万科集团工程合同管理办法

1.目的

为加强万科集团房地产项目的工程合同管理,规范工作流程,维

护公司权益,根据《万科企业股份有限公司合同管理规范》,制定

本管理办法。

2.范围

本管理办法适用于万科集团所属各房地产公司。

3.职责

3.1 万科集团总部财务管理部成本管理组负责对本管理办法的制

订、修改、解释、指导、监督检查。

3.2 万科集团所属各房地产公司负责签订、履行工程合同的人员

（包括经办、审批、资料管理等）贯彻执行本管理办法。

4.方法与过程控制（包括一般规定、合同订立的管理、合同履行的管理、

合同档案的管理及其他规定）

4.1 一般规定

4.1.1 本管理办法适用于直接组成发包单位项目开发成本且需要承

包单位通过工程施工形成实体产品（如土建、安装、装饰、园林

环境等）的合同；勘测、监理、造价咨询委托类合同参照本管理

办法执行；土地、材料设备采购、设计类合同则另按有关管理办

法执行。

4.1.2万科房地产项目的工程合同管理必须遵照以下原则：

4.1.2.1 合法性原则：工程合同管理必须全面符合有关法律法规及行业

规定,使得公司的权益能够依法受到保护。

4.1.2.2 合同书原则：工程施工必须正式签署合同书以明确双方的

权利、义务和责任,但金额在一万元以下且能及时结清的零

星工程及工程类合同中已经界定清楚归属的变更签证事项

可另行办理。

4.1.2.3 事前签订原则：工程合同应在经济事项发生前签署,禁止

工程类业务未签署合同即先行施工。

4.1.2.4 招标原则

本原则包括以下两方面含义：

◆采用招标方式确定合作方。除下列情况外的所有合同的合作

方均应通过招标方式确定：（1）某项工程、产品业已经过万

科集团审批确定了长期合作伙伴关系；（2）某些政府垄断工

程；（3）属于《万科企业股份有限公司工程招标管理办法》

规定的适用情形,经详细填写《万科企业股份有限公司考察

结果审批表》（详见附件）,并按规定经公司有关负责人集体

会签批准后,方可采用考察对比的方法确定合作方。

◆合同随附招标文件。拟签合同正文及其补充契约（包括设计

变更与现场签证契约、工程保修契约、廉洁合作契约）,应

作为招标文件之附件一并发给投标单位,投标单位需对其进

行确认。

4.1.2.5 利益明晰原则：合同应清楚地界定、描述各方的权利和义务,

以杜绝模糊、歧义、推诿、扯皮现象；合同中尤其应有明确的、

可以界定清楚的合同价款、结算办法及付款方式；如果合同

价款可能调整,则应明确调整依据、调整方式（如何计价、

总价如何最后确定等）,并就设计变更与现场签证的有效性、

可控性作出明确规定。

4.2 合同订立的管理

4.2.1 标准示范合同：在招标（招标文件附件）及合同签署时,工程

合同应尽量应用合同标准文本。

4.2.1.1 总部有关部门将就房地产业务,逐步建立统一的合同标准文本,各公司应予采用。

4.2.1.2 合同标准文本内容尽量采用FIDIC条款模式,内容分为契

约条款、通用条款、补充条款和附件,其中契约条款根据具体

业务、对象的不同而定,通用条款适用于所有的同类合同,补

充条款则由经办人在具体经办合同时补充加入契约条款、通

用条款中未尽事宜；

4.2.1.3如当地政府部门有强制性规定,可按当地政府部门标准合

同执行,但必须通过补充条款等方式充分补充与公司合同标

准文本之间存在差异的内容。

4.2.1.4 如公司尚未制定合同标准文本,可以延用以往的合同,但

经办部门应联系成本管理部、工程管理部、财务管理部、办

公室、法律组尽快制定相应的标准合同。

4.2.1.5 当客观条件发生重大变化、原有合同标准文本不再适用时,

业务部门应及时提出与相关部门配合修改。

4.2.2合同的经济条款应包括但不限于以下内容：

4.2.2.1 合同价款或委托酬金：采用招标方式选择合作方的,应以

双方确定的最终报价作为合同金额；提倡在有标底的情况下

进行招标并确定合同价款,如果是采用费率折扣方式确定合

同价款,合同中应明确费用计取的依据、主材价格计取办法,

并规定合同双方如何尽快核实施工图预算确定合同价款,以

及就确定后的合同价款签署补充契约。

4.2.2.2为防止承包单位高估结算,应与承包单位在工程合同中约定控

制办法。比如：报送的结算造价最终核减额在审核总价5％以内

（含5％）的造价咨询酬金由发包单位支付,若结算造价最终核

减额超出5％,则因造价超出部分而引起的造价咨询酬金之增加

部分由承包单位支付；若承包单位报送的结算金额超出最终审定

结算金额10％（含10％）时,承包单位除造价咨询酬金外,发包

单位应进一步扣款（扣款比例、金额各公司自定）,直至取消今

后对万科工程的投标资格（且应在《工程结算通知单》强调此内

容）。

4.2.2.3 计价依据：工程类合同应将施工图、预算书作为合同的组成附

属部分,合同附属文件一般还包括：招标文件、投标文件、

答疑文件等,并应在合同条款中明确以下问题：

◆包干形式、定额标准、取费方法；

◆发包单位分包工程、甲供（发包单位）材料设备、（发包单

位）限价的范围和种类；

◆人工、材料、机械台班的价格及其价差的结算办法；

◆总分包的关系、配合的范围以及总包管理费和总包配合费

的计取方法等；

◆开办费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶

工费等费用的取舍、计取办法及其包括的具体范围。

4.2.2.4 设计变更及现场签证：合同中应规定设计变更及现场签证