现状
高端居住、生态、休闲区
沙州路步行街、澳洋医院、东湖苑
幼儿园、暨阳湖实验学校（含初
现状
中）、汽车贸易广场、长途汽车客
运站、中油泰富酒店
沙州路步行街（北侧） 中油泰富酒店（东侧）
东湖苑幼儿园（西侧）
暨阳湖实验学校（西侧）
汽车贸易广场（南侧）
长途汽车客运站（东侧）
一、项目概况-项目学区介绍
✓ 周边教育配套现状（公立学校） 地块学区为暨阳湖实验学校，包括小学部和中学部，其中在2015 年初三年级模拟考试排名中，该校平均总分名列第三，升学率较 高，小学在当地知名度良好。 与当地最好教育配套距离 距暨阳湖实验学校，355m，可步行到达。 ✓ 地块学区配套方案 地块可配套当地知名度较高的小学及中学。
张家港市片区分布图
一、项目概况-区位交通
S338省道
畅达上海太仓
芙蓉大道
畅达江阴各镇
S338省道
畅达上海太仓
锡张高速
畅达苏州城区
一、项目概况-周边配套
澳洋医院（西北侧） 暨阳湖生态/休闲公园（西侧）
暨阳湖大道
河西路
馨苑路
华 昌
金
本案 路
港
大
道
南二环路
景观 功能定位
周边配套
特点说明
现状
Hale Waihona Puke 暨阳湖生态公园1 梁丰初中
2
梁
丰
3 第二中学
小
学
1
实 验 小
学 3/4
2 第一中学
本案
暨阳湖实验学校 （小学/初中部）
目录
一
项目概况
二
投资回顾
三
营销策划
四
前置策划
五
报建策划
六
工程策划
七
财务策划
二、投资回顾-地块基本信息
占地： 78 亩（52049㎡）
容积率：2.1 地价： 700万/亩
总价： 54651.45万元
是否符合城规：是
是否具备开工条件：是
地块北至：东苑路
地块东至：河西南路
地块西至：城南环卫所
目标地块
地块南至：空地
1、南二环为双向六车道，河西南路为双向四车道； 2、地块南部为市政绿地； 3、地块已为净地，整体标高略高于市政路面。
二、投资回顾-项目周边
中梁集团地块（地块北侧） 城南环卫所实景图
目标地块
355米/1分钟 （步行）
2公里/3分钟
1.7公里/4分钟
路径
河西南路 东环路
新市河路 金港大道
北庄路
金港大道
北庄路 华昌南路
经苏虞张上锡张高速公路 ，苏州至张家港全长仅70 公里左右，用时仅45分钟 ，是去往苏州最快捷的交 通干道。
张家港市政府
本案
苏虞张公路
地块基本信息
占地：78亩（52049㎡） 容积率：2.1 地价：700万元/亩 总价：54651.45万元 楼面地价：5000元/㎡ 付款时间: 2016年7月11日总地价20%（保证金） 2016年8月11日总地价30% 2017年7月10日总地价50% 建筑限高：60m 商业比例：≥2000㎡ 物业服务用房：≥地上总建面的7‰ 是否具备开工条件：是
潜空间。
本项目是否符合劳斯莱斯要求
本项目交通方便，临近步行街、暨阳湖生态公园、澳洋医院等。
沪苏区域张家港南二环项目启动会
张家港南二环项目
2016 年 08月01日
│1
目录
一
项目概况
二
投资回顾
三
营销策划
四
前置策划
五
报建策划
六
工程策划
七
财务策划
一、项目概况-城市简介
杨舍镇隶属于江苏省苏州张家港市。距离最近已进驻张家港暨阳湖项目约0.8公里。
宏观经济指标
全市常住总人口 全市户籍人口 市区常住人口
杨舍镇（城关镇）户籍人口 GDP/增速 人均GDP
财政收入/财政支出 城镇居民人均可支配收入 城乡居民储蓄存款/人均
社会消费品零售总额 固定资产投资/增速 房地产开发投资（亿元） 全市商品住宅销售面积（万㎡） 平均交易价格（元/㎡）
全市汽车拥有量
2015年
125.25万 91.98万
78万 45.5万 2180.25亿/6% 23.77万元 409.8万元/152.8亿元 4.68万元/8.6% 1267.8亿元/13.8万元 460万元 780.02万元/1.2% 145.74 128.02 9948 25.3万辆
求；
会与其形成对比（但是，吾悦楼盘在二环外，区位不
本地品牌开发商较少，目前仅有世茂、新城、恒大； 受城区客户认可）；
常住人口125.25万，城镇居民人均可支配收入4.68 当地已存在140平以上大户型产品，其中别墅存量
万元，人口规模适中，购买力较强。
较大。
二、投资回顾-总结
事项
是/否
描述
城市是否存在富裕人群
一、项目概况-城市布局
S338省道为江苏省内的一 条重要通道，通达太仓和 上海。
芙蓉大道东段是一条纵贯东 西向的干线公路，途径澄江 、山观、周庄等江阴各镇。
重要交通节点
距离/用时
步行街 市政府
4.5公里/9分钟 5公里/11分钟
澳洋医院
2公里/3分钟
暨阳湖实验学 校
暨阳湖休闲公 园
长途汽车客 运站
项目南侧内部实景图
项目正南侧实景图
项目 原状
项目北侧东苑路实景图 项目东侧道路实景图 河西南路实景图
二、投资回顾-项目市场定位
项目整体定位：劳斯莱斯（改善）
优势
地块靠近暨阳湖生态公园（开放式），区位良好 地块靠近南二环路，毗邻河西南路，交通便利； 地块距离暨阳湖实验学校较近，约355米，步行即 可到达； 地块为净地，不存在拆迁补偿等社会问题； 地块周边医院、超市、银行、公园一应俱全。
劣势 地块周边有部分安置房； 调研发现当地人偏好毛坯产品，对精装产品要求较 高。 地块西边和南边有一路220kv的高压线穿过。
机会
威胁
地块周边目前新开发楼盘，竞争较小；
目标地块与吾悦广场属于同一学区，其价格较低，
地块周边旧小区较多，存在改善居住环境的潜在需 均价8400-8700元/㎡（部分产品已涨至9000元/㎡），
楼面地价：5000元/平
付款时间：
2016年7月11日缴纳土地款的20%（保证金） 2016年8月11日前支付土地款的30% 2017年7月10日左右支付土地款的50%
是否可提前预售：否
建筑密度：≤30%
建筑限高：
住宅：15m≤H≤60m 商业：H≤15m
商业比例：≥2000㎡
是否符合土规、林规、城规：是
张家港有亿元企业382家，外资企业2000多家，私营业主和个
是
体工商户已超46000户，另有较多公务员、医生等均为富裕人
群。（全国百强县第三名）
目前市区少有可开发地块，而周边乡镇富裕人群较多，这批人
当地有钱人改善需求是否还有释放空
群追求生活品质，对改善性户型有较大需求，虽然目前市场上
间
是
已有140以上大平层产品，但市场需求仍未被充分释放，有挖