100
50
171
112
117
65
0 May-13 Jun-13 Jul-13 Aug-13 Sep-13 Oct-13 Nov-13 Dec-13 Jan-14 Feb-14 Mar-14 Apr-14
11
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［竞品市场分析］
姑苏金茂府 25000元/㎡ 龙湖时代天街 16000元/㎡
容 积 率 ：4.70
所属商圈 ：狮山路
开盘时间 ：2014-5-11 绿 化 率 ：35%
物 业 费 ：3.51元/平方米·
月：龙湖地产
物业公司 ：龙湖物业
物业地址：新区狮山路与塔园路交汇处（苏州乐园度
假酒店东面）
交通状况：双地铁，1号线，临近塔园路和苏州乐园站；
4.1
5.1
3.29 售楼处 开放
特斯拉秀
4.17 一万只泰迪全城派送
4.18，高调亮相房交会 1000个 金蛋，维秘内衣秀
5.1～3，小 龙人欢度嘉
年华
4.26，奥运冠军 申雪，赵宏博 三大主力店（英迪格酒店，ume国际影城
5.11 首开， 劲销9亿元
，全明星滑冰聚了不签约仪式）
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［龙湖时代天街］
优势
劣势
➢开发商品牌：龙湖地产，标杆房企，首次进驻苏州， 品牌建设投入大。 ➢地理区位：狮山路核心区 ➢配套：周边商业配套成熟，高端商业集中。时代天街 本身为top级天街系列城市综合体，商业体量巨大，档 次高端 ➢交通：地铁1，3号线。3号线地铁上盖，无缝对接 ➢物业：钻石物业——龙湖物业 ➢学区：实验小学，实验初中，新区最好的学校。
100
80
60
40
20
0 Dec-13
26 Jan-14
17 Feb-14
19 Mar-14
8 Apr-14
30
May-14
3
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［目标解读］
半年，18亿元，近450套房子
月均目标65套 意味着突破自我的三倍的销售速度！
4 此处填写项目标题文字
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距2014年底，仅5个月20天， 有效销售期，仅5个月20天， 项目，完成15亿元的签约目标！ 世联团队，需完成4亿元签约任务！
约14.8亿元
7
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［目标分解］ 世联团队完成四个亿
月均完成0.8亿元／月，月均完成套数指标20套／月 按照高端市场1:10的转化比， 每个月需要积累意向客户200组／月
周度意向客户积累目标：50组／周
8
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目录
一、货值盘点及营销回顾 二、市场环境分析 三、当前销售难点 四、营销保障措施
那么，我们，需要打破思维里的墙：
突破常规，大胆营销创新！ 短促突击，改变营销思路！
5
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目录
一、货值盘点及营销回顾 二、市场环境分析 三、当前销售难点 四、营销保障措施
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盘点目前已取证货值
楼栋
7＃ 1＃
11＃ 16＃ 合计
9
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［市场环境分析］
［宏观分析］五月，寒夏
成交环比改善，土地市场趋冷 信贷依然偏紧，市场调整将持续进行
5月期间，住建部频频赴各地调研楼市；多个地方政府对房地产政策进行微 调松动；央行召开金融服务会议要求银行支持首套置业；楼盘降价售楼处被砸的 消息不断传出；而媒体关于楼市的“拐点论”、“崩盘论”的报导更是层出不穷 。从楼市的表现看，5月份市场降价的广度和深度都有所扩大，叠加推盘的增加， 成交环比有所改善，但由于信贷环境仍然偏紧，楼市的调整还将持续进行，随着 传统淡季6、7月份的到来，市场成交将进一步走弱。
3号线，狮山路站地铁上盖
龙湖时代天街房价： 均价17000元/平方米
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［龙湖时代天街］
143平米四房 户型方正，通透。 飘窗设计，送设备台 U形厨房；主卧大套间 公用卫生间窗户太小，暗卫
180平米四房 户型方正，通透。 飘窗设计，送设备层 U形厨房；主卧大套间 超长观景阳台
金茂府14年下半年 营销策略提报
世联行 2014年6月9日
1
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［目标解读］
指标高
下半年目标完成： 18亿元！ 世联4亿元!
压力大
2
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［回顾］
开盘以来，本项目月均去化速度为35套/月，持效期月均去化速度为20套/月
120 110
户型 180平米 140平米 140平米 180平米 140平米 192平米
保证目前房源的全部售罄，补货 目前价格基础上，成交价格稍有提升
剩余套数 34 34 14 50 94 122
套均价 450 350 350 450 350 500
合计（万元） 15300 11900 4900 22500 32900 61000
［仁恒双湖湾］
开发商 所属区域 物业类型 占地面积 总建面积 容积率 户型面积
仁恒地产（苏州）有限公司 园区（双湖板块） 高层、小高层 375104㎡ 331183㎡ 0.9
万科御玲珑 45000元/㎡
九龙仓国宾一号 22500元/㎡
仁恒双湖湾 27000元/㎡
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［龙湖时代天街］
物业类别： 住宅 建筑类别 ：塔楼 高层
项目特色： 豪华居住
区,品牌地产,复合地产
装修状况 ：毛坯
紧邻1、3号线双地铁综合性地标 TOP级天街系商业产品 狮山路正核心 双实验学区
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［市场环境分析］
近一年来，苏州高端市场的销售情况： 总结均价20000元以上的房源月度成交走势，14年以来，流量急速下滑，豪宅市场走低。
均价20000元/平米以上月度成交套数
400
350
334
300 250
250
200
162
191
148
170
173
161
150
➢规划：超高层，楼间距小，底层采光不达标
➢产品：得房率低，暗卫，毛坯
劣 ➢景观：龙湖强项为景观打造，本项目中牺牲景观，绿
化率低。
势
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［龙湖时代天街］
2013年 2.1
3.1
龙湖来了 炒作狮山路
营销亮点：
有节奏的高调活动，持续性的话题热点炒作， 全城影响力塑造成功