XXXXXXX地块项目前置成本论证会会议纪要会议名称：XXXXXX地块项目目标成本论证会会议时间：2016年7月16 日会议地点：XXXX会议室与会人员：事业部：合约中心：XXXXXXXX 营销中心：XXX技术中心：XXXXXXX南昌城市公司：合约部：XXXXXXX XX 工管部：XXXX财务部：XXX 项目部：XXXXX开发部：XXX 投资监理：XXX会议内容及决议：南昌市XXXXXXX地块项目是2016年2月拿地项目，项目拟分一期建设，主要业态为高层住宅、配套商业、共公配套用房、地库。
目前整个项目处于施工图设计阶段。
根据江西事业部项目管理办法，在事业部层面召开本项目前置成本论证会，根据本项目项目特点（高层住宅、配套商业采用2800元/m2回购），进行产品的合理定位，根据客户价值点合理配置成本，形成定位与售价相匹配的产品，以此作为设计指导，真正实现在源头上的成本控制。
会议主要内容如下：1、项目概况总体规划指标（按2016年5月5日汇报方案指标，最终以实际批复指标为准）⏹容积率: 3.06 ，绿地率: 17.51 %⏹总建筑面积：80077m²，计入容积率的总建筑面积65597m²其中：可售面积：5967m²，不可售面积：20406m²；⏹住宅总套数：255 套⏹总车位：383 个（地下车位355个，地上28个）⏹入伙日期：2018年6月2、产品定位住宅、商业定位：本项目住宅、商业定位为还建房。
3、投资测算及集团考核目标。
根据2016年2月25日上报集团目标，本项目的总成本≤2.2157亿，销售金额≥1.9532亿，税前利润≥-0.2625亿，此为集团对本项目的考核目标，也是本次论证会盈利目标的下限。
根据技术部提供的设计方案，建造标准，合约部整理了本项目方案阶段的目标成本。
4、建造标准合约部与营销部、技术部沟通，整理了XXXXXXX地块项目各业态的建造标准及成本，重点控制标准如下：1）基础数据B1/B2/B4如下2）桩基地下库为钻孔灌注桩。
3）基坑支护：灌注排桩+喷锚；4）主体结构钢筋、砼指标；5）外墙保温及装饰保温：35mm无机保温砂浆砂浆。
外立面：外墙为涂料；阳台为铁艺栏杆、空调机位为百叶窗、楼梯栏杆（铁方通粉末喷涂木扶手）、凸窗防护栏杆（铁方通）;6）门窗：高层住宅：普通铝合金单面LOW-E中空玻璃，单元门为普通铝合金单面LOW-E 中空玻璃，南、北面空调机位为铝合金百叶。
防火门：地下室、地上使用木质防火门住宅入户门：1100mm*2200mm 木制防火入户门；7）内装：高层住宅：①首层电梯厅及大堂地面石材，墙面石材，轻钢龙骨纸面石膏板饰面吊顶，设置造型，不锈钢电梯门套，吊灯、灯槽。
②标准层电梯厅（含地下室电梯厅面积，配置标准同标准层）地面仿石材瓷砖，墙面仿石材瓷砖，石膏平板吊顶，局部造型，不锈钢电梯门套，筒灯。
③标准层走道地面瓷砖，墙面涂料，不吊顶，吸顶灯，不设灯糟。
④楼梯间墙面白色涂料，地面：-1至2层以下地砖，2层及以上水泥砂浆抹平，踢脚线：-1至2层以下贴瓷砖，2层及以上水泥+涂料，顶面：满刮白色腻子。
配套商业：①公共门厅（含电梯厅），地面仿石材瓷砖，墙面仿石材瓷砖，石膏平板吊顶，局部造型，不锈钢电梯门套，筒灯。
②墙面白色涂料，地面：地砖，踢脚线：瓷砖，顶面：满刮白色腻子。
物业用房：①装修部分：办公区简装(地面贴砖、天花墙面刷白，基本水电入户、卫生间简装，前厅客户接待区域天花板石膏板吊顶刮白)。
社区用房：①装修部分：简装(地面贴砖、天花墙面刷白，基本水电入户、卫生间简装)8）空调：住宅及商业：预留空调机位、用电负荷为及配套设施。
9）机电配置：住宅户内：电气：户内预留强弱电箱，管线预埋，线管连接至末端，户内设置一个开关及插座面板；给排水:户内在厨房预留一个给水点，做简易龙头。
排水管预留到排水点；商业户内：电气：商铺内预留强弱电箱，管线预埋，线管连接至末端，户内设置一个开关及插座面板；设置消防要求的基本配电及点位；给排水:户内预留一个给水接口（做简易龙头）和一个排水接口（管堵）；地库：水电均根据规范及功能安装到位。
10）电梯：小高层乘客电梯，梯速1.75米/秒，载重1000kg、提升高度为30.2m；高层乘客电梯，梯速2.0米/秒，载重1000kg、提升高度为69.2m；商业无机房乘客电梯，梯速1.0米/秒，载重1000kg。
11）电梯矫厢装修：普通装修；12）消防工程：喷淋系统、消火栓系统、消防广播、气体灭火、疏散指示、自动火灾报警系统、防火门监控系统等为满足消防验收所必须之内容；13）外立面泛光照明系统：沿街商业及外立面高层住宅楼设计配置泛光照明系统；14）发电机系统及其安装工程：1台220KW发电机，国产优质品牌；15）智能化系统工程：根据集团《绿地集团2016年刚需类住宅产品配置体系》设置。
16）景观绿化工程：软硬景面积比例控制不低于7:3（面积不含消防通道，水景计入硬景）。
以上论证会确认的建造标准，请技术部通过设计任务书的形式予以落实。
5、目标成本合约部根据以上的建造标准编制出目标成本，各条线与会人员共同商议，讨论内容记录如下：1）土地成本为还建房，无此成本。
2）前期费用·各类设计费用由技术部提供。
·勘察丈量及报批报建费用由开发部提供。
·三通一平已完成招标，在定标价的基础上适当考虑不可预见余量。
3）建安工程费①土建部分·高层、裙楼底商为、地库为钻孔灌注桩，已完成项目桩基工程招标，桩基单方造价指标为47.39元/m2（建筑面积）。
·基坑支护：灌注排桩+喷锚，74.73元/m2（建筑面积）·土方工程，16.4元/m2（建筑面积）。
·主体结构：根据以往已完/在建类似项目指标值，高层住宅1206.11元/m2，裙楼底商1356.11元/m2，物业及其他1176元/m2，地库（含人防）2370元/m2。
·保温：35mm厚无机保温砂浆，单价67元/m2。
地上建筑考虑建筑面积比按1.0系数考虑。
·外立面装饰：为涂料按55元/m2，系数按1.1。
·栏杆：住宅阳台铁艺栏杆，260元/m，阳台按0.053系数，空调机位铝合金百叶窗，与建筑面积比约为0.02，单价280元/m2；楼梯栏杆为铁方通粉末喷涂木扶手（成本包含在主体工程中）。
·防火门以木质防火门为主，单价按420元/m2，住宅、物业及其他、地库按0.03系数考虑，裙楼底商按0.01系数考虑。
·入户门：1500元/樘。
门窗：高层、洋房住宅、商业、物业及其他按普通铝合金门窗，单价350元/m2（门窗面积），窗地系数按0.25考虑。
外遮阳系统：暂定1100元/m2空调机位铝合金百叶窗：与建筑面积比约为0.08，百叶窗参单价280元/m2，·内装：公共部位精装修：50元/m2, 系数0.04（建筑面积）。
②安装部分：·室内给排水：参照国博二期5#7#地块，住宅、商业及物业其他按30元/m2；地下车库按25元/m2。
·室内电气：参照国博二期5#7#地块，住宅、商业及物业其他按105元/m2；地下车库按220元/m2。
·电梯及安装费:高层住宅一共5台，按40万元/台计算。
·发电机系统及其安装费:暂估13.91万元, 按建筑面积均摊。
·人防设备及其安装费：人防面积为12311.93m2,单价110元/m2；·消防系统及其安装费（含防排烟）参照国博一期指标，住宅、商业及物业其他按25元/m2；地下车库按190元/m2。
4）基础设施费·供水系统：管道及无负压设备按70元/m2。
·供电系统：管道及电缆费用（含高低压设备、红线外道板修复）按150元/m2。
·燃气系统：按3200元/户计，单方指标为45.86元/m2.·有线电视工程费：按350元/户计，单方指标为5.02元/m2.·三网合一（移动、联通、电信）：按280元/户计，单方指标为4.01元/m2.·智能化系统：按45元/m2计成本。
·园林景观：景观绿化面积为4251m2，按350元/M2计成本。
5）公共配套费红线外景观1500m2，参照限额指标单价暂按300元/m2。
6）开发间接费·资本化借款：资本金不算。
·物业管理完善费：按10元/ m2（含物业用房及社区用房装饰装修费用）。
7）三费·管理费：按上报董事会指标50元/m2（建筑面积）。
·财务费用：暂无。
5、预期销售均价为还建房，价格按代建合同。
6、税金：因考虑与集团考核目标之对比，故本次论证的目标成本按营改增考虑。
增值税按5.6%。
7、总结：根据上述建造标准，目标总成本2.3905亿元，总销售金额1.6707亿元，税前销售利润-0.6696亿元，因目标成本建筑面积比项目购地阶段投资预测表面积多（8.0077-6.9582=1.0495万m2）,未达到集团考核目标。
附：目标成本明细表。
会签栏：事业部：合约中心：营销中心：技术中心：合约部：工管部：财务部：项目部：开发部：投资监理：。