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君子亭东路沿街商业结构均为上下二层，每铺面积约90～100平米， 租金水平为2万元/年。整体出租率约70％。
君子亭西路沿街商业结构以一层或二层临街商铺为主，每铺面积约 40～100平米，租金水平为2万元～4万/年。整体出租率约100％。
整体而言，正仪商业消费人群主要以外来人员为主，消费力有限，整体商业体量饱 和度较高。
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片区部分在售商业项目售价情况： 海佳名邸：均价11000元/平米
面积120平米左右 2层结构：1层层高4.2米
2层层高3.6米 进深13米 开间4米 销售进度：销售掉50% 自由创逸：价格8468～11000元/平米 面积230平米左右 2层结构：1层层高3.9米 1层进深13米 2层层高3.6米 2层进深19米
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前进西路
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当……
“沪宁城际轻轨”阳澄湖站建成使用 “前进西路”全线贯通
沪宁城际轻轨
湖滨 花园
？
前进西路
（示意图）
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Contents 目录
Chapter
一.市场分析 二.项目分析 三.定位初探 四.定位论证 五.发展建议 六.补充方案
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【二、 项目分析】
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1. 地块由来
南部地块 地块为城西动迁大盘－－湖滨花园（通澄二村）项目南部商业地块。 湖滨花园项目总建筑面积约48万平米。
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2. 区位分析
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无论是沪宁城际轻轨站点还是前进西路延伸段，对城西的整体发 展具有明显的积极意义。 同比而言，对城西的住宅发展影响更大。
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4. 城西商业前景展望
前景展望：
作为“一体两翼”的重要城市战略规划，城西的发展空间在不断地提高。随着城西的深入发展，城西的 城市化率和城市功能不断增加，将逐渐形成独立于市中心的区域商业中心。 沪宁城际轻轨的开通，将为城西导入大量人流和物流，进一步推动城西沿线住宅和商业地产的开发，加 快西部的城市化进程和经济的繁荣。对于沿线商业而言，意味着将迎来更多的发展机遇。 目前，区域内的现有商业规划远远不能适应未来发展形势，城西商业中心也未形成，城西商业面临着消 费升级和模式转变的契机与挑战。
片区前进西路沿线商业数量众多，基本空置，人气严重不足。
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经营较佳的有通澄花园社区沿街商业，小区内侧商铺在100到130平米 租金从3万元到5万元一年，位置 影响着租金状况。 业态以中低档餐饮、服装、超市、修理、杂货店为主，生意较好。
原因简析：一方面区内有黄泥山小学的行政配套，带来人气支撑；另一方面，位于社区中心商业经营明 显较好，说明该片区内居民入住率较高，居民入住率的比例直接影响到区内商业的繁荣程度。
前进西路延伸段
本案
阳澄湖轻轨站 新城路
前进西路（延伸段）
注：该卫星图拍摄时间较早，不能精确反映当前情况，敬请谅解
规划中的前进西路延伸段工程，将直接延伸至正仪新城路延伸段，交汇于城际轻轨站点附近，将昆山西 部直接同市中心紧密连接，预计于2010年与阳澄湖轻轨站同期完工。届时，将直接推动正仪区域的城市 化建设与水平，将整个西部串联起来，昆山西部城市副中心名至实归。
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本案
城西目前住宅项目众多，主要集中在二路一湖区域－－即前进西路及马鞍山路和阳澄湖。 商业地产主要以前进西路沿线为主。
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2.1 前进西路沿线商业概述
前进西路的商业发展可以分为二大板块： “市区板块” 、“远城板块” 。
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马鞍山路步行街分析：
从马鞍山路步行街目前几乎全部空置的情况来看，主要有以下几个方面的原因： 一、没有特色和主题
项目没有什么特色和主题，缺乏吸引力。 二、没有进行招商管理
项目没有任何招商管理，任由业主自行管理，没有人气支撑。 三、区域内商业体量较多，业态重合
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世贸广场 （约10万平米）
主题：家乐福
1公里沿线内超过20万平米商业
嘉信茂广场 （约4.5万平米）
主题：沃尔玛
昆城中欣 （约5万平米）
曼哈顿广场 （约6万平米）
主题：欧尚
片区内四大商业项目相距不到一公里，其中三大卖场业态、规模彼此接近，未来近身肉搏 将在所难免。超20万平米的面积，其商圈范围涵盖全昆山，对前进路沿线商业而言，将是 最大、最强的竞争板块，对大规模同类业态商业形成较大竞争。
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远城板块代表项目－－马鞍山路步行街 该项目位于通澄花园的东北面，总建筑面积约3万平方米，由内外街贯通而成，集购物休闲、美 食娱乐、文化风情于一体，是西部少有的纯商业街。项目至今仍然处于全面闲置状态。由于与本 案较近，预计将来将是片区内商业主力竞争者之一。
项目地块位于巴城镇南部、昆山市西部， 属于昆山城西板块。
巴城
正仪工业区
本案
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中低档、社区商业
本案
远城板块
中高档、大规模商业
市区 板块
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2.2 前进西路沿线商业－－市区板块
市区板块－－超大型、中高档商业密集，竞争激烈，辐射全昆山 该板块前进西路沿线汇集了：沃尔玛、家乐福、欧尚三大世界500强企业大卖场，三大卖场聚集在不 到1公里的路段内，加上昆城中欣商业广场，组成了昆山阵容最大的商业消费中心服务区。
湖滨花园
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昆山市西部副中心城市交通形态规划图
西部副中心控制规划对面积约22平方公里的城市西部地区实施规划控制，整体搬迁原玉山民营开发区， 规划成人口相对集中，以中、高档住宅区为主体，以马鞍山生态大道、前进西路、江浦路等主要道路 为骨架，体育中心、森林公园、大学科教基地、商业街等功能设施完善的新城区。
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【一、 市场分析】
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1. 昆山西部概况
昆山西部是泛指的地理概念，通常以江浦路以西为 界，以森林公园和阳澄湖两大景观区为主要区域。
从2002年开始政府对昆山的定位就是一体两翼，中 心老城区是一体；两翼是城市副中心——昆山的东 部和西部。西部的定位是生态的，对于这个定位， 政府在基础设施方面投入了大量的资金。 综合而言，西部是集大学园区、教育文化、商业、 居住为一体的区域。
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2.3 前进西路沿线商业－－远城板块之森林公园片
远城板块
本案
森林公园片
远城板块 正仪片
森林公园片－－中小型社区商业为主，商业体量庞大，重复开发严重 片区以社区配套商铺占据着主流位置，纯商业项目稀少。 该板块楼盘基本均有自身的商业配置项目，代表性的拥有自身配套的有通澄花园、自由创逸、时代中 央社区等。 片区商业业态以快速消费品为主，档次较低、规模较小，缺少规划，消费外溢现象严重。随着社区入 住率的增加，片区商业的繁荣指数随之增加。目前较为成功的有通澄花园社区商业。
房地产
城西住宅均价4200元/m2，远低于上海 和苏州的1万余元。巨大的价格差将 吸引大量苏沪两地购房者
旅游业
城西拥有包括阳澄湖在内的众多生态、 历史资源，旅游业将进一步得到发展 和加强
经济（商业）
交通的便捷将极大地提高城西的经济 发展水平，光大闸蟹一项就可以增加 更多外来消费者
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2.5 前进西路沿线商业小结
从前进西路沿线远城区板块商业空置现状可以明显看出，造成区域内现有商业空置比例极高的 主要原因为：商业开发量较高，区域内居民人口数量较少、购买力水平还处于较低水平。这一 局面将会持续3～5年以上时间。
从前进西路市区板块商业巨头云集可以明显看出，国际商业巨头对昆山商品消费市场前景一致 看好。与此同时，如此密集的大规模商业扎堆，对沿线商业竞争压力较大，尤其是大规模商 业。
阳 澄 湖 站
区
由铁道部、江苏省和上海市三方合建的沪宁城际铁路 投资估算总额394.5亿元。全线共设21个车站，其中江 苏境内设南京站、仙林站、宝华站、镇江站、三山西 站、丹阳站、常州站、戚墅堰站、洛社北站、无锡站、 无锡新区站、苏州新区站、苏州站、苏州工业园站、 阳澄湖站、昆山南站、陆家浜南站17个车站，上海市 境内设安亭北站、南翔北站、上海西站、上海站4个车 站。
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3. 区域交通规划
马鞍山西路
新城路
பைடு நூலகம்本案
城际轻轨
绕城高速 前进西路
区域有两大交通规划，分别是： 第一，城际轻轨阳澄湖（正仪）站；第二，前进西路延伸段与正仪新城路相连。
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城际轻轨的规划
苏
州 工 业 园
唯 亭 西
沪宁城际铁路已于2008年7月1日动工，将力争在2010 年7月1日世博会开幕前通车运营。公交化运营是沪宁 城际铁路的最大特色。沿线停靠站点多，发车班次多， 密度高，最小间隔可达到每3分钟发一班车，苏州至上 海仅需15分钟。