四川省成都市地产商铺市场分析报告This manuscript was revised by the office on December 10, 2020.【最新资料,Word版，可自由编辑！】目录图表目录注：销售市场新增供应以取得预售证为统计标准，租赁市场新增供应以项目实际交付使用为统计标准。

一. 市场环境分析1. 宏观经济环境1.1 GDP保持高速增长2010年，成都市国民生产总值为5500亿元（预计），同比增长16%，第三产业增加值2700亿元，同比增长13%，占全市国民生产总值的48.1%。

经济的强势增长以及第三产业的快速发展为商业市场繁荣提供了有力的支撑。

图 1：成都市GDP增长情况（2004-2010年）数据来源：成都市统计局1.2 社会零售商品销售总额持续走高2010年1-11月，成都市实现社会消费品零售总额2179.72亿元，其中，批发零售业实现销售额1888.28亿元，同比增长18%，占社会消费品零售总额比重为86.63%。

餐饮住宿业实现销售额291.44亿元，增长较快。

受到经济强劲增长的影响，居民消费者水平提高，商品市场持续繁荣。

图 2：成都市社会消费品零售情况（2004-2010年11月）数据来源：成都市统计局1.3 居民购买力不断增强2010年成都市城市居民人均可支配收入达18659元(预计)，位于西部城市之首，可支配收入逐年提高，购买力不断增强。

与此同时，人均消费性支出为14264元（预计），占可支配收入的76.4%，居民消费意愿较为强烈，商业市场发展具有较好的基础。

图 3：成都市居民人均收入与消费支出情况（2004-2010年）数据来源：成都市统计局1.4 商铺开发建设放缓2009年商铺施工面积516.36万平方米，同比上升5.1%。

大量的商业项目处于修建过程中，未来商铺供应量充足。

新开工面积84.19万平方米，同比减少21.4%，由于受到金融危机的影响，开发商纷纷放缓开发节奏，推迟或暂停开发导致新开工面积下降。

竣工面积64.56万平米，同比增加16.1%，但是新竣工投入使用的商铺仍然不多。

图 4：成都市商铺建设情况（2004-2009年）数据来源：成都市统计局2. 政策规划首次限定商业用房层高2010年3月1日，成都市规划局下发了关于对《成都市规划管理技术规定》中容积率、建筑面积等指标的补充解释。

其中提到商业用房层高不大于6.1米，建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。

此外，超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的单一空间达到2000平方米以上的商业用房，以及电影院、体育场馆、展示厅、综合会议厅等有特殊功能需要的建筑层高可以根据功能要求适当提高。

影响：该文件的是针对商品房在建筑设计上较为混乱，“偷面积”较为普遍的情况下提出的。

该文件首次对商铺层高进行明确限定，能有效限制开发商将增加层高、赠送面积等做为营销手段，从而规范商铺建筑设计。

4.17“国十条”出台2010年4月17日，针对房地产市场价格持续飙升等情况，国务院出台房地产市场调控政策，以金融手段限制二次及二次以上的购房行为。

其中二次购房首付比例提高至五成，贷款利率为1.1倍，三次及以上购房则不予贷款。

影响：此政策旨在通过金融手段对二次及二次以上购买住宅行为加以限制，并未提及商业地产，但是对商业地产的影响深远。

购买住宅的二套房与购买商铺在首付及贷款利率上执行一样的政策，导致部分投资者将资金投向商业地产领域。

土地增值税清算2010年5月19日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了清算补缴的土地增值税的部分细则。

影响：商业地产的开发难度大，风险也较大，销售价格相对较高。

土地增值税对增值额30%-60%的征收率有可能导致开发商利润缩水，对于优质商业项目来说，规避土地增值税的办法将物业转变为自己持有，不仅能获得稳定的现金收入，还能有效避税。

从这一层面上看，土地增值税的清算促使商业地产只租不售将成为潮流。

3. 市场动态西武百货撤出成都，乐森百货进入2010年1月1日，盘踞成都3年的西武百货因经营不善撤出总府路，四川美嘉森名品百货有限公司将进驻，并专门注册了一个新品牌——乐森，定位为成都奢侈品牌购物中心。

在西武百货撤离之前，美嘉森与西武百货物业的业主之一四川和正（集团）有限公司签下一份租金超2亿元的租赁合同，正式启动计划，把原西武百货物业打造成为成都奢侈品新中心乐森百货。

凯德商用收购万科魅力之城购物中心2010年2月4日，凯德商用以4.5985亿元收购万科魅力之城项目内的购物中心。

总建筑面积58350平方米，地下一层至地上四层为商场，地下二层共有318个停车位。

该购物中心将成为凯德商用继金牛、沙湾、天府后在成都的第四个购物中心。

乐森收购东风广场2010年3月11日，成都乐森百货斥资3亿元收购原东风商场产权。

物业总建筑面积15327平方米，共计六层，负一层为地下车库，出让房产土地使用面积约3763.50平方米，拍卖参考价1.8亿元。

东风商场将打通后与乐森百货统一经营，物业面积将达到3万平方米。

百联天府购物中心撤走，王府井入驻2010年3月，百联天府购物中心将撤走，该购物中心是百联集团投资5.5亿元打造的西部第一家购物中心，占地面积85亩，建筑面积16万平方米，共计5个楼层，集百货、超市、专业专卖店、餐饮、娱乐、休闲、文化、影院、办公于一体。

商场于2004年4月开业。

但百联天府购物中心由于股东合作问题被迫撤出，预计王府井百货2号店将进驻。

红星美凯龙三号店入驻城北2010年3月17日，由中国家居流通业巨头红星美凯龙和上海绿地集团联手打造的“绿地·世纪城奠基仪式暨红星美凯龙西南旗舰店入驻仪式”在北新干道三环路内侧隆重举行。

红星美凯龙在成都的西南旗舰店三号店将入驻城北。

盐市口地下商城开建2010年4月6日上午，人和商业控股有限公司以722.5万元/年的挂牌起始价，拿下顺城街、盐市口、东御街地下空间40年的使用权及经营权用于修建地下商城，总价达2.89亿元。

建筑面积则将在原有的4.01万平方米基础上新增5.04万平方米，总面积达9.05万平方米。

商城将和染房街直接相连，成为一个以休闲为主，并承担交通转换功能的地下区间。

预计地下商城6月动工，2011年上半年建成。

春熙新馆42间商铺以3350万拍卖2010年6月12日，由于债务纠纷，位于科甲巷17号的春熙新馆一层42间商铺被送上拍卖台，被拍卖商铺建筑面积为745.21平方米。

由于该批商铺与成都春熙大厦房屋开发有限公司签下了长达16年的委托经营合同，每年只能享有156万元的“固定收益”（合同期限为2008年4月1日至2024年3月31日），因此商铺价值大打折扣，拍卖参考价3132万元。

最终商铺被一买家以3350万买走，每平方米的单价近4.5万元。

100个交易市场逐步搬迁至三环外2010年6月22日，成都市商务局召开了中心城区商品市场调整工作新闻通气会，根据《成都市商品市场布局规划（2009-2020）》规划，将用3-5年时间，大力推进中心城区商品市场调整工作，主要将中心城区商品批发市场全部迁至绕城高速外的北部商贸城、青白江、双流、龙泉驿四个商品市场集中发展区。

二．销售市场分析1. 整体特征2010年成都市商铺新增供应55.19万平方米，同比下降5.1%，成交56.45万平方米，同比下降35.3%。

从2005年开始，销售市场上新增商铺的供应量呈现逐年下降的趋势，由于后续供应不足，可供出售房源较少，导致成交量出现较大幅度的下降。

2010年商铺市场的供需比为0.98，表面上看二者已经趋于平衡，但实际上商铺市场供不应求的情形仍然较为突出。

随着近年来的经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，零售业规模扩张步伐加快，对商铺的需求也急剧上升，但是由于供应有限，市场缺口依旧较大。

图 5：成都市商铺供需情况（2004-2010年）数据来源：中原地产数据库2. 供应特征2.1供应紧缩，一铺难求2010年商铺的供应明显减少，可供出售的商铺十分有限。

月度供应呈现出一定的波动性，整体来看，月均供应量在在5万平方米上下波动。

由于供应不足，“一铺难求”的情形较为突出。

造成供应紧缩的原因有多方面：首先，商业地产在逐步走向成熟的过程中，大型商业项目基本只租不售的策略，分散出售已经成为商场运营的“禁忌”被广泛遵循；其次，规模较大的专业市场逐渐外移到绕城外的周边郊县，主城区内无专业市场项目上市；再次，在住宅高密化发展的条件下，底商的规模也受到较大的限制，而且为了保证项目的品质，开发商也尽量减少底商的开发量，以保持物业的纯居住性。

在多种原因的影响下，销售市场的商铺紧缺。

图 6：成都市商铺月度供应情况（2010年1-12月）数据来源：中原地产数据库2.2社区型商铺为主导形态社区型商铺供应量为28.79万平方米，占到整体供应量的52%，成为商铺供应的主导形态。

社区型商铺一般以住宅底商的形式出现，多规划为临街商铺或商业街，满足社区的日常综合性消费需求。

社区型商铺面积较小，价格相对较低，分布也较为分散，通常以分散销售的方式进入销售市场。

商业广场供应量为22.38万平方米，占整体供应量的41%。

由于单体体量较大，通常为2-4万平方米，因此面积占比较大。

2010年开始，大型住宅项目中开始出现大型集中商业的趋势，例如万科魅力之城、中大君悦金沙、中海国际社区等项目均规划了较大规模的集中商业，但通常采取整售或整层销售的策略。

写字楼底商为3.32万平方米，约占6%的比重。

由于近几年写字楼的市场开发量急剧攀升，写字楼底商也以较快的速度增长。

写字楼底商主要满足商务服务及洽谈需求，一般规模较小。

图 7：成都市商铺供应类型（2010年1-12月）数据来源：中原地产数据库2.3 新增供应向次中心区转移图 8：成都市商铺供应环域分析（2010年1--12月）数据来源：中原地产数据库二至三环商铺供应达到25.64万平方米，三环外为22.32万平方米，二者合计达到86.9%，新增的商铺主要分布在二环以外区域，呈现出与住宅的分布一致的特性，由中心城区向次中心区域转移。

中心城区土地稀缺，新增项目较少而商铺供应较为有限。

而二环以外通常为高层住宅密集区，人口集中，对商业的需求量较大，而这些区域原本的商业架构就比较薄弱，因此市场开发规模较大。

随着住宅的向外发展，销售市场上新增商铺呈现出不断外移的趋势。

2.4 城南为供应集中区图 9：成都市商铺供应方位分析（2010年1-12月）数据来源：中原地产数据库在新增的商铺中，约25.04万平方米供应来自城南，大大高于其他方位，成为供应的集中区域。

作为政府规划的新的商务中心，政府计划在城南“再造一个市中心”，房地产开发量较大，较多的商业项目云集在此，造成了区域商铺供应相对较多。