销售模式
目前在招商，后续 销售模式待定
直接销售
—— —— 商业租赁
开发商持有
2011.05 100%
2010.07 80%
40-760平米
45平米
直接销售
房价的21%前三年一次性 返租，第四年保底月租金 50元/月加分红，第五年
POINT２：在售酒店式公寓物业分析
类别
案名 地址 酒店式公 寓面积 开盘时间
去化率
装修状况
产品分析
增值服务
销售模式
酒店式公寓
宁兴 ·海天国际
东港海印路 约16000平方米 （计约400套） 预计2011.09.23商业开盘 （酒店式公寓推出时间待定）
未开盘
莲洋大观（新开盘）
海洲路与灵秀街交叉口
约33000平方米 （计约750套）
2011.09.04
33%，当天去化计约250套，共计750套； 一单元350套近海因单价较高，当天去化约 18套；二单元350套不近海性价比相对较高 ，当天去化200多套；（因是宁波开发商，
商业4#整体面积偏大一定程度影响销售去化速度； （2）产品劣势：商业部分整体布局及内部结构相对设计不完善，
宁波客户占一定比例）
舟山国际水产 城
沈家门水产交 易中心
约10000平方米 （计约154套）
2011.05.01
61%
（度假）朱家尖南 （度假）二期朱家
沙风情
尖璞缇海
朱家尖风景区
约10000平米 二期约4000平方米
（计约142套）
（计约60套）
2011.01.02
2011.08.28
70%
27ห้องสมุดไป่ตู้，开盘当天去 化17套
4#商业：10578平米
塔楼总建面：33579平米；
1#办公：9193平米；
2#办公：9376平米；
3#办公：15010平米；
Point2： 项目产品分析
主力面积在50-80平米，相对于周边竞争产品40平米左右的主力面积，相对偏大
1#、2#、3#塔楼产品比较
总建面：33579平米； 总套数：503套； 总套数比例：
3% 4%1%
20%
28%
40-50平米 50-60平米 60-70平米
（1）主力面积段集中在50—80平米，占92%，其中60—70平 米
面积 段在主力面积中占有一定比例。 40-50平米： 4套，占1%； 50-60平米：142套，占28%； 60-70平米：219套，占44%； 70-80平米：102套，占20%； 80-90平米： 16套，占3%； 90-100平米：18套，占4%；
房型面积45- 房型面积40-100
145㎡，主力面 ㎡主力面积40-60
积50—60 ㎡
㎡
无
提供酒店式管理服 务
房型面积50-60主 力面积60 ㎡，
提供酒店式管理服 务
直接销售
开盘当天，总价优惠4万元；当天下定10万 定金，1000元/平米优惠，一次性付款9.2 折。总体统计相当于一次性付款8.2折；贷
案名
地址
京汇国际广场 东港28-3地块
商业面积 约600㎡（可售）
宁兴 ·海天国际
东港海印路
约16000㎡ （约40套）
商铺
莲洋大观
海洲路与灵秀街交叉
舟山国际水产城 沈家门水产交易中心
180000 ㎡
科来华国际家居城 海天大道1188号
200000 ㎡
开盘时间
2011.09.23
2011.09.23
去化率 产品分析
未开盘
60平米左右，约 10套（公寓底商）
；
——
商业最大700平米，一般在 300-400平米，商铺层高沿海 印路1层4.5米，二层3.6米； 沿海华路一，二层均4.5米； 中间连接段1层4.5米，二层
4.2米； 酒店式公寓底商，层高一层 4.5米，二层4.2米，主力面积
70-80平米
精装修（2000元/平米)
精装修(3000元/平米)
精装修
精装修
精装修
房型面积段主要在38-44平米 ，南户44平米，北户38平米 ，高层局部布局少量90平米户 型，层高3.2米，总计18层，
每层约30户。
无
面积41-43㎡，顶层局部布局少量80-100 平米户型，层高3.2米，总高27层。
提供物业委托租赁服务
CHAPTER2: Plot properties research（地块属性研究）
技术指标· 产品分析·SWOT分析
Point1： 项目产品分析
技术指标分析（预测报告）
总建面：94107平米；
(2)
(3)
商业总建面：35438平米；
1#商业：6815平米
2#商业：6868平米
3#商业：11176平米
前期报告单精简版
CHAPTER1：项目竞品研究 CHAPTER2：项目整体定位 CHAPTER3：项目营销策略 CHAPTER4：项目招商策略
CHAPTER1: Property market research（市场属性研究）
市场竞品研究（酒店式公寓·办公·商业）
POINT１：在售商业物业分析
类别
Point3： 项目SWOT分析
优势
（1）区位优势：位于东港核心商业中心，紧邻区政府，区域 位置优越。
（2）交通优势：三面紧邻城市主干道交通便捷。 （3）景观优势：项目四至可观海望山，一面紧邻城市绿化带 （4）产品优势：规划LSC区域升级商业综合体，外力面现代极
具质感，项目整体品质较高；
劣势
（1）面积劣势：办公部分面积相对较大，50-80平米为主，
层；
——
宁兴天润置业有限公司
写字楼 中浪国际大厦（定海临城）
新城千岛路 126972 ㎡（总建面）
2011.01 65% 毛坯
300-600㎡
舟山市百联置业有限公司
舟山国际水产城（沈家门） 沈家门水产城交易中心 43200㎡（计约36套） 2011.05
毛坯 600-1300㎡
半层起售 舟山水产品中心批发市场有限
HAI JING PLAZA Commercial complex strategic planning report
三盛·海景时代广场
商业综合体战略策划报告
项目战略提报的基本构想
弘基企业-弘策中国，从市场状况与消费者的角度出发，通过精确细致的 市场分析、商圈分析与消费者分析，前期制定了相对详细专业的整合策划报告精装版，此次汇报版本为
款相当于8.9折；
直接销售
前5年按房价的5% 每年固定回报
直接销售
POINT3：在售办公物业分析
类别 案名 地址 办公面积 开盘时间 去化率 装修状况
产品分析
销售模式
开发商
宁兴 ·海天国际（东港） 东港海印路
24000平米
预计2011.09.23 未开盘 毛坯
主力面积在163㎡，层高3.2米 单层约1600㎡，大约10户，总高15