。

15．租赁期内需支付的最低租赁付款总额与最初确认的负债金额之间的差额，代表了财务费用。

此费用应分摊于租赁期内的各个会计期间，以便对每个会计期间的负债余额产生一个固定的定期利率。

在实务上，为方便核算，有时可采用某种近似计算法。

16．一项融资租赁的每个会计期间均会发生一定的资产折旧费用和财务费用。

租赁资产的折旧政策应与自有折旧性资产的折旧政策一致，并应根据国际会计准则第名号“折旧会计”和国际会计准则第16号“不动产、厂房和设备”所作的规定计算折旧额。

如果不能肯定承租人在租赁期满时将获得资产的所有权，则租赁资产应在租赁期和该资产使用年限两者中较短的一个期限内全部摊完折旧。

17．租赁资产在预计的使用期间内，应采用与自有的折旧性资产一致的折旧政策计提折旧，并有规则地分摊于每个会计期间。

如果能充分肯定承租人在租赁期满时能获得资产所有权，则预计的使用期间应是资产的使用年限；否则资产应根据租赁期和资产使用年限两者中较短的一个期限内计算折旧。

18．租赁资产在某个会计期间的折旧费用与财务费用的合计数通常与当期的应付租金数额不等，因此简单地将应付租金冲减当期收益是木恰当的。

同样，在租赁开始日之后，租赁资产及其相应的负债在金额上通常不一定相等。

经营租赁19．在经营租赁中，冲减收益的开支应记作会计期间的租赁费用，并按使用者受益的时间有规则地予以确认。

20．就经营租赁而言，租赁费用（不包括诸如保险和维护之类的劳务费用）应按使用者受益的时间有规则地予以确认，即使租金的支付不按照这个基础。

揭示21．在每一个资产负债表日，属于融资租赁的资产的金额应予以揭示。

与这些租赁资产有关的负债应与其他负债分开反映，并划分为流动负债和长期负债。

22．承租人应在财务报表中单独确认属于融资租赁的资产的金额。

按每一种主要类别的资产来提供这种揭示，通常也是有用的。

有关负债的合计数可以用租赁最低付款分别扣减未来的财务费用来列示，也可以用负债的净现值来列示，并以摘要的形式揭示用来作为贴现率的利率。

在财务报表中，不宜将为租赁资产而发生的负债列为租赁资产的减项。

23．经营租赁中的租金支出，有时需要在每一个会计期间的损益表中予以揭示，其目的在于表明企业对自有资产之外的租赁资产的依赖程度。

24．对融资租赁和一年以上不可取消的经营租赁所承担的最低租赁付款的义务，应以摘要形式揭示其金额和付款的到期日。

25．国际会计准则第5号“财务报表应揭示的信息”，要求对距离到期日在一年以上的贷款揭示其还款条件和利率。

就融资租赁而言，以摘要形式揭示其未来应付的金额和到期时间的作法可能更为简便（例如，对以后五年中的每一年以及在这五年期后的每五年的情况加以揭示）。

同样，为了反映企业的义务，对一年以上不可取消的经营租赁，以摘要形式揭示其未来的应付租金和到期的时间的作法也是恰当的（例如，对以后五年中的每一年以及在这五年期后的每五年的情况加以揭示）。

26．对因租赁而产生的重大的财务限制、续租或购买选择权、或有租金和其他或有事项，均应予以揭示。

27．对融资租赁和经营租赁再作某些其他的揭示也是恰当的,例如：任何续租选择权、购买选择权或租金调整条款的性质；租赁协议规定的财务限制，诸如对另行借贷或另行租赁的限制；任何或有租金的性质，例如按使用量和销售量确定的租金；与租赁期满预计发生的成本有关的或有负债的性质。

在出租人财务报表中的租赁融资租赁28．在融资租赁下持有的资产，在资产负债表中应确认为应收帐款，而不是确认为不动产、厂房和设备，其金额应等于对该项租赁的投资净额。

29．在融资租赁中，出租人实质上转移了与所有权有关的全部风险和报酬，因此，出租人应将应收租金作为本金的收回和财务收益处理，作为出租人对其所作的投资和劳务的补偿和报酬。

30．为谨慎起见，财务收益的确认应以这样一种模式为依据，该模式可以反映出租人在融资租赁中的未收回投资净额或未收回现全投资净额的一个固定的期间报酬率。

对具有类似财务特性的租赁所使用的方法应当一致。

31．出租人的目的在于将财务收益在整个租赁期内作合理有序的分配。

这种收益的分配，通常采用的是可以反映出租人在融资租赁情况下未收回投资净额固定的期间报酬率的模式。

与一个会计期间有关的租金，除劳务费用之外，应冲减租赁的投资总额，同时减少本金和末实现财务收益。

32．在将收益作有序的分配时，出租人还应考虑某些不确定的因素，如租金是否能够收回，未来利率水平的变化等。

租赁期越长，所涉及的风险也越大。

为谨慎起见，可能有必要调整收益确认的模式，以反映各种情况。

33．在计算出租人的租赁投资总额时，对所使用的未予担保的资产残值的估计数应定期审核。

如果预计的未予担保的资产残值发生永久性的减值，在租赁期内的收益分配也应作出修正，同时应将已列入预计收益金额的任何减值立即冲减收益。

34．出租人在谈判和安排租赁时，经常会发生佣金和律师费之类的初始直接费用。

在融资租赁中，这些初始直接费用的发生可以产生财务收益，所以，应立即确认为费用，或者在租赁期内冲减所产生的这种收益。

在采用后一种处理方法的情况下，应将此项费用在发生时确认为费用，并在同一期间将未实现财务收益中相等于初始直接费用的一部分确认为收益。

35．在评价一项租赁所含的条款能否令投资产生满意的回报时，出租人应考虑与该项租赁交易有关的现金流量模式。

在某些情况下，所得税的减免或递延，补助金的取得，以及第37段中所述的第三方提供资金，都会对与租赁资产有关的现金流量模式产生重大的影响。

36．如果能对影响现金流量的所得税因素作出有把握的预测，则计算租赁收益时应考虑这种因素。

在这些情况下，为了谨慎起见，有关融资租赁的收益的确认，应以出租人的未收回现金投资净额而不是出租人的未收回投资净额的固定期间报酬率作为依据。

37．某些融资租赁交易至少涉及到三方，即承租人、出租人，以及一个或一个以上的长期贷款人，这些长期贷款人向承租人提供朝赁资产所需的部分购买资金，而且对出租人一般没有追索权。

这种租赁交易有时称为杠杆租赁。

在这种情况下，出租人所记录的租赁投资金额应扣除没有追索权的债务以及支付给第三方贷款人的财务费用，并且在有关融资租赁的出租人的现金投资净额的基础上确认财务收益。

38．在分配收益时，采用租赁投资净额还是采用现金投资净额，将产生截然不同的结果，因此，对具有同样财务特性的租赁应采用一致的方法，并加以揭示。

制造商或经销商提供的融资租赁39．当制造商或经销商作为出租人时，应按照企业对直接销售所采用的政策，将销售损益记入本期净损益中。

如人为地压低利率，则销售利润应仅限于采用商业利率时所应得的利润。