目前言……………………………………………………………………………….第一章项目总说明…………………………………………………………..第二章养老产业现状与发展……………………………………………….1、中国养老产业的现状与发展………………………………………………….2、重庆养老产业的现状与发展………………………………………………….3、居家养老社会化的意义与发展趋势…………………………………………. 3.1、什么是居家养老社会化？………………………………………………….2、居家养老社会化与房地产开发的关系……………………………………3.3、居家养老社会化的发展趋势………………………………………………..第三章南山项目特点………………………………………………………….1、南山独特的自然资源……………………………………………………………..1.1、交通便利，自然生态资源丰富………………………………………………..1.2、功能齐全，相互依托，相互支撑………………………………………….. 1.3、完善的获利模式与长期稳定的获利来源………………………………….. 1.4、自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源………………………………1.5、特有的养老养生人文价值与人文吸引力…………………………………..2、现存矿山的问题……………………………………………………………….3、矿山的修复方案………………………………………………………………..4、矿山修复改造案例……………………………………………………………第四章项目的建设内容…………………………………………………….1、A区-对外公共服务…………………………………………………………2、B区-公园式联排别墅区……………………………………………………3、C区-运动休闲独栋别墅区…………………………………………………第五章项目的技术与保障体系…………………………………………….1、小区智能化………………………………………………………………….2、医疗社区化………………………………………………………………….3、服务家庭化………………………………………………………………….录4、保障系统化………………………………………………………………….第六章管理与经营………………………………………………………….1、管理结构与管理团队……………………………………………………….2、组织与人员保障…………………………………………………………….3、管理制度…………………………………………………………………….4、经营创新…………………………………………………………………….第七章行业与市场分析…………………………………………………….1、养老产业发展的历史机遇………………………………………………….2、市场竞争性分析………………………………………………………………3、合作与关联行业……………………………………………………………….第八章市场营销策略………………………………………………………….1、目标客户分析………………………………………………………………….2、营销推广……………………………………………………………………….第九章项目经济效益分析…………………………………………………….1、房地产销售收入……………………………………………………………….2、服务与租赁收入……………………………………………………………….3、不动产价值…………………………………………………………………….4、成本分析……………………………………………………………………….5、年出租纯收益………………………………………………………………….6、社会效益……………………………………………………………………….第十章市场风险…………………………………………………………….第十一章健康养生理念房地产项目的实例………………………………….第十二章南山项目建筑规划方案………………………………………….第十三章南山项目营销思路建议…………………………………………….第十四章南山项目建议结论………………………………………………….前言人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。

我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。

根据联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国在1999年正式迈入老龄化社会。

当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。

如何满足市场上的“有效需求”，如何为企业开创新的利润获取模式，是我们进行南山这个项目研究的最终目的。

第一章项目总说明本可行性研究报告是对拟进行的重庆市南岸区南山街道龙井、泉山、金竹村矿山地质环境治理项目进行前期策划技术经济分析，论述该项目建设立项、讨论必要性及可行建设程序等。

前期策划立项工作______委托进行本项目前期策划立项讨论可行研究。

参与咨询机构加拿大JWH建华国际建筑景观设计有限公司重庆建筑工程设计院有限公司（当地合作单位）1.1 策划报告研究编制基础依据项目有关技术经济资料。

国家纪委关于颁发《建设项目进行可行性研究的试行管理办法》计资（1983）116号。

评价方法参考依据:根据1993年国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》的规定。

1.2 项目投资主体1、企业名称：xxxxx2、地址：重庆市南岸区南山街道龙井、泉山、金竹村矿山第二章养老产业现状与发展1、中国养老产业的现状与发展1.1、国内老年住宅市场的现状分析中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。

目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。

由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。

据统计，1995年我国共有家庭32208万户，其中60岁以上老年人口的户数为9051万户。

民政部等14个部委提出，到本世纪末社区服务设施要发展到26万个，85%的街道都要有一所老年公寓。

这与现有的不同层次老年人的需求已经不相适应，如果没有新的举措，仍采取对现有房地产开发商的贷款条件：自有30%项目资金、贷款周期3年，养老设施的建设不可能现代化、成规模和持续的发展，那么在未来的5-10年中，养老设施供需的矛盾会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大。

1.2 我国老年人口的发展状况我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999年成为老年型的国家。

进入21世纪以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。

本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到 4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。

中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。

从老龄化的过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策性老龄化，人口老龄化发展大体上分为三个阶段：第一阶段：过渡阶段 1982年─2000年60岁以上老年人口由7664万增长到 1.34亿，占总人口的比重由7.64％增长到10.71％。

2000年比1982年老年人口几乎翻了一番。

这期间，老年人口以3.02％的速度递增，大大快于总人口年均增长1.47％的速度。

第二阶段：发展阶段 2000 ─2025年60岁以上老年人口由 1.34亿增长到 2.84亿，比重由10.71％增长到19.34％。

从1982到2025年的43年中，老年人口净增了二亿多，翻了两番半多。

第三个阶段：高峰阶段2025年─ 2055年60岁以上的老年人口由2.84亿增长到4.4亿，比重由19.34％增长到30％，比2000年翻了两番。

从区域来看，我国目前已有三分之一的省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、湖南、广东、广西、四川等省市区65岁以上的老年人口已超过其总人口的7%，辽宁、河南、安徽、福建等省65岁以上的人口接近7%。

表一：22.1国内老年建筑的现状据有关部门的调查表明，与目前超过 1.7亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到400万张，只能为2%（1.78亿）的老年人解决住房问题。

据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有8000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，全国要为700万到900万的老人修建老年住宅，投资总额在700亿到900亿元（人均1万元计算）。

33.1、购买房屋居住2010年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占 2.7%，购买经济适用房的占2.5%，购买原公有住房的占11.5%。

其中，市、县购买商品房的家庭占8.2%和7.6%，购买经济适用房7.6%和 6.2%,购买原公有住房的户分别为 29.1%和14.7%。

可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有4成以上老年家庭是住在自己购买的住房中。

3.2、自行建房居住个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。

个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。

2010年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占75.2%其中市、县自建住房的占27.3%和61.7%，而镇乡自建住房高95.5%。

说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。

3.3、租房居住这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。

2010年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占4.2%，其中，租用公有住房的为4.1%，租用商品房的占0.5%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有14.37%和5.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.5%。

居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.3%的户租住公有住房或经济适用房。

4、目前国内老人住宅的销售情况老人住宅的开发现在才刚刚开始，虽然市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，能够称得上是老年建筑的可谓凤毛麟角。

而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展的楼盘国内有两个，一个是广州的颐年园——中国第一个规模最大的长者社区，另外一个是北京的东方太阳城——目前国内最大的退休社区。