2010年设备专业防冻工作总结
2010年四月底我进入第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司金融街分公司项目部工作。

在这半年多的时间里工作内容及遇到的问题较多，但最想作为年终工作总结业绩报告内容的话题是冬季金亚光大厦防冻工作。

此报告也可以作为日后防冻工作的指导。

防冻目的是防止大厦的设备设施在冬季严寒条件下冻裂冻坏、系统跑水和对人身及其它财产造成侵害。

当环境温度长时间低于零度时，现场物质及液体冰点为近似零度时即可冷冻结冰。

物质冷冻即损坏。

液体结冰后体积膨胀对容器的压力增大，当达到破坏压力时系统就被涨裂损坏。

为了防止冰冻对事物的损坏，常采取三种防冻措施。

一是利用现有供暖设备或临时供暖设备提升环境温度至最低供暖温度16℃，此升温方式既节能又达到供暖要求。

二是对无法提供热源的环境进行封堵、遮挡或加装保温层，防止冷空气入侵，做好保温工作。

三是对无法确认防冻工作有效，在确保大厦安全运行的前提下卸掉系统内的液体，保障系统设备不被冻坏，主要实施场所是室外、屋顶及车场。

结合本大厦现场环境制定的防冻方案如下。

先说一说需要泄水的系统设备。

室外喷灌和喷泉系统，因为系统埋深低于北方防冻深度70CM，支管全部外露，冬季已停止使用。

虽然做了防冻保温但为了以防万一，我专业安排员工关闭系统总阀停止供水，打开支路阀门排空系统余水，并用吸水机排空集水坑积水。

屋顶冷却塔系统，为了防止冷却塔冬季结冰冻裂，在11月15日前卸掉塔盘里的水，并用吸水机吸净塔盘里的余水及淤泥。

供回水总管的水位下降5米至建筑楼层19层，即防冻又保养管道防止管道生锈。

A、B 座24小时电脑机房空调冷却水塔为闭式塔，A座冷却系统已启用，现有五家用户使用，供回水温在22~29℃之间，已满足冷却水温度在15~30℃的范围内，现已泄净塔盘里的水运行稳定。

B座因无租户，24小时电脑机房空调冷却系统未启用，不光泄净塔盘里的水，还将供回水总管的水位下降5米至建筑楼层19层内防冻、湿保，屋顶冷塔内密闭盘管里的余水用气泵吹干。

冷却塔补水管道水位降至楼内19层，末端管道排空防冻。

B2、B3车场预作用喷淋系统，因车场无供暖设，置车场温度常时间在零度附近，虽然预作用喷淋系统的管道里充注的是空
气，但为以防万一我部联合中消公司对管道进行排空检查，防止积水冻坏管道。

再有是对无法提供热源的环境进行封堵或遮挡，位置主要集中在一层至地下三层，共计四层。

我部采购一些防冻封堵材料，10条棉门帘，40卷封箱胶带。

用胶条封粘一层所有关闭的通道门门缝，门扇下方较大的缝隙用沙袋封堵，防止外界冷风侵入室内。

棉门帘用来封堵一层6号电梯厅外门、7号步行梯外门、B 座北侧通道门和B1自行车库入口内侧。

虽然这些区域无热源，但经过封堵也达到保温、升温作用，温度均上升5℃左右，夜间最低温度不低于2℃，起到良好的防冻作用。

B2、B3车场采取的遮挡保温方案是夜间降下车场出入口的卷帘门防风入侵。

我部安排员工对卷帘门进行测试检修。

对于标准层的防冻工作安排。

我部考虑实施方案既要达到防冻要求，又要节约热能和电能。

A、B座空置楼层只开启少量风机盘管，温度设定在16℃，风速设在低档，半个月安排员工检查设备运行情况，并进行温度调节保证环境温度在16℃。

该区域的新风机设定在自动停止状态，既节能又降低设备事故危险。

对于A、B座出租楼层，我部根据多年防冻工作经验总结出防冻措施及温控器的使用方法，由物业客服部对租户进行宣传培训，该区域的新风机开启时间设定在8:00~18:00自动运行状态。

裙楼的供暖设备为全空气式空调系统，新风取风口在大厦外墙立面就近取新风，为防止冷气流冻坏空调设备的表冷器，新风管道风阀由楼控系统设定为100%关闭状态。

空调柜为空置租区服务的开启时间设定为20:00~8:00，根据实际情况检验防冻工作既有效又节能。

浙商银行租区由客服部协调租户确定空调设备开启时间。

对于A、B座大堂和浙商银行一层租区大堂温度较低问题，我部也给予合理化建议。

夜间大堂测温最低温度7℃，目前温度虽然不高但不会冻坏设备，最终解决办法是进行设计改造，临时办法无法达到设计要求的20±2℃。

通过上述技术防范，大厦冬季运行稳定。

同时我部采取人防与技防相结合的措施。

我部设计专项工作记录表，安排运行班员工测量大厦公共区域和重点机房温度，每班一次，时间设在上午10:00和夜间0:00。

即测温又巡视机房设备，并记录空调设备运行状态和空调设备供回水管道的水温、水压。

经过缜密安排可以及时发现问题并维修。

再有每月调整一次空调设备运行时间，每月清洗新风机、空调柜过滤网一次，每半个月检查空置租区的风机盘管，每周检查大厦外墙玻璃
及开启扇。

虽然工作中设备也出了一些问题，但经过查看分析总结问题根源，对员工进行相关知识讲解，也达到防范和降低事故发生的作用。

百密也怕有一疏，为了应对冬季突发事件，我部制定了相应的方案。

第一组织空调专业员工按照图纸熟悉裙楼及地下室阀门位置，并讲解操作步骤，培训人数五人。

第二准备应急工具和材料，包括封堵的木板、沙袋和棉帘，应急工具和材料存放在空调运行值班室，材料清单张贴在值班室公告栏上。

第三印制应急预案及处理流程下发到空水运行班，并张贴在值班室。

通过系统的防冻工作，确保大厦冬季的安全运行。

使冬季运行和对客户服务取得良好佳绩，为下一个冬季的防冻运行工作打下基础。

另附金亚光大厦租区冬季空调使用说
1、为保持租区内温度恒定，禁止开窗或开门换气。

大厦空调设备已集中供应充足的新风，新风量为30m³/h.人。

2、租区内风盘温控器设置在开启-制热状态，温度根据个人需求设置在所需温度值（建议设置在20±2℃），风量根据个人感受，高、中、低三档风量进行调节。

3、夜间租区内风盘温控器设置在开启-制热状态，温度设置在防冻温度值16℃，风量设置在低档风量。

4、为保证空调设备正常运行，供暖温度均匀，租区内空调设备的供回风口禁止人为遮挡阻断气流。

5、为保持租区内空气清洁，设备运行无噪音，用户定期安排清洗过滤网。