数据中心行业全产业链战略分析与规划建设经验分享数据中心行业全产业链战略分析与规划建设经验分享一、数据中心的核心价值分析1、数据中心与房地产的相同点房地产做为传统的成熟行业与数据中心在商业逻辑上有很多的相似之处，但在退出路径和核心价值上又有很大的不同。
以成熟的房地产做为基准进行分析，有助于找到数据中心行业真正最核心的价值，同时通过核心价值的确定，可以引导确定IDC业务的战略规划。
（房地产与数据中心的相同点）以上基本是标准的房地产和数据中心的商业逻辑，但在细节层面又存在着大量的不同，而正是这些不同，将会深深影响数据中心行业的核心价值取向以及发展战略规划。
2、数据中心与房地产的不同点（房地产与数据中心的不同点）（1）分析重资产投资比例，房地产投资由于是商业用地，较数据中心的工业用地价格较高，按照上海2019/8月~2020/1月年（房天下数据）的成交数据来看，房地产成交土地价格在5万~15万元/㎡，楼面价平均在0.5万~6.5万之间，房地产的商业成功很大部分取决于选址的位置，核心地段基本都在6万/㎡以上，若取较低值1万/㎡的楼面价来计算，一个标准的房地产投资土地投资在65%左右，建筑土建装饰投资20%左右，机电设施投资在15%左右。
数据中心的投资成本与房地产构成基本相反，以一线城市的一手工业地为基准，基本在500元~3000元/㎡，楼面价基本维持在1000元~2000元/㎡左右，以4000机柜的建筑为例，土地成本仅占数据中心整体投资成本的5%~10%左右，土建建安成本仅占15%左右，而机电设施基本占整体投资的75%~80%左右，与房地产的投资结构比例基本相反。
根据以上分析可以推导房地产以下结论：a.房地产重土地资产，就算是失败的房地产项目，由于土地的不动产特性，是可以通过一定时间的土地升值以及政策引导和保护，后期通过出售来盈利以及规避经营风险。
b.房地产剩下建筑和机电投资的金额较小，收并购后改造的成本较少，所以就算空置的房地产项目，地理位置只要不太差，都有可能被经营能力较强的地产商收购并改造，所以房地产的流动性较强。
（2）房地产具备明显的周期性风险。
受宏观经济影响，客户租约年限较短，经营的风险较高，同时整体城市的结构受到互联网电子商务/远程办公等等影响，人类的活动逐渐的从工业化、城市化运程的集中生活方式，转变为突破距离的限制，城市的构建和人类的活动更加扁平化，互联网的发展以及未来的边缘计算和万物互联会逐步的、长远的影响传统房地产发展。
数据中心行业从近10年的发展来看，需要从两极的情况来进行分析。
首先，零售型数据中心更类似于房地产的周期性风险。
客户标准租约一般为1~3年，除了个别客户退租或转移至其他数据中心的情况发生外基本都比较稳定，服务良好的数据中心退租率一直都维持在5%~10%之间徘徊，但由于零售数据中心大部分用户为本土企业、跨国公司、零售企业、金融科技等为主，这些最终用户企业业务周期性风险较高，容易受到宏观经济环境影响，以及此次疫情对于零售、出口型企业、跨国公司业务的影响，都不排除后期出现大规模的退租潮，但随着中国本土数字化进程不断加强，退租的数据中心终将还会重新填满，所以个人判断零售型数据中心抗周期性风险能力中等，好于传统房地产。
其次，批发型数据中心抵抗周期性风险较强。
其一般对象为云计算产业、互联网产业为主，这类企业除了疫情期间的快速增长外，也是目前中国乃至全世界数字化发展的重点产业，特别是基于云计算已经确定为数字化基础设施，再基于数据价值不断的挖掘，数据永存的判断，批发型数据中心在5-8年的中期来看，周期性风险几乎为0，大型客户的租约一般为10年，而超大型规模的互联网公司（BAT,TMD）已经完成了原始积累贯穿产业的上下游，倒闭或者破产的可能性几乎为0，所以此类产品是最好的抵抗周期性风险以及通缩风险的客户类型。
（3）结合租金收益率以及估值模式/退出利益点来进行说明。
传统的房地产，在租金收益率上基本维持在3%~5%，处于较低的水平线，同时参考每年物价指数上涨等因素，房地产真正的收益并不是租金回报，而是地产升值后出售带来的超额收益率，中国房地产发REITS较少的原因除了政策上的因素外，也是因为通过REITS退出的收益远不如出售地产带来的巨额回报，所以房地产的核心就是持有地产，抗经营风险的核心也是通过地产升值来进行转移，而地产升值本身是严重的周期性风险行业，是完全由宏观经济影响的行业。
数据中心由于土地是工业地产，升值空间有限，而且价值占比较低，占比较高的机电设施等固定资产，由于设备折旧的因素，以及各家机电设施和设计不同改造费太过于昂贵等因素存在，与房地产不同，一个没有客户经营失败的数据中心资产除了部分通用设备（UPS,柴发，冷冻机组）折旧后剩余的净资产价值以及拥有的能耗指标以外，没有客户经营失败的数据中心在资本市场是没有溢价的空间，也无法通过出售资产获取回报来抵御经营风险。
3、数据中心的核心价值数据中心最核心的价值是经营现金流，这也是全世界数据中心都基本采用经营性现金流折现的方式来对数据中心进行估值的原因。
而且数据中心的租金回报率较高，基本都维持在8%~20%之间（批发-零售），上市公司EBITDA、光环新网估值平均维持在15倍以上，所以经营性现金流是数据中心的真正的核心价值以及重要的退出利益。
决定经营现金流的是获取客户的经营能力，也即“服务能力”，数据中心表象是资金密集型产业、能源密集型产业以及重资产属性，但数据中心的内在核心价值是“服务行业”，虽然这几年行业的野蛮发展，一片歌舞升平的景象，粗糙烂制的数据中心也同样获得了表面的商业成功，但其实只是由于行业发展的红利以及政策对于能耗管控带来的供需不平衡的红利，这是一种低质量的、无法可持续性发展、非常原始的行业状态，随着中国疫情后大兴发展“新基建”的政策，未来市场将会涌入更多的竞争对手，大量的闲置数据中心竞争，最终市场会自然的优胜劣汰。
二. 对标分析和客户分析1、数据中心价值的分水岭数据中心是规模性效应的产业，虽然规模性效应对于经营成本的影响较小，但对市场销售以及客户品牌认可度影响非常巨大，这将深深影响数据中心企业的未来发展空间。
未具规模前的数据中心企业更偏向于传统工业地产的性质，为本地大型用户订制化数据中心为主要业务模式，资源属性较强，溢价空间较弱，多样化服务能力建设较弱，协同性以及品牌建设能力较弱，纵观北上广深仅在一地建设数据中心的企业，除了光环、宝信数据中心由于超大规模原因还在数据中心行业能够有一席之地以外，其余各地大中小型单体数据中心业主，均还是徘徊在数据中心最底层的业务逻辑—《大客户订制》。
行业较为知名的宝信数据中心仅仅是依靠大用户订制的方式获取订单，在充分市场竞争的情况下，其无法获取数据中心行业最核心、质量最高的用户，而光环新网反之—《中小规模批发以及零售业务》。
完成了北上广深一线城市布局的数据中心，更加类似于房地产（购物中心）以及酒店地产的形式，虽然该类型对于地产位置的属性要求很高，但终极的核心是服务业，通过不断打造服务水平，为更高要求的中小规模批发、零售客户提供服务以及打造企业竞争力护城河，以地产资源为核心的企业是有明显的上限，但以服务水平为竞争力的企业没有上限。
以国外全球排名第一和第二的数据中心企业为例：以上EQUINIX及DRT对比，可以明显发现DRT以大规模批发业务为主，机柜数量是Equinix近一倍的情况下，营收和毛利润才做到Equinix的60%~70%，市盈率相差37%。
两者之间最大的区别在于：（1）Equinix 以服务高端用户为主，单机柜收入和净利润较高，DRT以批发为主，单机柜收入和净利润较低。
（2）Equinix 单纯机柜租赁业务占总收入的76%，高利润的网络互联中心服务及云互联占24%，DRT机柜租赁占总收入的90%，高利润服务占10%。
若以房地产（购物中心）来进行类比，两者之间区别在于：（1）DRT的业务模式类似房地产开发商完成大楼主体工程以及必要的机电系统，直接将购物中心的经营权出租给大客户（如万达商业，和BAT大用户类似），内部的精装修以及租户服务都由大客户提供并收入高溢价费用，DRT本身仅收取房租和大型的机电系统维护费。
（2）Equinix 更类似于完整的购物中心运营体系，自行招商、运营以及提供所有服务，赚取更高的利润，以及更被客户认可的品牌依赖性。
IDC中小规模批发、零售客户与超大规模用户之间的区别在于，超大规模用户拥有成体系的、自动化程度较高的、成熟的IT系统，不需要数据中心企业提供更多服务，而中小规模及零售用户，由于自身规模较小，IT系统建设较为薄弱，必须寻求能够提供完善系统服务的数据中心企业，并且中高端用户往往在北上广深都有IDC需求，这时一个能够提供多点IDC以及全面服务的数据中心企业才是这类客户唯一的选择，并且愿意为更多的服务支付溢价，并产生客户粘性。
Equinix的市值及估值较高的另一个原因是因为Equinix依托于自身的品牌认可，业务上形成了一个内部可以无限循环的自我成长体系：IDC内更多的客户会产生更多的网络流量；更多的网络流量会吸引更多的运营商将自身主要的网络POP点接入；更多的网络POP点会增加更多的客户进入，产生更多的网络流量、收入和利润；更多的客户接入会有更多云服务需求，云计算就会入驻；更多云计算入驻，又会吸引更多的中小型客户入驻（方便混合云内部互联，节省云计算和最终用户的公网带宽成本）—此为其中核心。
这方面类似于房地产（购物中心）的业务逻辑，更多的低单位面积利润的餐饮/娱乐/超市商务入驻，就会吸引更多的人流量，更多的人流量就会吸引更多高利润小型商户入驻，更多小型商户入驻就会有更多的服务和收入，更多的服务和收入就会建设更高的商业价值，形成一个良性的正向循环。
2. 其他数据中心收入结构分析分析国内和国外著名IDC企业的收益情况及客户结构，其中在数据中心行业有两种业绩的统计单位，单机柜每月托管收入（MMR）和每平方米可出租空间托管收入（MSR）：（1）单机柜每月托管收入（MMR）：一般单体机柜价格较高以及偏零售型企业基本都是使用MMR单位来统计业绩；（2）每平方米可出租空间托管收入（MSR）：一般单机机柜价格较低以及偏批发型企业基本都是使用MSR单位来统计业绩。
以下通过MSR转换成MMR（单机柜占地面积3.5平方米）来进行统计和计算对比：下表为各企业间的客户结构收入对比：分析：（1）EQ受益于自身高端IDC定位以及良好的客户结构，在对比的四家数据中心内不管是MMR收入，还是客户结构都是最优良最健康的，但值得注意的是Equinix也已经从传统的零售数据中心逐渐的开拓云计算大型客户以及互联网中小规模批发业务，但由于Equinix自身良好的客户基础以及全球化平台建设，EQ在面对超大规模用户时依然保留较好的溢价权利；（2）DRT曾经是超大规模批发型数据中心的代表，但从2019年财报可以看出，DRT也在积极扩展零售型高端客户规模，但从MMR角度来说距离Equinix 还依然有一定的距离；（3）万国数据曾经一开始主打金融高端用户，但一直发展较差，从2014年云计算爆发开始，万国数据才迎来真正的腾飞，依靠绑定阿里巴巴大用户快速扩张，虽然从2019年的年报显示万国数据已经逐渐在增加零售和中小规模批发业务的规模，但云计算超大规模用户依然占比63%，负债水平较高，盈利能力存疑，特别是年报披露换算下来的MMR高达8574元/机柜/月，从我个人角度来看，万国数据是绝无可能达到这个数值，甚至需要下降一半或更多，这里面应该是和阿里巴巴配合将租电分离的电费在万国手里过账后达到的数值，值得注意的是万国数据至今没有盈利；（4）世纪互联是中国最早一批做零售数据中心业务的IDC企业，MMR机柜的价格包含了带宽的价格高达8822元，在国内本土厂商内是比较高的级别，但由于世纪互联之前私有化操作的风波、创始人私人公司控制了公司大部分重资产操作利润等问题的暴露、以及零售数据中心增长缓慢的问题，世纪互联从2017年开始拓展中小规模互联网用户以及2019年开始积极拓展超大规模业务，来解决自身股价低迷的情况。