精品 welcome 从 供 求 方 面 分 析 房 价 依然饭特稀组

一. 房价的变化的情况介绍 自房产改革以来，我国房价几乎是持续走高，直至去年才有小幅的下降，这关系民生的话题本就值得关心，更何况与我们息息相关，下面让我们来看一些数据和图表。 精品 welcome

2000-2007年北京商品房均价走势: 精品

welcome 2009年全国70城市房价走势图

·2011年1月至2012年3月中国房地产百城均价曲线 精品

welcome 根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年3月，全国100 个城市住宅平均价格为8741元/平方米，环比2 月下跌 0.30% ，其中34个城市环比上涨，66个城市环比下跌。与上月相比，本月环比跌幅与上月持平，环比下跌的城市个数较上月减少6个，跌幅在1%以上的有10个城市，较上月减少7 个。同比来看，全国 100个城市住宅均价涨幅自2011

看了这一系列的图表数据，我们不难发现，中国的房价涨的居多，那我们就来分析一下房价上涨的原因吧. 供求理论是市场运行的基础理论,也是房地产市场运行与价格变动的核心理论,供求规律是决定住房商品价格的主要规律,其他一切因素对住房价格的影响,要么是通过影响供给,要么是通过影响需求,要么是通过同时影响供给和需求来实现的。由于住房商品的供求与一般商品的供求有许多不同的特点,特别是土地资源的稀缺性和开发周期的长期性特点,因而导致住房供给呈现低弹性,住房商品的供求有自身的特殊规律。 目前看来,我国房地产市场运行的特点: 1.房地产商品兼具消费和投资双重性。房地产商品既可以满足购买者居住的需求,此时它是一种消费品。同时,购买者可以待价格上涨之后出售获取利润,所以房地产商品同时也属于投资资产。 2.市场具有很强的分割性,商品具有异质性。房地产商品不可移动,不同的自然环境、气候条件、入文氛围等使得房地产市场具有很强的地域分割性。同时,商品在户型、面积、采光、建筑质量、建筑材料等方面的差异,使得房地产商品具有很强的异质性,几乎不存在两个完全相同的房地产商品。 精品 welcome 3.供给弹性很小。房地产商品的供给取决于土地的供给,土地资源的稀缺性,使得房地产商品的供给不能无限量。而且,只有具备一定实力的房地产商才能供给房地产商品。于是使得房地产商品市场供应有限,供给价格弹性很小。

二. 从供给方面分析房价上涨的原因 房屋的供给是房价上涨的一个重要原因，那就让我们先看看到底是什么影响了房子的供给？ 住房供给：住房供给是指在一定时期内和一定的价格条件下房地产企业

所愿意并能够为社会提供的商品住房数量。房地产供给具有多样性、周期长、短期价格弹性不充分的特性。作为市场上现实的住房供给要同时具备两个条件:一是开发企业有出售商品住房的愿望:二是开发企业有提供商品住房的能力。住房供给的影响因素包括:商品价格;房地产投资来源和数量;开发商素质及其对未来的预期;政府政策;市场交易条件;房地产开发建设能力;旧有房屋的数量和质量。

从供给面上看，商品价格主要由成本和利润构成，在利润大体不变或变化不大的情况下，价格的变动主要取决于成本。房地产的成本包括土地取得成本、土地开发成本、建筑物建造成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润等。其中，以土地成本和建材成本为主的直接成本的快速上升是我国城市精品 welcome 住宅价格上涨的主要因素之一。其中也有工人劳动工资的提高也成为影响住房供给成本的一个重要因素。 （一） 土地价格 由于土地固有的稀缺性，其供给缺乏弹性，土地价格主要由土地需求一方决定。城市土地的需求其实是一种引致需求，是由于人们对房屋的需求而引起对其承载物土地的需求，因此可以说地价与房价具有极强的正相关关系。 政府的土地政策是影响房地产土地价格的最主要方面 2002年7月1日开始实行土地招拍挂制度，这一制度使得建筑用地价很大程度的上涨。 首先，土地的强制性招拍挂制度使地方政府及有了土地垄断的强大工具，也有了低价征用土地、高价招拍挂土地或取巨额土地差价的利益驱动，让各级政府可以在土地交易过程中获得巨额资本。在这个过程中可能存在难以监管的灰色地带，使掌握土地控制权的官员参与寻租活动，而巨额租金必然强化地方政府征地、拆迁的行为。因此，土地交易中的巨额租金是地方政府不惜冒着违规违法的风险而肆意的乱征乱用大量的土地，创造了大量的强制性消费需求。据估计，由于政府投资冲动所带动的需求约占房地产市场供给数量的30%—50%。 其次，土地的强制招拍挂大大提高了土地的价格，不但使新推出的产品在这种高土地成本的基础上上，追求高价位产品的供给以保证开发商的利润空间，并在市场中创造了一个高房价的预期，让原本出让的低成本土地上的产品也在设计高价位的产品，提高了产品销售价格的预期。 （二）建材价格 精品 welcome 在当前的建筑市场中，建材价格的变动不仅频繁，而且幅度较大。在建材价格变动时期，受影响程度最大的无疑是承包商。由于大多数承包商的风险意识较为淡薄，在投标时多采用闭口合同，同时没有充分估计建材的价格走势，尤其是主要建材的价格，因此在主要建材价格突然变化后，无法承受突如其来的损失，容易引发与发包商之间的纠纷，也就必然导致了房价的上涨。 表1 主要建材价格的变动对造价的影响 价格变化 建筑工程 基期2001年1月 砂子价格变动 2001年3月 （80.68 元/ t） 水泥价格变动 2003 年11 月( 442.43 元/ t) 钢材价格变动 2004 年2 月

( 4397.75 元/ t) 造价指数

多层住宅 100 102.29 103.40 110.39

高层住宅 100 100.87 101.54 115.24 多层办公楼 100 101.05 101.21 112.47 高层办公楼 100 100.16 100.13 112.63 表2 显示，每一次主要建材价格发生变动，都不同程度地对造价产生影响，其中钢材价格变动对造价的影响较大。而在高层住宅和高层办公楼项目中由于较多应用商品混凝土，致使黄砂、水泥价格变动对其造价的影响较小。 影响建材影响的因素 1、 建材供给的影响因素

1.1 政府部门相关政策 1.1.1 贸易保障措施

2002 年5 月20 日，前外经贸部发布第30 号公告，对我国部分钢铁产品采取临时保障措施，国内钢材价格上涨了约2.04%；2002 年3 月20 日起美国精品 welcome 对来自欧盟、中国、日本、韩国等地的钢材征收高达30%的关税，即“201 钢铁保 护措施”，美国钢材价格因之上涨了2.33%左右。同月，美国对加拿大进口的木材征收税收，使木材价格上涨了近4.33%。1 1.1.2 质量安全监督 为确保长江主航道的航道畅通和堤坝安全，2001 年1月国土资源部发出紧急通知，长江中下游河道全面禁止采砂活动，在过后的两个月中，上海的黄砂价格在原有基础上飞升了50%左右。由货运超载引起的安全问题一直是政府关注的热点，例如：2003 年1 2 月1 日起华北五省市联合整治公路运输超载；2004 年4 月1 日起华东地区联手对长江武汉以下水域及其支流、京杭运河和黄浦江水域的超载船舶进行查处，上海的黄砂价格由此而上涨了约21 %。 1.2 企业自身的行为 生产企业自身调整产能，如：2003 年初板材的需求量很大，钢厂将产能适当调整增加其产量，而原材料资源是相对有限的，增加某种材料的产量就意味要减少其他材料的产量。2003 年下半年开始，建筑用钢材价格一直处于上升阶段，所有钢厂几乎都处于满负荷运作状态，尽管没有钢材需求的淡季出现，但是钢厂的设备检修工作还须进行。 1.3 气候及季节变化 每年的春季和冬季（1 月、2 月、3 月和1 2 月），由于降水量较少，因此主要河流一般会进入枯水期，从而影响内河航道的运力。因为枯水期的影响而导致建材价格上涨的案例时有发生，其中次数最多、价格影响最大最明显的是黄砂。一般情况下，枯水期黄砂的价格较平时要高出0.56%~ 5.34%左右。另一方精品 welcome 面，梅雨季节因为湿度较大，不便于某些材料的仓储，材料经销商因故会积极出货，引起供应量的增加。 1.4 原材料、燃料价格变化 由于原材料价格变化而导致建材价格变化的情况也不在少数，一定程度上也构成了对供应的影响。如：钢材原材料钢坯、铁矿石、废钢价格上涨，焦煤价格上涨和生产水泥的熟料价格上涨，都不同程度的造成钢材和水泥的成本上升，其最终产品的价格也会随之上升。 1.5 基础设施的瓶颈制约 随着我国经济的快速发展，基础设施建设相对落后的困境也逐渐显露出来，并逐渐成为经济发展的束缚。其一，电力供应不足。部分地区为避免用电高峰，对一些用电大户实行拉限电措施，而这些“大户”很多是建材生产商，拉限电措施影响了厂家的正常生产，同时也制约了建材的正常供应。其二，交通运输紧张。运力严重不足，缺口较大，致使有资源的地区无法及时将货物运输出去，缺货的地区只能干着急，地区之间的价格差异较大。 2、 材料需求的影响因素 2.1 不可抗力因素调控 疾病流行，如“非典”、禽流感等，还有战争爆发如伊拉克战争，也有诸如近年来的洪水灾害，经融风暴等，都会引起材料价格的波动。 2.2 国家宏观政策调控 国家采取积极的货币政策或防止经济过热措施，同样也制约材料价格走势。 2.3 其他因素( 见表2) 表2 其它影响材料需求的因素