国有建设用地使用权出让地价评估技
术规范
附件
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范
前言
为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。

本规范由国土资源部负责解释。

1适用范围
在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。

2引用的标准
下列标准所包含的条文，经过在本规范中引用而构成本规范的条文。

本规范颁布时，所示版本均为有效。

使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。

GB/T 18508- 《城镇土地估价规程》
GB/T 18507- 《城镇土地分等定级规程》
GB/T 21010- 《土地利用现状分类》
GB/T 28406- 《农用地估价规程》
TD/T 1052- 《标定地价规程》
TD/T 1009- 《城市地价动态监测技术规范》
3依据
（1）《中华人民共和国物权法》
（2）《中华人民共和国土地管理法》
（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》
（4）《中华人民共和国资产评估法》
（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）
（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）
（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）
（8）《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发
〔〕15号）
（10）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔〕28号）
4总则
4.1出让地价评估定义
本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。

4.2出让地价评估目的
开展土地使用权出让地价评估，目的是为出让方经过集体决策确定土地出让底价，或核定应该补缴的地价款提供参考依据。

4.3评估原则
除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基本原则外，土地使用权出让地价评估还需考虑以下原则：
价值主导原则：土地综合质量优劣是对地价产生影响的主要因素。

审慎原则：在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。

公开市场原则：评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。

4.4评估方法
（1）收益还原法
（2）市场比较法
（3）剩余法
（4）成本逼近法
（5）公示地价系数修正法
出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。

因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。

4.5评估程序
（1）土地估价机构接受国土资源主管部门（或出让方）委托，明确估价目的等基本事项；
（2）拟订估价工作方案，收集所需背景资料；
（3）实地查勘；
（4）选定估价方法进行评估；
（5）确定估价结果，并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定，给出底价决策建议；
（6）撰写估价报告并由两名土地估价专业评估师签署，履行土地估价报告备案程序，取得电子备案号；
（7）提交估价报告；
（8）估价资料归档。

5评估方法的运用
5.1收益还原法。

除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：。