大连市房地产市场投资环境分析北京中铁华升房地产开发有限公司投资发展部日期：2013年11月8日目录前言 (2)一、大连市房地产政策回顾 (3)1. 国家2013年调控政策 (3)2. 大连2013年调控政策 (4)二、大连市土地市场近四年运行情况分析 (6)1. 全市整体经营性用地供应及成交价格分析 (6)2. 全市商品住宅用地供应及成交分析 (7)3. 全市商办用地供应及成交分析 (10)4. 大连市土地市场分析小结 (12)（1）住宅用地层面 (12)（2）商业办公用地层面 (12)三、新建商品房销售市场运行情况分析 (13)1. 大连市内四区新建商品住宅供应及 (13)2. 大连市内各区商品住宅供应及成交特点 (15)3. 未来大连市商品住宅的供应及成交趋势 (18)4. 大连市商业办公类产品成交情况 (19)四、结论 (21)前言大连位于辽宁省东南部沿海，是全国15个副省级城市之一、全国5个国家社会与经济发展计划单列市（简称：计划单列市）之一,是辽宁沿海经济带的金融中心，东北亚国际航运中心，也是东北地区最大的港口城市和旅游城市。

全市总面积12574平方公里。

全市现辖6个市辖区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区和金州区）、3个县级市（瓦房店市、普兰店市、庄河市）、1个县（长海县）。

2010年全国第六次人口普查公报显示，大连市常住人口为6690432人。

大连市近年来社会经济保持平稳较快发展，持续引领东北地区经济发展。

2012年地区生产总值（GDP）为7002.8亿，人均生产总值（GDP）101844元，折合16203美元,所有区市县人均生产总值（GDP）均高于全国平均水平，同比增长14%；全社会固定资产投资额5654亿元，其中房地产开发投资额1104亿元，占比达19.52%。

2012年全市人均可支配收入27480元，同比增长13%。

自2008年起，伴随着城市综合竞争力的提升，大连市房地产市场迎来了一个较快的发展阶段，根据中房指数系统的数据计算，2008年至2012年，全市商品房新增供应面积年均增幅达17.6%，在我公司投资发展部编制的《2013年全国40个大中城市房地产投资价值研究》中，大连市在全国40个主要大中城市中，房地产投资价值排名第19位。

目前区域内已有亿达、中海、大华等诸多实力品牌开发商进驻。

2010年至2013年10月，大连市内四区和高新区总的商品住宅供应面积达2702万㎡，特别是2010年，新增土地的建筑面积近1000万㎡，而近四年来总销售面积仅为987万㎡，库存值较大，大部分在售项目采取“以价换量”的策略，致使全市商品住宅销售均价持续走低。

另一方面，全市商品住宅供给连年缩减，截止至2013年1-10月，商品住宅销供比已经恢复正常水平，预计未来1-2年，大连市将逐步摆脱消化“库存”的局面，房地产重新回归健康平稳发展，城市核心几个区域的土地相比较而言更具投资价值。

一、大连市房地产政策回顾1.国家2013年调控政策2.大连2013年调控政策从政策层面分析，国家近年来出台的一系列房地产调控对大连市整体商品房的影响并不是太大，大连本地的“国五条细则”并非严厉，没有造成直接的行业经济波动，但由于全国楼市的“降温”，大连市商品住宅市场还是呈现出先抑后扬的短期走势。

特别是大连市在今年年初，出台了新的落户政策，放宽了大连落户条件，促使刚需出手购房，对商品住宅市场产生积极的影响；在加快人才引进，促进城市经济发展也有一定的推动作用。

另一方面，住房公积金贷款系数降低，个人公积金贷款额度将随之减少，取现也将受限，短期内对刚需市场会产生一定的影响，根据我公司大连项目反馈，目前高新区、甘井子区刚需产品价格已经出现了小幅下探，以缓解公积金贷款额度降低引发的市场购买力下降。

二、大连市土地市场近四年运行情况分析本部分以大连市全部市辖区的经营性用地为统计口径，分别分析、统计全市整体供应及成交情况、分业态（商品住宅、商业办公）用地供应及成交情况，从而找出近年来大连市土地供应特征。

1.全市整体经营性用地供应及成交价格分析备注：1.上表为大连市内四区及高新园区、旅顺口区、金州区、开发区非工业用地统计。

2.数据来源于大连市统计局等市政府网站、中房指数数据库、中铁华升投资发展部《2013年全国40个大中城市房地产投资价值研究》，中铁华升投资发展部整理。

2010年-2013年大连市共计出让土地3621万平米，总建筑面积6910万平米，从年度土地出让量分析，2010年是全市的土地出让高峰期，总建筑面积为3038万平米，随后各年度呈递减趋势，2013年1-10月全市出让土地总建筑面积仅为622万平米，较去年同期减少了50%。

中山区、西岗区及沙河口区是大连市土地出让高价区域，同时也是开发较早、配套较为成熟的老城区，因2010年中山区东港地块建设及沙河口区老城区改造，两区内大量土地出让，拉高年度土地出让的平均楼面价，达到2973元/㎡；2011年-2013年10月两区域土地出让大幅减少，因此全市平均楼面价由2011年最低点2402元/㎡稳步上涨至2013年的3448元/㎡，三年间的价格增长主要体现为各区土地因供应稀少而引发的快速增值。

2010年后大连市内土地出让大幅减少，直接导致近年市内房价呈现不平稳增长现象，土地供给聚集区因商品房供应充足房价一直处于停滞或徘徊状态，土地供给稀缺区商品房房价则一路看涨。

2. 全市商品住宅用地供应及成交分析本部分以大连市市内四区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区）以及高新区为统计口径，按年度分析各区域商品住宅土地供应的变化和趋势。

50100150200250300350中山区西岗区沙河口区甘井子区高新区162.5911.9371.89322.09152.726.4216.536.69257.932.7787.460 4.46145.26023.9908.51138.76大连市主要城区2010-2013年住宅用地出让面积变化图（单位：万㎡）2010年2011年2012年2013年100200300400500600中山区西岗区沙河口区甘井子区高新区366.5532.4254.2754.9280.3320.4359.0343.82541.765.73311.77014.86333.62098.84028.8254.8大连主要城区2010-2013住宅用地规划建筑面积变化图（单位：万㎡）2010年2011年2012年2013年甘井子区作为大连市内最大的以居住为核心的区域，一直是土地出让最多，地价相对较低的区域，其主要土地出让方向为城市建成区外部拓展，土地位置距市中心较为偏远，配套设施匮乏，因此商品房售价相对偏低，有少部分土地为旧城区、棚户区或厂区改造，区域土地价格呈现出平缓上升的趋势。

中山区大宗地块土地出让主要聚集于东港，东港是大连市政府新规划的中央商务区，总占地面积5.97平方公里，规划设计有港口服务区、总部办公区、金融商贸区、文化娱乐区、商业服务区、滨海服务区和高档住宅区等功能，自2010年起，东港区成为万达、中信、龙湖、绿地、佳兆业等大型房地产公司最为抢手的区域。

这也使本就土地稀缺的中山区，住宅用地更是“寸土寸金”，一直是全市最高。

西岗区及沙河口区是建成区，其主要的土地来源为旧城区改造，自2010年起仅有少量地块出让，且单幅土地面积有限，住宅用地供应更是稀少，在楼面价格方面，西岗区的涨幅明显要高于沙河口区。

高新园区为IT、软件产业园区，其主要土地供应聚集于凌水总部基地、河口湾及黄泥川软件产业园区，少量土地为厂区改造，目前高新园区是继甘井子区之后土地供给最热门的区域。

从地价走势看，由于全市各区域住宅用地供给减少，未来一段时间住宅用地成交楼面价仍会呈现稳中有升的局面，但也应注意到甘井子区和高新区由于前几年供应量较大，存量较多的原因，地价很可能出现小幅波动。

3. 全市商办用地供应及成交分析0.05.010.015.020.025.030.035.0中山区西岗区沙河口区甘井子区高新区22.52.70.00.0 2.89.811.04.130.4 1.512.40.024.30.06.0大连市主要城区2010-2013年商办用地出让面积变化图（单位：万㎡）2010年2011年2012年2013年纵观大连市近几年商业办公用地出让数据，可以看到土地供应主要集中在中山区，约占到近四年来全市商办用地66%的供给量；由于其位于城市建成区中心，0.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0180.0中山区西岗区沙河口区甘井子区高新区161.95.20.00.035.962.712.927.47.173.3 5.00.024.50.012.37.713.0大连市主要城区2010-2013年商办用地规划建筑面积变化图（单位：万㎡）2010年2011年2012年2013年且受到东港规划建设的利好因素，该区土地出让楼面地价节节升高，特别是在2013年，楼面价较上一年度增长45%，价格接近10000元/㎡，也创下了大连市年度成交楼面均价的历史记录。

西岗区近年来商业办公类用地成交情况较为稳定，平均每年的商办用地供应量为2.5万㎡，价格在2012年达到一个高峰，2013年1-10月的成交楼面均价出现明显下降。

收到城市中心轨道交通的发展，以及各个商业中心、办公中心的扩容，西岗区商业办公用地预计会持续增加供给，价格从长期来看，处于一个缓慢上升的态势。

从市场表现来看，目前大连市整体的商业及办公业态发展规模有限，投资需求和自用需求能够通过中山区和西岗区得到满足，其他区域短期内难以形成有规模、对周边有吸纳效应的商务中心。

4.大连市土地市场分析小结（1）住宅用地层面➢市内核心城区（中山、西岗）近年来土地供应持续减少，价格持续走高，是大连市绝对稀缺的住宅供应区域，在售商品房价格较高，但拿地成本也较高。

➢沙河口区是大连市近年来土地成交较为稳定的区域，区域供给量适中，是最早受到城市居住扩张的区域，成交价格稳定，潜在商品住宅数量在合理范围内，土地获取的风险相对较小。

➢甘井子区和高新区近年来土地供应较多，特别是甘井子区，虽然近年来连续缩减供应量，但仍在130万㎡以上。

同时以上两个城区土地存量较大，潜在供给充足，未来竞争较为激烈；即使地价较为便宜，但仍应该谨慎进入。

（2）商业办公用地层面➢大连市整体商业办公物业仍处于发展过程中，规模化商务中心较少且较为集中，对城市周边商业办公地产的带动力较小。

➢短期内商办用地供给仍以西岗区、中山区为主，且价格明显处于上升通道内，其他城区欠缺市场成交动力，须谨慎选择。

三、 新建商品房销售市场运行情况分析1. 大连市内四区新建商品住宅供应及如以上图表所示，2010年至2013年10月，大连市城四区和高新区住宅用地出让转化的供应面积达2702万㎡，同期销售面积仅为987万㎡，两者差额较大，尽管土地价格缓慢上升，但由于供给量过大，市场销售均价逐步下滑。