物业管理费用 管理费用分析 1、 经济来源 定期收取的物业管理服务费住宅维修基金 以业养业，多种经营收入 集团给予的支持 政府给予的政策扶持 2、 主要支出 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费公共设施、设备正常运行、维修及保养费 绿化管理费 清洁卫生费保安费 办公费 固定资产折旧费法定税费 物业保险费 维修基金范围应支出费用 3、 如何盈利 综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。 （1） ）开源部份 以业养业，多种经营： 本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房 屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时，开办超市、托儿所、幼 儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。 扩大经营规模，降低管理成本： 在现代社会中，物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理 也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会 越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，珠光物业必须努力提高服 务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降 低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化 的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。 （2） ）节流部份 强化内部管理，提高工作效率： 通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施， 以期降低企业成本， 减低业主负担。每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高 质量的完成自己的工作。 节约能源： 能源约占管理开支 20%以上，因此在节减管理开支中，节能是一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成 立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。 人员精简： 按“ *** 项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“ *** 项 目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提 升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专，以达到精简架构的目的。 长远设备维修计划： 编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏， 以便减轻维修费用的开支。 提升设备系统功率： 保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长设备使用期。

二、 维修基金 维修基金是指用于 “*** 项目”共用部位、共用设施设备的购置、 更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负 担，因此，有必要以基金的形式事先提取。 1、 维修基金的收取 建设部、财政部（ 1998） 213 号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有 关维修基金缴交约定。 购房者应当按购房款 2-3%比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销 售收入。 2、 维修基金的使用与管理 维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修。维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在 序 入伙第 1 年 入伙第 2 年 项目 号 前半年 后半年 前半年 后半年

总额 929477 1035423 1119167 1212240 1 经营收入

均摊 2.58188 2.87618 3.1088 3.36733

总额 2 管理成本

均摊

总额 3 盈亏

均摊

四、 *** 项目物管经营收入核算 1、 物管收入核算总表 单位：人民币（元 / 月） 序号 项目 入伙第 1 年 入伙第 2 年

使用过程中，接受业主委员会的监督检查。 维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。

三、 *** 项目物管效益预测 单位：人民币（元 / 月） 均摊至每平方米为 2.58188 2.87618 3.10880 3.36733

前半年 后半年 前半年 后半年 1 物管费 790978 847476 903974 960473 2 停车场 127639 159548 191458 223368 3 游泳池收入 无 6004 无 6004 4 网球场收入 231 1137 1477 1137

5 便民服务用 9629 19258 19258 19258 车

6 其它特约服 1000 2000 3000 2000 务

合 计 929477 1035423 1119167 1212240

2、 物管收入核算明细 （1） ）物业管理服务费

物业管理费：建筑面积×收费标准×己入住率×收缴率 空房物管费：建筑面积×收费标准×未入住率×收缴率× 50% 建筑面积：住宅 360000 ㎡ 收费标准：住宅 3.5 元/ 月/ ㎡ 入住率：第一年前半年 40%、后半年 50%入住率 第二年前半年 60%、后半年 70%入住率收缴率： 95% 空置房：按收费标准的 50%比例收取。 单位：人民币（元 / 月）

序号 项目 入伙第 前半年 1 年 后半年 入伙第 前半年 2 年 后半年 1、 住宅 478800 598500 718200 837900 2、 住宅空房 359100 299250 239400 179550 小 计 837900 897750 957600 1017450 税 收 5.6% 46922 50274 53626 56977 合 计 790978 847476 903974 960473

（2） ）停车场经营 汽车停车位： 2000个车辆拥有率： 80% 固定停放率： 80% 收费标准： 300 元/ 月/ 辆，另前 3 月为装修期，车位空置停车场现有 2 种方式： 第 1 种为住户租赁，物业按相应标准收取场地使用费。 计算方式：总户数×入住率×车辆拥有率×固定停放率×收费标准（ 300 元/ 月） 第 2 种为临时停放，其标准按物价局统一标准执行。 计算方式：总户数×入住率×临停率（ 10%）×收费标准（ 150元/ 月） 单位：人民币（元 / 月） 序号 项目 入伙第 1 年 入伙第 2 年 前半年 后半年 前半年 后半年 1 固定停车 138240 172800 207360 241920 2 住户临停 8640 10800 12960 15120 收入小计 146880 183600 220320 257040 3 税 收 5.6% 8225 10282 12338 14394 4 保 险 5% 7344 9180 11016 12852

5 成本支出 3672 4590 5508 6426 2.5%

支出小计 19241 24052 28862 33672 合 计 127639 159548 191458 223368

（3） ）游泳池经营收入 月票： 100 元/ 月，次票： 5 元/ 次 第一年按按入住率比例的 10%计算每月月票收入，每年旺季为 5 月。 第二年按按入住率比例的 20%计算每月月票收入，每年旺季为 5 月。

序号 项目 单位：人民币（元 / 月） 入伙第 1 年 入 伙 第 2 年 前半年 后半年 前半年 后半年 1、 月票 无 4389 无 12289 2、 次票 无 9000 无 24000 收入小计 无 13389 无 36289 3、 税收5.6% 4、 电耗 无 -750 无 -2032 30× 30×5×0.63=-2835 5、 人力成本 600× 3=-1800 6、 其它 -2000 支出小计 无 -7385 无 -8667 合 计 无 6004 无 27622 （4） ）网球场经营收入 20 元/ 小时，每天按 3 小时计算，每半年递增 20% (前 2 月不计收入 ) 单位：人民币 (元/ 月)

序号 项目 入伙第 1 年 入 伙 第 2 年 前半年 后半年 前半年 后半年 1、 收入 1200 2160 2520 2880 2、 税收 -67 -121 -141 -161 3、 电耗 16×1×30× 0.63=-302 4、 人力成本 600×1=-600 合计 231 1137 1477 1817

（5） ）便民服务用车收入大客车： 收费标准： 3 元/ 单边 客源：业主、商业项目、物业工作人员、散客等 营业时间： 6：30-21：30，每 2 小时往返一次，每天 8 次头 3 月不计收入，以每车 20 人/ 次计算 车费收入为： 3× 8×20×30=14400元/ 月（前三月无） 税收支出为： 14400×5.6%=806元/ 月利润为： 13594元/ 月（前三月无） 观光车： 车费收入为： 1 元×5 人× 10 次×4 辆×30 天=6000 元/ 月（前三月无） 税收支出为： 6000×5.6%=336 元/ 月