浅析建筑物区分所有权之共有部分
[摘要]随着城市化进程加快,城市人口激增,地价猛涨,住宅短缺。
房屋的建造不得不向空中和地下扩展,结果使区分所有建筑物大量涌现。
由于同一栋建筑物中的区分所有权人往往数量众多,生活习惯存在差异,对于区分所有建筑物共有部分的使用,难免不牵涉到部分或是全体区分所有权人的利益,冲突和纠纷由此导致。
[关键词]建筑物区分所有权；共有权；物权
一、区分所有权制度之理论研究
（一）建筑物区分所有权的概念
各国对建筑物所有权的定义不尽相同，我国学者对建筑物区分所有权的定义是：建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
（二）区分所有权的性质
在理论上，对建筑物区分所有权的界定也还是各有所长，关于它的概念表述是如此不同，以至于使人们对于建筑物区分所有权究竟是怎样一种法律制度发生了模糊的印象。
事实上，对建筑物区分所有权的界定，有三种不同的界定方法，分别是一元说，二元说和三元说。
一元说有“专有权”说和“共有权”说两种，笔者认为把建筑物区分所有权仅仅界定为专有权是不全面的。
笔者赞同三元说这种观点，区分所有权应将专有权、共有权、成员权三个构成要素作为一个整体看待，因此权利人不得保留专有部分所有权而抵押共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权和共有权。
二、共有部分的范围
（一）共有部分划分
按照学者的理解区分所有建筑物共有部分大体包括三部分：1.建筑物的基本构造部分,例如为维持建筑物的安全及其外观所必要的支柱、屋顶、外墙、承重墙及基础工作物。
2.建筑物的共用部分及必要的附属物,例如楼梯间、消防设备、走廊、楼梯、电梯、公共大门等。
3.仅为部分区分所有人所共有的部分。
例如各层楼间的楼板,仅为相邻部分区分所有人所共有。
（二）我国对共有部分的法律规定
我国新《物权法》第73条集中规定了共有部分的范围:“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
”
三、区分所有权人作为共有权人之权利义务关系
（一）共有部分共有权的法律性质
对于区分所有权人对共有部分的权利，笔者认为，对共用部分的使用，其收益是按照专有部分的份额来进行分配，也不是一个按份共有问题，而是有些类似于共同共有的合伙财产中的红利分配。
因此，可以说建筑物区分所有权中的共有权是共同共有的一种特殊形态，是指在共同共有中共有人无分割共有物请求权的共有权。
（二）业主对共有部分之权利
在笔者看来，结合物权中的共有的性质，业主的权利应包括使用权、收益权、处分权、物上追及权。
（三）区分所有权人对共有部分的义务
笔者看来区分所有权人对共有部分的义务主要包括按共有部分的本来用途使用，维护共有部分的义务和分担共同费用和负担的义务。
四、对实践中常见几个问题的分析及处理
（一）小区车位的归属问题
我国新通过的《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
”笔者认为这一条是比较全面和合理的，给现实生活中的争议提供了明确的依据。
具体而言, 全体业主成立业主委员会, 由业主委员会统一管理小区车位, 向车主收取停车费, 然后用该笔费用支付绿地维护、楼顶空间维修、小区道路维护和物业管理费用等。
（二）商品房外墙面使用权归属问题
目前，我国的新《物权法》中还没有关于外墙面的明确规定，但第77条可以拿来借鉴：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
笔者认为应该由法律来对建筑物外墙面、楼宇、走廊等建筑物区分所有部位应当加以明确,明确规定建筑物外墙面、楼宇等部位所有
权归全体业主,三分之二以上的业主可以在一定期限内约定使用权转让给第三人行使或委托给物业服务公司行使。
这样一来,有关商品房外墙面使用权归开发商或指定的物业公司的现状就会得到改变,纠纷会减少,外墙面使用价值能充分体现,也能体现作为业主这一所有权人的收益权能。
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