这群人精神状态描述
青春的激情交织着城市的欲望 躁动和焦虑让我们不安 我们生活在 “不确定”的社会结构中 因为不确定所以我们向上 但我们感受到了这种向上的快乐了 因为一直向上 一直处在确定与不确定的包围之中 我们无从选择 我们的快乐和痛苦，烦恼都变得那么的 不确定
关键词
这群人的心理需求
➢ 他们不需要太大的空间，他们是创业潮中最时尚、最洒脱的一群人 ➢ 他们时尚，他们做新潮的事情，或网页设计、或音乐绘画、或出书撰稿， 或在酒吧内舞动青春的酒瓶
首期洋房面积在80-175 ㎡、主力户型为90— 130平方米；
目前对外报价均价 一次性98折、按揭99折 4700元/㎡
目前销售均价 3500元/㎡
唯美尚品第三代唯美BLOCK 洋房准现房热销中。
香醇波尔多
沈阳坤为房地 产开发公司
首期户型面积在70-120 ㎡、70—140平方米
均价约30003100元/㎡
一次性96折、按揭98折，目 前195套显示去化40%
区域内竞品分析
1、在区域来看，无论是品牌、销售局面上，十里锦城都 占据绝对的优势； 2、虽与竞品部分产品总价相仿，但格局不同，面向人群 也不同； 3、区域内小户型比较缺少，精装类产品基本没有；
与区域竞品具有很强的产品差异性
沈阳同类型产品分析
沈河区
思路导构
目标界定 问题思考 项目现状
目标理解
产品理解
产品分析 市场分析 营销观点
之于企业 之于市场
观点检验
广告策略
整体推广策略 目标人群思考
传播策略
形象概念稿 产品概念稿
广告创意
产品分析
2010年即将推售产品为项目的东侧 呈三角型地块 全部为高层产品，预计面积不会很大 率先推出30＃与31＃楼座产品为loft全 跃产品 南侧紧邻沈苏路主干路，噪声是将来所 面对的一个因素 东侧、南侧、西侧均无园区通路，可达 性相对较差
价值挖掘一、60万平大社区里的精华之作
➢ 市场上出现的小户型 或同类产品，基本上 都是在几栋楼或小项 目里才出现；
➢ 而在项目周边或南部 地区很多大盘存在， 但大盘的产品一般都 尽量不开发小面积产 品，更别说是这种跃 式产品；
价值挖掘二、超高附加值的小户型
➢ 买一层送一层，且客 户实得面积超过两层 数字面积；
产品分析
30＃与31 ＃ 面积区间：约30—39平米 产品类型： loft产品，一层举架2.8米，二层举架2.1米 楼高：10层，每层14户 价位约：6000--7000元/平米 其中包括装修费用约1000元/平米 产品特征：精装修，买一层赠一层； 建筑特点：回字形的天井形成了近60平方的 中央庭院并达到部分单位通风的条件
➢ 30-40平米面积享受 近100平米使用空间 ；
➢ 小户型享受大社区里 的配套及品牌物业服 务；
➢ 零浪费空间使用；
价值挖掘三、与众不同的功能小户
➢ 硬装修及软装修方面都 全面的考虑，打造精致 的成品小户；
➢ 在煤气水电等配套设施 上与其他产品不同，属 纯居住复式类产品；
➢ 在附加值上更多的是考 虑到功能及使用，与其 他产品形成区别；
新品名一
未来墅
1、有别于市场同类产品的定义，我们为项目赋予一个“创新墅”的概念，提高 产品定位的同时，对目标客群形成一个新的吸引点； 2 、产品客群定位为社会上的年轻人，“未来”正是对他们的合理定位，“未 来墅”同时也指出项目有一种引领产品潮流的作用； 3 、“未来墅”跳出市场上包装小户型产品的常规手法，用别墅来包装我们的 产品，具备很强的独特性，区别性，印象深刻，识别性强。
沈阳同类型产品营销推广分析
➢产品形式在市场上并不新鲜， 在户型结构优劣势上同质化蛮 高的。 ➢基本上都处于尾房状态； ➢在营销推广上基本都在走传统 路线及方法： 1、直观表达产品功能，如3D 效果图展示； 2、人群个性喜好：时尚、年轻、 个性等； 3、弱化产品：地段、配套等；
营销观点
➢挑战传统、另辟蹊径； ➢打包到底、从产品意义上拔高产品形象； ➢做“实”与做“势” 同步开展；
➢ 他们有魅力，他们在业界资源众多
➢ 他们一个人在自由的天地，将自己的事业、金钱、生活、未来等梦想和 自己的现实结合起来
一种全新产品可以满足他们的需求！
传播策略
谁说墅居与年轻人无关
➢用反问的语气与消费者沟通，拉近距离，传播性十足； ➢而用别墅与年轻人进行连接，形成强大的反差，突出项目的个性气质； ➢精准的捕捉到产品的主力目标客户“年轻白领”
其次，结合消费者置业心理需求：
置业的终极目标
空间性 功能性 私密性
loft 拥有楼上，楼下
卧室、书房、客厅、 厨房、卫生间功能齐全
动静分离
别墅 拥有2—3层
卧室、书房、客厅、衣帽 间、厨房、卫生间等功能齐全
顶层多为主人房
Loft具备很多别墅特征
思路导构
目标界定 问题思考 项目现状
目标理解
产品理解
中街上乘
和平区
运恒国际
和平区 亚洲时尚公寓
于洪区 大禹蕙庭花园
浑南新区 上河城香缇湾
40-70㎡；5.1m举架（二层为 均价9000（含500元装修）；
2.12m）；均按单层计；公寓 50-80㎡；4.8m举架（二层为 1.9m）；均按单层计；公寓
2010.5入住 均价8000（含1000元装修）
68-128㎡；5m举架（二层为 2.6m）；均按单层计；公寓
墅居初体验
这种生活状态用什么来形容比较合适呢？
墅居初体验
首先，结合产品特征，对产品进行深度分析：
产品描述：通风的精装小全跃
1、空间性——拥有楼上，楼下双层生活空间 2、功能性——卧室、书房、客厅、厨房、卫生间功能齐全 3、实用性——无浪费面积，每个空间均有用武之地 4、科学性——干湿分离 5、私密性——动静分离
2008年“长白南.都市别院”让项目在沈阳南部市场有了一定的铺垫； 2009年“长白南.都市生活圈，62万平准现房白领社区”明确项目调性 ，并且在区域内旺销局面呈现一枝独秀，形成“叫座”的局面； 2010年的虚拟目标是“叫座又叫好”，
那如何在坚持原有的基础上还能达到名利双收的目 的呢？
思路导构
目标界定 问题思考 项目现状
均价9000（含1000元装修）
50-80㎡；4.88m举架（二层为 2.19m）；均按单层计；住宅
均价约5500
50余平；4.5m举架（二层为 1.8m）；均按单层计；住宅
在售价格5500-6000,清水
其他早期复式代表
在售 尾房 尾房 尾房 一期售罄
铁西区:黎明西部风情、弘景花园；于洪区:大禹兰庭花园、龙腾金荷苑、时代龙城；沈河区:德郡7号、银河国际 等商住公寓；大东区:三鑫顺德园、明城盛都等
பைடு நூலகம்泰盈·十里锦城新品营销推广方案
➢ 发展商：泰盈房地产开发有限公司 ➢ 提案日期：2009年10月12日
思路导构
目标界定 问题思考 项目现状
目标理解
产品理解
产品分析 市场分析 营销观点
之于企业 之于市场
观点检验
广告策略
整体推广策略 目标人群思考
传播策略
形象概念稿 产品概念稿
广告创意
项目的现状
➢ 通过前期的了解与沟通，对项目有了初步的认识：
目标理解
产品理解
产品分析 市场分析 营销观点
之于企业 之于市场
观点检验
广告策略
整体推广策略 目标人群思考
传播策略
形象概念稿 产品概念稿
广告创意
整体推广思路
➢前面说到，”我们“是一种新兴的类别墅产品，而别 墅是极少数人能拥有的置业终点；
➢而“我们”这种产品是能让大多数人都能买得起 别墅；
➢但是，我们毕竟不是纯粹的别墅产品，只是具有别墅
销售上：十里锦城前期的销售十分成功，目前剩余产品只70多套房源； 客群上：项目前期的客群比较集中，80%--85%苏家屯地源客户； 地位上：区域内为数不多的全国性品牌开发企业，区域认可度非常高；
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项目现状：不愁卖
问题的思考
➢ 但对于60万平的大社区，所承载的并不仅仅是销售层面：
随着奥园、七里香堤、九如溪谷成功，泰盈不断的缔造沈阳地产的神话，十里锦城 的美誉度也势在必行；
产品的特征，缺少别墅的实质，因此我们要找到主要目 标客群；
主力目标人群思考
30平米，30万，精装修,苏家屯
区域……这些硬件上的条件决定
于产品的主力目标客群必须是接 受度高、不受传统观念束缚一群 人——
这就是现代社会中的白领阶层
这群人生活状态描述
年轻是他们自信的资本 他们有目标没有束缚 他们积极却也庸庸碌碌 他们向往丰富却拒绝深刻 他们乐于体验乐于分享 他们不堪负责，厌倦说教 他们向往和渴望自由 但个人和群体的自由 都让他们饱尝了孤独 所以他们也渴望能够感受幸福感和归宿感 他们消费时尚 他们向往有圈子的生活（没有身份界定的圈子） 他们迷恋城市却也容易在城市中迷失
在如今沈阳地产市场，万科、中海、金地、保利等大品牌开发商相继涌入，品牌必 将成为主流竞争局面，而泰盈也必须占据一席之地；
作为60万的大社区，苏家屯区域客户的消化量必定有限，因此向市区争取客户也是 项目将来必须要解决的问题；
09年至今泰盈的市场影响力比照08年前明显缺乏声音，市场形象也在逐步下降；
项目需要解决的问题：市场影响力
产品描述
通风的精装小全跃
➢ 优势：空间感强、功能合理、科学性高、私密 性好、形式新颖等。
➢ 劣势：分摊大、舒适度低、单价高、接受度未 知等。
区域内竞品分析
项目名称 开发商
面积区间
价格
备注
九州湾景汇
沈阳九州福尔 房地产开发有 限公司
首期6层洋房面积在 130-180㎡、小高一般 为90-130㎡户型、高层 为50-140㎡户型