>规模—占地
总占地50平方公里以上，其中中心城区以居住、商业、办公为主，规模为10%-20%。
“三城七镇”规模比较
350
比较 PART ONE
300
总占地 松江新城 新浦江镇 60平方公里 100平方公里
中心城区占地 22.4平方公里 10.6平方公里
250
200 150
罗店新镇
青浦朱家角镇
50平方公里
这个项目所推崇的Life Style也就等同于“中信泰富广场”所陈列的fashion style
43
中信泰富朱家角项目总体定位报告
〉本项目之于朱家角 朱家角之前是什么并不重要 重要的是 在本项目入市之后 人们对朱家角的重新评论，必须是
项目特征 PART THREE
新时尚生活，新休闲乐活，新创意部落
›周边配套
土地属性 PART TWO
本案地块区域
36
中信泰富朱家角项目总体定位报告
›周边配套
土地属性 PART TWO
• 从现有的朱家角配套设施来看，其市政设施和行政中心主要集中在淀浦河以南朱家角的老街区， 而该地区主要是以旅游风景区为主。 • 而淀浦河以北地区，未来规划将成为居住区，而现阶段该地区生活配套和市政设施都较少。
26
中信泰富朱家角项目总体定位报告
朱家角新镇的核心资源
定位方向启示 PART ONE
劣势：距离远，交通不便 朱家角新镇
若同样以“5”为目标 客户，存在较大的劣势
优势：自然资源丰富
》
27
是否可以考虑以“2”为目标客源？
中信泰富朱家角项目总体定位报告
土地属性 PART TWO
PART TWO
地理位置 地块经济参数 自然资源
三城七镇概况 PART ONE
» 三城七镇概况
4
中信泰富朱家角项目总体定位报告
上海城市发展战略
三城七镇概况 PART ONE
未来的上海城镇发展，将切实改变中心城区蔓延扩张、郊区分散布点的格局，构 筑中心城－新城－中心镇－一般集镇梯度辐射、层次分明、各具特色、功效互补的城 镇体系。 21世纪的上海郊区，将依据上海市城市和土地利用的总体规划，依托重大经济项 目和骨干交通建设，重点发展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，促进人口的有序 集中，构筑上海现代城镇体系。
12
浦江镇
风格 规划人口 规划面积 核心城面积 意大利 8万人 102k㎡ 10.2k㎡
产业支撑
功能分区
IT、软件
混合型居住社区，心 城 区
意 大 利 生 活 小 镇 14
罗店镇
风格 规划人口 北欧 3万人
规划面积
核心城面积 产业支撑 功能分区
6.8k㎡
1.2k㎡ 旅游、会议 罗店老镇、新镇镇区、罗南老 镇、东部生态园区、东北部工 业区和北部仓储区
9
中信泰富朱家角项目总体定位报告
松江新城 风格 规划人口 规划面积 核心城面积 产业支撑 功能分区 英国 50万人 60k㎡ 1k㎡ 电子制造业 城市中心区、英式风貌区、 新城示范区
10
重点镇区规划 PART ONE
整个松江新城区分为四大板块。 一为大学城，占地约6平方公里，共7 所大学，已全部建成，交付使用。 第二为中央商务区，启动较早，早已 经全部完成。 第三为轨道交通区域，近2平方公里， 正在紧锣密鼓的建设，预计今年可以 完成65%以上。 第四就是以泰晤士小镇为代表的占地 近7平方公里的一个较为高档的国际 社区，到年底可以完成70%的工程量。 其他配套设施，诸如法院、检察院、 学校，医院等公共机构，超市、大卖 场、酒店等都已经全面竣工。
总体定位提案报告
DATE-2006-9
中信泰富朱家角项目
“三城七镇”的启示 本案土地属性分析 本案整体规划思路 本案一期产品定位 公司简介
2
PART ONE
PART ONE
三城七镇概况 重点镇区规划 重点镇区比较 定位方向启示 3
“三城七镇”的启示
中信泰富朱家角项目总体定位报告
“4＋3”＝乐无穷
46
中信泰富朱家角项目总体定位报告
〉“4＋3”魅力生活
创意乐活 养生疗修
本案定位 PART THREE
休闲“4＋3”
VS上海人
奢华逸乐 乡居郊趣
大众享受
47
中信泰富朱家角项目总体定位报告
〉创意乐活 创作人孵化器 Living Soho 北京798上海重现 纽约soho区、法国左岸的中国版 创意产业园区 艺术家圈子
上海唯一一个中式风格的重点开发镇区
24
中信泰富朱家角项目总体定位报告
定位方向启示 PART ONE
» 定位方向启示
25
中信泰富朱家角项目总体定位报告
“三城七镇”的定位核心
定位方向启示 PART ONE
>松江新城 >新浦江城 传统的卫星城
>罗店新镇
在传统的“5+2”的生活模式 中，均以“5”为目标客户
5
中信泰富朱家角项目总体定位报告
三城七镇概况 PART ONE
“以产业带动区域发展 ”
6
中信泰富朱家角项目总体定位报告
三 城 七 镇 分 布 图
7
中信泰富朱家角项目总体定位报告
三城七镇规划指标
风格 嘉安新城 临港新城 松江新城 德国 德国 英国 产业支撑 汽车、房地产和旅游 先进制造、现代物流、 研发服务、教育培训、 出口加工、内外贸易 大学城、电子制造业 规划总人口 50万人 83万人 60万人 新城规划总面积 122平方公里 293平方公里 63.46平方公里
44
中信泰富朱家角项目总体定位报告
〉项目定位
本案定位 PART THREE
以“2”为目标客群
居住人群不足，导致 整个社区的人气不足
不适合本项目大规模 社区的要求
要求我们将“2”放大
提倡“4+3”的生活 模式
45
中信泰富朱家角项目总体定位报告
〉“4＋3”魅力生活
本案定位 PART THREE
“4＋3”＝∞
石油化工 38万人
35平方公里
34平方公里
1平方公里
宝山罗店镇 青浦朱家角镇
瑞典 古镇水乡
旅游、休闲、会议 旅游、休闲品制作
60 万人 50万人
50平方公里 53.8平方公里
1.2平方公里 7平方公里
8
中信泰富朱家角项目总体定位报告
重点镇区规划 PART ONE
» 重点镇区规划研究
松江新城 浦江镇 罗店镇 朱家角镇
〉本项目之于上海
项目特征 PART THREE
我们不是房地产项目 而是要运营一座城市 给予这座城市灵魂与生命
推动了一种新的生活方式
42
中信泰富朱家角项目总体定位报告
〉本项目之于上海人 中信泰富 时尚前沿
项目特征 PART THREE
国际名牌荟萃
中信泰富品牌旗帜下的一切，都是与时尚、品味、创意、国际同步的
三城七镇概况 PART ONE
特色区面积 5平方公里 95平方公里 1平方公里
闵行浦江镇
崇明城桥镇 南桥奉城镇
意大利
生态海岛花园 西班牙
IT、软件
长兴海洋装备岛 现代农业
50万人
20万人 40万人
102平方公里
26.12平方公里 32平方公里
2平方公里
浦东高桥镇
金山枫径镇
荷兰
北美特色
物流、旅游、现代农业
土地属性 PART TWO
本案
大淀湖
占地面积 （万m2）
国家粮仓
建筑面积 （万m2） 68
容积率 0.7
用地性质 商业、住宅
83
尚都里 淀浦河 朱家角高级中学 康桥水乡 朱家角行政中心
朱家角古镇
30
中信泰富朱家角项目总体定位报告
›自然资源
土地属性 PART TWO
本次开发的D16与D17地块之间有一条天然通航河道——朱昆河，宽约20米，目 前水质较差 31 中信泰富朱家角项目总体定位报告
土地属性分析
人文底蕴 周边配套 未来规划 本项目核心资源
28 中信泰富朱家角项目总体定位报告
›地理位置
土地属性 PART TWO
距：人民广场47公里 徐家汇40公里
虹桥机场 朱家角 人民广场 徐家汇
虹桥机场34公里
上海南站
地理位置较偏，距市中心较远
29
中信泰富朱家角项目总体定位报告
›地块经济参数
15
罗 店 北 欧 新 镇 规 划
16
朱家角镇
风格
规划人口 规划面积 核心城面积 产业支撑 功能分区
古镇水乡
10万人 8.14k㎡ 1.23k㎡ 特色旅游 古镇区、老镇区、新 镇区
17
青 浦 朱 家 角 镇
中 式 水 乡
18
中信泰富朱家角项目总体定位报告
比较 PART ONE
» 重点镇区与朱家角镇的比较
39
中信泰富朱家角项目总体定位报告
〉本项目土地核心资源
土地属性 PART TWO
丰富的自然景观资源 深厚的人文底蕴 旅游风景区的规划 从土地属性来看，本项目具备 了以“2”为目标客源的条件
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中信泰富朱家角项目总体定位报告
PART THREE
PART THREE
本案定位及规划理念
项目特征 本案定位 本案规划理念 产品开发模式 41 中信泰富朱家角项目总体定位报告
快速干道 松江新城 新浦江镇 罗店新镇 沪杭高速公路 —— 交通干道 沈砖公路 浦星公路 沪太路 轨道交通 R4轻轨（建设中） M8（建设中） 低速磁悬浮（预计2011年开通， 目前尚未开工）
朱家角新镇