35%
住宅 61459
A2 B2
B3
C1
项目总建筑面积13万方，规模不大，但涵盖了商、办、住三种业态 体量最大的居住总建不超过9万方，规模限制加之轨道穿越较难做出高端形象
大众汽车城
小区位—项目四至及周边环境
规划道路 协通4S点
A2 B2 B3
C1
规划道路 汽车城站点
安驰路
优势：轻轨零距离，便于吸引市区客源，直接辐射大众厂客源 劣势：轨道交通及规划将小区分成四块，影响整体性，并有一定的噪音干扰；周边 没有成规模居住区，缺乏生活配套
黄渡 下属于安亭
22公里 无
江桥 江桥组团 10公里 短期无
南翔 南翔组团 15公里 11号线
区域配套及成熟度
目前配套不成熟， 但商业、医疗、教 育等嘉定高端配套
入驻
安亭老城区中低端 生活配套
乡镇级别配套
沃尔玛超市、永乐 电器，国美电器， 轻坊市场，好美家
等相对成熟
家乐福、格林世界 商业步行街
安亭组团在区域吸引力上仅仅优于黄渡，逊于前期已经成熟的南翔、江桥及后期将逐 步成熟的嘉定新城主城区
大区位劣势1——客源面临层层阻截
11月下成交价
10500
本案
安亭
11月下成交价
14000
主城区
黄渡
南翔
11月下成交价 14000
江桥
11月下成交价 15000
区域 主城区 南翔 安亭 江桥 合计
在售项目后续体量 86.1 87.7 105.2 31 310
未售项目后续体量 297 87.6 20.4 62.5 467.5
小区位—项目周边配套
汽车贸易步行街
项目地块
汽车博览公园 都市服务中心
研发管理 培训区
安亭新镇
颖弈高尔夫球场
上海国际汽车城核心区
项目位于上海国际汽车城核心区，核心区规划占地7.43平 方公里，由研发区、贸易区、博览公园、高尔夫球场和都市服 务中心等区域构成，集中体现了汽车城的研发、贸易、博览与 旅游休闲功能。
汽车会展中心
汽车博物馆
最能体现汽车文化的“汽车新天地”，区域形象较好，但目前运作价值尚未体现
大区位优势1——三大新城之首
嘉定 新城
松江 新城
临港 新城
与市中心 距离
规划面积
规划人口
嘉定新城 28公里 200平方公里 80-100万
松江新城 30公里 63平方公里
60万
临港新城 75公里 300平方公里
安亭
大众汽车城有郊安亭国际汽车城，占地面积 333万平方米，建筑面积 90万平方米，是目前国内生产规模最大的现代化轿车生产基地之一，年生 产能力45万辆。目前拥有大众、斯柯达两大品牌，产品包括桑塔纳、桑塔 纳3000型、帕萨特、波罗、高尔、途安和Octavia明锐七大系列。
经济指标理解
地块 A-2
地块用途 商办住综合用地
规划指标 占地面积
容积率 建筑密度 绿地率
24250
2.2
45%
30%
B-2
4674
商业金融，文化，娱乐用地
1.6
50%
B-3
4673
20%
备注
住宅不大于 28500
商办不小于 25000
商业 7478
商业 7477
C-1
居住用地
32347
1.9
30%
和噪音干扰；增加规划难度，较难打造高端项目
83万
轨道交通
11号线， 连接嘉 定新 城 和临港新城，途径徐家 汇和世博会
9号线，连接松江新城和 崇明岛，途径徐家汇、 陆家嘴
11 号 线 ， 连 接 嘉 定 新 城 和临港新城，途径徐家 汇和世博会
产业支撑
汽车产业
大学城
现代制造业、航运
新城规划 目标
自然和谐，创业创新， 成为宜居、办公和创业 的现代化城区
结论
区位优势：
✓ 位于三大新城最具发展潜力的嘉定新城，市区人口导入区； ✓ 位于嘉定新城产业核心支柱的安亭片区，最能体现汽车文化的“汽车新天地” ，区域形
象好，并可直接辐射大众厂客源 ✓ 轻轨零距离，便于吸引市区客源； ✓ 复合性可内部解决基本生活配套问题
区位劣势：
✓ 无论从道路交通动线还是轻轨线路，市区导入客源都要受到层层堵截； ✓ 项目位于安亭与主城区之间，区域客源，没有很强的归属感； ✓ 周边没有成规模居住区，缺乏生活配套；同时，项目规模不大，业态多，加之轻轨分割
安亭：安亭新镇，西上海名邸，未上市的绿地昌吉利路项目等；
项目介于安亭与嘉定主城区之间，一方面面临安亭片区的客源分流， 另一方面面临主城区、南翔等区域的截留
大区位劣势2——相对而言区域吸引力偏弱
规划定位
新城主城区 嘉定新城核心区
与西区中山公园距离
22公里
轨道交通配套
11号线
安亭 安亭组团 30公里 11号线
新新集团上海F1项目运营方案
2019.10
住宅市场定位
区位分析 市场分析 客源分析 开发商战略对接
非住宅市场定位 产品建议 入市时机及价格建议
PART1——住宅市场定位
区位分析 市场分析 客源分析 开发商战略对接
PART2——非住宅市场定位 PART3——产品建议 PART4——入市时机及价格建议
人与自然的最佳和谐、 是最适合人居住的城市
成为上海东南滨江沿海 地区的经济、文化中心 和我国沿海大通道上的 重要城市
距离上海市区最近，导入人口最多，产业最成熟，规划目标也是最具复合型的， 发展潜力居各新城之首，嘉定新城带动安亭的发展升级
大区位优势2——嘉定新城产业支柱
安亭定位
以汽车文化为品牌，先进制造业和现代服务业为主导，具有独特人文 魅力、持续创新力、高科技水准和综合辐射功能的现代化基地，是上海市最 重要的汽车产业基地之一，是上海市近期重点推进发展的区域之一。
合计 383.1 175.3 125.6 93.5 777.5
轨道交通11号线途经南翔，嘉定主城区，最后到达安亭；
南翔：金地格林世界，中冶祥腾广场，路劲项目，包括未上市的华润 地块，和记黄埔地块，朗诗等项目；
主城区:保利家园，保利阳光湖畔、嘉宝紫提湾，龙湖，盘古天地， 以及未上市的保利地块，新城金郡，绿地永盛路，风荷丽景等项目；
项目地块
安亭 新镇
黄渡镇
大众经济城
一九九四年十二月经嘉定区人民政府批准成立，主要以招商开发、组 织横向经济联营等为主。注册企业累计达２５１９户累计上缴国家税收达 ５．４亿元，累计发给企业的扶持奖励基金达１．２亿元，企业纳税率达 90%，工商、税务年检率达93%，大量国际汽车品牌入驻。
安亭作为嘉定新城三大组团之一，拥有中国最大的汽车生产基地， 是嘉定新城发展的核心产业支撑