轨道交通建设对城市地价的影响研究——以南京市地铁一号线为例地理与海洋科学学院资源环境与城乡规划管理 07级李月陈萌黄晓阳马奔指导教师黄贤金博士生导师【摘要】本文回顾了国内外有关轨道交通对土地和房地产价格影响的研究文献，基于特征价格模型，结合影响土地价格的其他特征，建立了轨道交通建设对城市地价影响的计量经济模型，对南京市土地价格受轨道交通运营的影响规律进行实证研究。
结果显示，在不同的城市区位圈内轨道交通对土地价格的影响各不相同。
从城市中心地区向外围，轨道交通站点的影响辐射逐步扩大，距站点距离的增加对土地价格的影响有衰减作用。
轨道交通对其周边地价的增值作用为政府对地价进行评估与监管提供了决策参考。
【关键词】轨道交通；土地价格；特征价格模型引言城市轨道交通从狭义来讲，是指一个城市或大都市区范围内以钢轮钢轨系统或胶轮轨道系统为基础的公共交通体系，包括地下铁路、轻轨、市郊铁路和有轨电车等。
城市轨道交通是一种快捷高效的大容量城市客运交通方式。
城市轨道交通在给市民带来方便的同时也对沿线土地价格有着增值的影响。
南京市地铁1号线一期工程自迈皋桥始，到奥体中心止，大部分为地下铁，一部分为轻轨。
设有16座车站，途径珠江路、新街口、张府园等3个一级中心地，三山街、玄武门、新模范马路、鼓楼等4个次级中心地，以及南京站、中华门和安德门等3个城市交通客流集散点。
一期工程总投资85亿元人民币，于2001年正式开工,并于2005年10月正式投入运营。
其贯穿主城南北中轴线最重要的快速轨道交通走廊，把城市中心区商业、金融、文化、综合服务等繁华区及对外交通等客流集散点连接起来，同时连接南北两个工业区，是南京南北线客流走廊的骨干图1：南京地铁一号线交通图交通线[1]。
根据国内外研究表明，城市轨道交通建设对周边地价具有明显升值作用。
因此，系统分析和掌握这种影响，将有助于规范城市土地价格分享机制、实现“涨价归公”、促进地铁这一公共物品的持续运行与发展提供决策参考。
本研究旨在以南京市地铁一号线的建设和开通为例，系统探讨城市轨道交通建设对城市地价的影响。
论文余下部分的安排如下：第二部分试图首先从理论上分析城市轨道交通建设对城市地价的影响；第三部分将以南京市地铁一号线为例，通过构建计量经济模型，实证分析和评价地铁一号线建设对其周边地价的影响；最后得出相应的研究结论与政策建议。
1.轨道交通建设对城市地价的影响：理论与经验城市轨道交通的建设改变了土地用途、进而通过改变城区的区位结构来影响城市总体规划和发展态势。
目前，我国拥有轨道交通的城市仅有6个。
但是随着城市的发展，为了解决越来越严重的交通拥挤问题，轨道交通这种高速、大容量、低污染的交通模式成了它们的首要选择。
轨道交通具有明显的外部效益能够给沿线的土地带来显著的增值效益。
首先，城市轨道交通可以缓解交通拥堵，改善沿线土地的交通状况，并且可以缩短沿线土地与城市中心区域的空间距离[2]，节省人们交通出行时间，降低出行成本，为沿线土地提供了高可达性，轨道交通的可达性具有“磁力效应”，可以吸引各种商业、文娱、生活等设施向轨道站点周边集中，刺激其沿线周边土地开发利用，经济发展，因此促进沿线地产增值。
其次，城市轨道交通为沿线土地提供了规划调整、改变其用地性质、方式的机会，通过交通规划、城市规划、土地利用规划等规划调整改变沿线土地用地属性，促进土地集约利用，因地制宜，有效提高土地收益。
最后城市轨道交通可以改善沿线土地的相区位条件，并且加强了沿线土地相互关联，提高土地互补效应，使得轨道交通系统沿线土地成为有机整体，相邻地块间的土地升值相互作用，带动沿线土地的整体升值。
国内外已有学者对轨道交通给土地带来的影响进行了实证研究。
美国学者对华盛顿特区地铁及周围房地产的研究显示[3]，截至2001年1月地铁累计投资达到95亿美元，新增的土地价值达到100亿～150亿美元。
地铁沿线一些区域的商业用地增值幅度达到100 %～300 %。
我国相关研究业已分析了北京、深圳、广州等地铁交通对于周边土地利用及房价、地价的影响。
据统计，1993年—1994年，梅陇、田林和康健地铁口附近地区的房价涨幅在150 %以上，远远超过上海市区的平均涨幅[4] 。
广州地铁一号线的通车运行、鹤洞大桥的通车等交通条件的巨大改善后，土地升值很快，升值约1 000元/m2。
地铁的建成，使得坐落于地铁车站周边的物业（尤其是商服业）租金增长为40 % ~ 500 %［4］国外业已建立了相应的偏好模型揭示地铁建设对于房地产价格的影响。
何剑华和郑思齐[5]在2004年也借助Hedonic模型对北京13号线沿的住宅价格影响进行研究。
目前绝大部分研究主要局限在地面交通网络与土地利用的研究主要在北京、上海、广州等一线大城市进行较多，并且主要具体到一些交通网络的某个部分，比如对地价的增值效益进行定量的分析，建立动态预测模型的研究是非常缺乏的。
本研究希望基于已有的相关理论和实证研究成果，首先，从理论上揭示城市轨道交通建设对城市地价影响机理的基础上，以南京市已建成的地铁一号线为例来分析轨道交通建设对沿线土地价格的具体影响，包括轨道交通建设对周边土地价格的时间、空间影响，建立模型分析轨道交通对周边地价涨幅影响规律。
以此研究结果对即将运行的南京市地铁二号线周围土地价格的变化做出预估。
同时，对南京市未来的轨道交通的规划和建设提出建议。
2.轨道交通建设对城市地价的影响：模型与数据基于前面的理论分析，这里将以南京地铁一号线的建设为例，构建轨道交通建设对城市地价影响的计量经济模型。
2.1 模型的设定根据经典的地价理论，城市地价的变化除了受到轨道交通建设的影响外，还主要与地块本身的特征及属性有关。
因此，这里在实证分析南京地铁一号线建设对城市地价的影响时将基于不动产价格分析领域常用的特征价格模型（Hedonic）构建相应的计量模型具体展开。
模型的一般表达式如下：P=f(C, S, R)式中，P为土地的成交价格；C为特征变量，包括地块的容积率、出让面积和供地方式3个变量；S为结构变量，包括土地的商业用途和住宅用途2个变量；R表示区位变量，包括地块距地铁站的距离，地铁站区位和地铁的开通3个变量。
根据以上基本模型，为分析地铁的开通对周边地价的影响程度，构建如下所示模型1：式中，P为单位平均地价，单位为元/m2；因子D1为表示土地商业用途的虚拟变量，取值为1时代表土地用途为商业，其余用途均取值为0；因子D2表示土地住宅用途的虚拟变量，取值为1时代表土地用途为住宅，其余用途均取值为0；D3为土地供地方式为净地的虚拟变量，取值为1时代表土地交易时为净地，其余供地方式均取值为0；D4表示土地受地铁影响的虚拟变量，取值为1时代表土地出让时地铁已开通，其余情况均取值为0；H为地块的容积率；E为地块的出让面积，单位m2；C为常数项，a1…a6为对应变量的系数，ε为随机扰动项。
为了更好的分析土地距轨道交通各站点的距离与土地价格的影响，即土地价格的衰减度与距离的关系，特引入地块到其相应站点的距离，构建了如下所示模型2：式中P’为折算的后单位平均地价，单位为元/m2；因子D1为表示土地商业用途的虚拟变量，取值为1时代表土地用途为商业，其余用途均取值为0；因子D2表示土地住宅用途的虚拟变量，取值为1时代表土地用途为住宅，其余用途均取值为0；D3为土地供地方式为净地的虚拟变量，取值为1时代表土地交易时为净地，其余供地方式均取值为0；H为地块的容积率；E为土地的出让面积，单位m2 ；L为地块到相应站点的距离，单位为m。
2.2 数据的来源2.2.1 样本的选择文章实证研究所采用的数据主要为南京市新出让的各类土地。
通过筛选，最终得到样本分布在自2002年1月到2009年10月的南京市地铁1号线沿线距各站点3000m范围内的165个新出让地块交易样本。
考虑到各站点的区位不同，轨道交通对地价的影响也有很大的差异，因此把南京1号线的16个地铁站分为3种类型。
类型Ⅰ为一级中心地，选取位于珠江路、新街口和张府园3个一级商业中心区的站点，该区域为南京市商业、文化、金融中心；类型Ⅱ为次级中心地，选取位于鼓楼、三山街、玄武门和新模范马路4个次级CBD商业区的地铁站，该区域夫子庙和湖南路为南京市次级中心地，但规模和辐射范围小于一级商业中心；模型Ⅲ为交通接驳区，选取的是南京站、中华门和安德门3个交通客流集散区的地铁站，该区域为南京市主要的火车和汽车客运站，该区域交通便利、进出客流量大，且该区域位于南京市主城区的外围，连接了市中心和外围郊区。
以上三个区域将在后面的实证分析中分别进行讨论，进而对比分析位于不同区位的地铁站对其周边地价影响之间的差异。
2.2.2 变量数据来源本文试探讨地铁开通对周边土地的价格涨幅模型及地价随着距地铁站距离的增加而衰减的模型。
通过模型测算，文章最终选取半对数线性形式模型，变量的数据来源如下：1）模型中的区位变量D1、D2、D3，特征变量容积率H、出让面积E的数据均来自于南京市土地储备中心（）和南京市国土资源局（）公布的土地交易数据和南京市基准地价数据。
2）距离变量L即地块到其所对应的地铁站点的距离数据来源于GPS电子地图获取的最优选择距离，即到站点的最近距离。
3）站点区位变量，以市中心商业区新街口站为1，由于地铁1号线为一条南北贯穿的交通干线且每站运行的时间约为2min, 因此假设站与站之间的距离基本相同，因此站点区位随着距新街口站的距离的增加而增加1个单位。
如与新街口站相邻的张府园站和珠江路站的站点区位变量赋值为2，以此类推鼓楼站和三山街站站点区位变量赋值为3。
4）土地的成交价格：来源于地块以招标、拍卖和挂牌形式出让的价格。
其中土地出让价格来自于南京市土地储备中心（）网站公布的各类用地出让信息。
由于文章收集的数据时间跨度从2002~2009年，在此期间受房价上升的影响，南京市土地价格整体波动较大。
土地价格的整体波动是由宏观政治、经济因素造成的，而文章研究的是影响土地价格空间布局的结构性因素。
因此，需对所收集的数据进行调整，剔除宏观经济因素对其造成的影响。
调整的具体做法是：利用南京市土地价格指数（数据来源：中国城市动态地价检测网）进行修正，将收集到的土地成交价格根据不同用地类型调整到统一时间点2005年上的价格水平。
3. 轨道交通建设对城市地价的影响：总体判断这里试图从总体上分析判断轨道交通开通前后对城市地价的影响。
在已知地块价格在本身的特征及属性的影响下理性上涨的同时，通过加入土地受地铁影响的虚拟变量D4，意在研究地铁在开通之后是否在地价上涨中有显著的影响，并深入探讨其影响的程度。
本文地块交易数据自2002年起，至2009年止。
其中2002~2005年为地铁1号线开通前4年，2005~2009年为地铁1号线开通后4年。