——定期会议 ——临时会议：20%以上业主提议
• 业主大会表决：
——占专有部分建筑物面积过半数 ——占总人数过半数 ——筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重 建建筑物及其附属设施必须经2/3以上通过 ——业主大会的决定对全体业主具有约束力
• 物权法定主义：
——物权的种类法定 ——物权的内容法定 ——物权的效力法定 ——物权的公示方法法定
物的种类与分类
• 物的种类：
所有权——占有、使用、收益、处分 担保物权——抵押权、质权、留置权 用益物权——土地承包经营权、建设用地使用权
• 物的分类：
自物权与他物权、动产物权与不动产物权、完全物 权与限制物权、主物权与从物权、民法上的物权与 特别法上的物权、本权与占有
• 管理规约：——业主公约的概念、性质 • 习题：填空题、判断题、选择题
业主大会
• 业主大会的概念物业管理区域内全体业主组成业主大会 • 业主大会的区域与数量：
——一个物业管理区域成立一个业主大会 ——物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建 筑物规模、社区建设等因素。
• 业主大会的职责：第11条 • 业主大会会议：
所有权
• 业主的建筑物区分所有权
——基本概念 ——建筑区分所有权的基本内容 ——建筑区划内道路、绿地、车位的归属 ——业主、业主大会的权利
• 相邻关系
——基本概念 ——与地役权的区别
业主的建筑物区分所有权
• 基本概念：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有
权，对专有部分以外的共有和共同管理的权利。
• 与地役权的区别：地役权人按照合同约定，利用他人的不动产，以提
高自己的不动产的效益。 ——产生原因 ——调整范围 ——存在的客观前提条件 ——是否有偿
担保物权
• 抵押权的概念：为担保债务的履行，债务人或者第三人不
转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履 行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债 权人就该财产优先受偿。
容性。
• 物权法定；债权通过合同设定。 • 物权不具有期限性；债权一般有期限。 • 物权的变动采取法定主义与公示主义；债权无需公示。
物业管理条例
• 总则 • 业主及业主大会 • 前期物业管理 • 物业管理服务 • 物业的使用与维护 • 法律责任
总则
• 物业管理条例的实施时间：2003年9月1日 • 物业管理的概念：《物业管理条例》第2条 • 物业管理的原则——公开、公平、公正 • 主管部门：
物的效用，根据宪法，制定本法。
• 物权法的调整范围：因物的归属和利用而产生的
民事关系，适用本法。
物权的概念、特征及物权法定主义
• 物权的概念：权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的
权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
• 特征：
——物权是支配权。物权是权利人直接支配的权利，既物权 人可以依自己的意志就标的物直接行使权利，无须他人的意 思或义务人的行为的介入。 ——物权是绝对权。物权的权利人是特定的，义务人是不特 定的。 ——物权是财产权。物权是一种具有物质内容的、直接体现 为财产利益的权利。 ——物权具有排他性。
物业管理法规
• 物权法
目录
• 物业管理条例
• 住宅专项维修资金管理办法
• 物业管理企业资质管理办法
物权法
• 物权法的概念和调整范围 • 物权的概念、特征、物权法定主义 • 物的种类与分类 • 物权与债权的区别
物权法的概念和调整范围
• 物权法的概念：为了维护国家基本经济制度，维
护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥
• 抵押权生效条件：
——登记生效的：建筑物和其他土地附着物、建设用地使 用权、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地 承包经营权、在建建筑物、 ——登记对抗的：生产设备、原材料、半成品、成品、交 通运输工具、在建的船舶与航空器，企业、个体工商户、 农业生产经营者的生产设备、原材料、半成品、
债权的概念
• 基本内容：
——对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 ——对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务。 ——业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的权益 ——不得以放弃权利不履行义务
• 建筑区划内道路、绿地、车位、公共场所及公用设施的归属
——建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外 ——建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属 于个人的除外 ——归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要
• 债权的概念：
当事人一方即债权人享有的可以请求 他方即债务人为一定行为或不为一定行为 并接受其履行的权利。包括给付请求权、 给付受领权、债权保护请求权。
物权与债权的区别
• 物权为支配权，可以直接支配自己的物，并排除他人的非法
干涉；债权为请求权，是债权人请求债务人为一定行为或不 为一定行为的权利。
• 物权是绝对权，其权利人是特定的，义务人是不特定的，即
物权人以外的所有其他人都负有尊重物权人直接支配物并排 除他人非法干涉的义务；债权是相对权，权利人只能对特定 的相对人主张权利。
• 物权的客体是特定的、独立的、既存的、有形的动产或者不
动产；债权的客体是“给付”。
• 物权具有排他性，一个物上只能有一个所有权；债权具有相
相邻关系
• 基本概念：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结
互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 ——用水、排水：提供必要便利、合理分配、尊重自然流向 ——通行：因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的土地 ——铺设设施等：对铺设电线、水管、暖气、燃气等提供必要的便利 ——通风、采光、日照：不得违反国家有关工程建设标准 ——废弃物：不得违反规定放置固体废物，排放大气污染物等； ——建造建筑物、挖掘土地等不得危及相邻不动产的安全；
——国务院建设行政主管部门 ——人民政府房地产行政主管部门
业主及业主大会
• 业主： ——业主的概念：房屋的所有权人 ——业主的权利与义务：第6、7条
• 业主大会：
——业主大会的概念 ——业主大会的区域与数量 ——业主大会的职责 ——业主大会会议 ——业主大会表决
• 业主委员会：
——业主委员会的概念、性质 ——业主委员会的职责 ——业主委员会是否有诉权