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1.2 商业分布
商业布局为：地上4层为商 业，地下1层为停车场；地上5 层的面积为14400平米，地下1 层面积为4000平米。
商业初步定位为社区配套商 业综合体，与银座商城互补业 态成为掎角之势，还要辐射项 目周边，打造高密城南独特的 商业综合体。
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1.3 初步业态规划如下
风 险 分 析：
1、缺乏影院投资运营的经验
2、后期的运营管理需要影视公司参与，抽 去利润
3、影院的前期投资和后期的管理需要大量 的人力、物力、财力，公司能否跟上？
4、缺乏影院后期宣传推广的经验
5、片源好坏的不确定性
6、经济大环境的不确定性，对居民消费结 构有影响
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5.2 项目投资及回报分析
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期影院投资分析报告 2
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目录
1 项目介绍 2 项目优势分析 3 项目周边影院调查 4 项目周边人群分析 5 自投影院分析 6、影院租赁分析 7、总结
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1、项目介绍
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1.1 项目简介
规划
项目位密水大街与健康路交汇西
北处，银座西临，南湖植物园东50 米路北，本项目位于高密城南核心 区域，周围银行、学校、医院密集， 交通极为便利。
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5、自投影院分析
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5.1 优势和风险分析
优 势 分 析： 1、自己的物业，省房租费用 2、专业的运营管理团队，商业项目整 体运营管理 3、院线档期和片源自主把握 4、自己投资运营的影院便于后期项目 整体融资，减少经济纠纷 5、投资成本回收快，利润可观 6、有充足的现金流，可以解决人力成 本问题
（一）影院的场地和人员配置
影院的场地情况
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影院的人员配置
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（二）影院的前期投资
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（三）影院年收入分析
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（四）影院成本利润分析
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（五）放映单位具备的条件
1、有电影放映单位的名称、章程； 2、有确定的业务范围； 3、有适应业务范围需要的组织机构和专业人员； 4、有适应业务范围需要的资金、场所和设备； 5、法律、行政法规规定的其他条件。
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2.2 项目区位优势
1、项目距离高密汽车站5分钟车程， 距离植物园50米，距离高密火车站 10分钟车程，距离高密高铁北站20 分钟车程。
2、项目距离潍坊50分钟车程，距 离青岛1个小时车程，距离胶东国际 机场40分钟的车程。
3、高密是国家一带一路的必经之地， 后期发展潜力巨大，是投资者的首 选之地。
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（六）申报人提交的材料
1、申请报告； 2、验资报告； 3、场所房屋使用证明； 4、设施设备资料； 5、组织机构及人员配备； 6、法定代表人资料； 7、消防安全验收意见书； 8、经营场所公示材料。
1、当地办理电影放映许可 证（注：当地申请，省里 批复，约1个月左右工作时 间）；
2、当地办理营业执照，消 防证（注：设计中的消防 需要注意）；
业态定位原则：立足高密当地的娱乐市场
➢ 一楼商业区：沿街配套品牌连锁店 ➢ 二楼商业区：品牌餐饮店中店、特色餐饮店 ➢ 三楼商业区：KTV、大型成人电玩娱乐 ➢ 四楼商业区：电影院 ➢ 负一层：停车场
打造高密首席吃喝玩乐休闲娱乐中心
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2、项目优势分析
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2.1 项目自身优势
第一、规模升级：新生代8万平米商业，打造高密首家一站式城市乐活商业街区。 第二、硬件升级：现代化商场银座商城MALL引领，精品商业街区，相互辅助辉映。 第三、配套升级：超大停车场、金融商务、美食购物、儿童教育街区配套为项目长久 发展提供保障。 第四、规划升级：科学的业态配比及招商定位，采用新型商业模式，打造高密现代化 一站式商业休闲街区。 第五、管理升级：组建专业商业招商管理团队，引进具有成熟商业操作经验的管理人 才，为项目提供全方位的招商运营服务。 第六、招商升级：全面引进统一推广统一招商的模式，为项目引入优秀品牌商家和资 源，并提供招商养商慧商留商的培育机制和环境。
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3、项目周边影院调查
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3.1 中百大地影院
1、大地影院，座落于高密市中心中百大厦 四楼，是区域内的最好的4K五星级电影城， 全新顶尖设备、3D震撼视觉冲击。影城营 业面积约1500多平方米，全部按照国际上 最先进的视听技术和装璜设计，共设五个国 际化标准放映厅，可同时容纳观众近600人。
3、所有证件办下来之后， 才能加入院线。
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（七）影院图纸及基本建筑要求
层高9米；巨幕厅局部挑高13米，长18米；柱距11m*16m；承重400kn/㎡
影院投资分析1 优势和劣势分析
优 势 分 析： 1、出租物业，减少成本投入 2、省心省力，每年定期收租 3、借助影院的进驻提高项目附加值 4、与自投相比避免后期出现的不稳定 性因素的发生 5、提高商铺的投资价值和商铺的售价 6、便于项目的整体经营管理
2、大地影院高密中百店2017年的票房营业 额为650万，租赁费为0.6元/天/㎡，目前经 营状况良好。
2、大地影院在开发区还有一家店（悦影 惠），目前正在装修当中。合作条件是：年 票房500万以下租金是50万，500—800万 租金是60万，800—1000万租金是80万， 1000万以上租金是100万。
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3.2 惠影数字影院
1、惠影数字影城车站店位于高密市火车站 广场，总面积约500平米，拥有4个标准数 字影厅。影厅采用比利时BARCO放映设备、 音效采用惠声高保真立体环音系统，旨为展 现震撼的视听新感受。影城全力打造3D影 厅，带您踏上奇幻的3D视觉之旅。
2、惠影数字影城在高密有两家店，一家是 火车站店，面积较小，一家是文体店。
3、惠影数字影城的租金在0.4元/天/㎡，目 前经营状况一般。
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3.3 影院租金调研分析
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4、项目周边人群分析
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4.1 项目周边小区住户数量调研分析
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4.2 周围1.5公里住户数量情况分析
1.5公里内主要小区户数22000户，按照每户3人计算，人口数量为66000人。