大的私人所有的商业、娱乐中心。
商业综合体产生的背景（二）
在城市中的作用

随着城市的发展，商业综合体应运而生。它是
多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群， 其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工 作效率、发挥投资效益等。
提高土地利用率
产生机会收益
三维空间开发
降低投资风险
商业综合体
多功能空间组合 满足高效率
商业
• 打造欧式休闲 步行街，增强综 合体的休闲娱乐 氛围
综合配套
• 提升办公楼档 次，配套高档 会所及充足地 下停车等
高档住宅公寓
业态 •商圈目前目前 对于酒店公寓 需求量不大
量创新型产品
财富国际广场——产品形态
区域内，还有区域外

很多江浙地区的实力型
企业，都对“财富国际 广场”这一高端物业产 生了浓厚兴趣。超前的 配备，良好的生态环境， 还有豪华的建筑外立面 等成为他们对财富国际 广场不同的兴趣点。

苏州新天翔商业广场——建设规模

新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精
装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。
技术指标
占地面积 19354m2 商铺 53527m2 地下超市 4700m2
总建筑面积
125801m2
写字楼
35400m2
地下车库
财富国际广场——市场定位（一）
项目背景分析
周边高校支撑
•
新江湾城成型
•
项目依托复旦、同济，财经等十余所名校科
原先的上海军用机场将被改建成大型高档居
研所的优越人才聚集效应，形成了知识型、 创业型企业的聚拢
住区，即现在的新江湾城，五角场商圈由此 直接获得有力的居住人群支撑
滨江岸线改造
•杨浦区拥有15.5公里的黄浦江岸线，为全市
酒店公寓 + LOFT办公 + 5A写字楼 + 商业广场
东座为5A级写字楼，800-1600平米整层办公空间
西座为五星级酒店式公寓，共277套，40-130平
米精装商务公寓，主力户型40-90平米
技术指标
占地面积 1.5万m2 商业 1.5万m2 19%
总建筑面积
容积率 层数
8.0万m2
5.3 17F
立体交通体系
满足多种需求
改善区域交通
商业综合体的分类

商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核
心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸 区、城市副中心、CBD和交通枢纽
1 2
新开发区 中心
城市副 中心
商业综合体
3 4
城市CBD 中心
城市交通 枢纽
园区内的三星、四星、五星酒店都已经占据较大规模，而酒 店式公寓相对来说供应很少，适时推出酒店式公寓可以弥补市 场上的这一欠缺。字楼
随着园区内高新产业和 服务业的兴起，写字楼的 需求加大 园区以工业为主，对于 办公需求总量有限

新天翔 广场
大型购物中心
园区内缺乏大型购物中 心，难以满足白领的生活 需求，项目弥补了不足 项目位于园区中心商务 区，区位条件好
新开发区中的商业综合体
苏州新天翔商业广场——区位
项目位于苏州工业园 区中央商务区首席， 毗邻中央公园。

苏州工业园区，占地 面积70平方公里，50 多家全球500强企业 在园区落户，已形成 电子信息、精密机械、 生物医药、精细化工 等新兴产业群，物流 会展、科技金融、酒 店服务等第三产业正 不断推动着园区的高 速发展。
较为缺乏，尤其缺少缺乏地标性产品
财富国际广场——市场定位（二）

客户定位：由于存在区域价格优势，客户以创业者、中小企业、区域性客户为主 项目定位：高端商务综合体，五角场商圈的标杆型商务产品 高档写字楼+商业街+配套
酒店公寓
•周边”未来窗 IF社区“、” 东上海中心 “等项目中有
X
高档写字楼
•生态办公 • 面积灵活，满 足中小企业需求 • 在后期配以少
苏州新天翔商业广场——项目定位（二）
高档商务办公

园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三
产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公 楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多 的需求。
园区2007年上半年经济指标
指标 地区生产总值 累计（亿元） 同比（%）
399.64
21.3
第二产业 第三产业
290.66
占地面积 总建筑面积 容积率 层数 4.3万m2 19.7万m2 3.3 商业 写字楼 酒店公寓 地下停车 6.8万m2 2.2万m2 6.4万m2 1.2万m2 35% 11% 32%
21F
12%
北京〃华业国际中心

华业国际中心位于北京东四环红领巾桥西北，地
处CBD的东区，周边有多个核心商圈
• •
命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为 “城中之城”
高可达性 高密度，集约性 整体统一性 功能复合性
位于城市交通网络
发达、城市功能相 对集中的区域，拥 有与外界联系紧密 的城市主要交通网
高楼林立的景象，城
市的标志；人口密度 大，昼夜人口、工作 日与周末人口，功能 不同而形成互补
上海浦东新区
深圳南山区
财富国际广场——所在区位
五角场城市副中心

规划面积约3.11平方公里，分为南部、中部和北部，计划开发总量为309.2万平方米。

功能定位：以下沉式广场为中心，以知识创新区公共活动为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、
高科技研发及居住为一体的综合型市级公共活动中心。 上海五角场副中心
五角场城市副中心的标志性楼宇经济项目，也是
杨浦区售价最贵的写字楼之一，并有望成为杨浦 区首个“税收上亿元项目”

财富国际广场填补了杨浦区缺乏高档写字楼的
空白，同时也顺应了五角场地区未来对写字楼市 场的需求。财富国际广场作为一个拥有顶尖配置 的商务航母，从小户型公寓式办公到独栋式空中 别墅办公，可满足企业发展各阶段的不同需求。
37977m2
容积率
6.5
酒店式公寓
37401m2
停车位
817个

新天翔商业广场项目拟建两
幢16-18层高楼，四层商业裙
房连接两楼。 预计总投资逾 8亿元。
苏州新天翔商业广场——定位思路
市政交通分析
区域人口 竞争业态分析
区位条件分析
确定项目辐射 区域
区域产业
区域欠缺业态
确定项目业态 规模及配比
相关政策分析
建筑风格统一，各
个单体建筑相互配 合、影响和联系； 与外部空间整体环
实现完整的工作、生 活配套运营体系，各 功能之间联系紧密， 互为补充，缺一不可
络和信息网络
境统一、协调
商业综合体的内在特征
大空间尺度 通道树型交通体系 现代城市景观设计 • 通过标志物、小 品、街道家具、 植栽、铺装、照 高科技集成设施 • 是高科技和高智 能的集合。其先 进的设施充分反 南京国际广场

到2010年，仅五角场的商业面积将达到75万平方米。杨浦区及周边常住人口近300万人，
确保了庞大的消费群体，并将直接影响和辐射杨浦区、虹口区、闸北区、宝山区等区域。
财富国际广场——项目概况

财富国际广场地处上海市五角场城市副中心繁
华商业地段，占地3.5487万平方米，总建筑面
积约18万平方米。

商业综合体研究
什么是商业综合体？
将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空
间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的 能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体
北京国际贸易中心
曼哈顿洛克菲勒中心
商业综合体的外部特征

商业综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生
• 室内外空间较大， • 将内部交通和公 一方面与城市规 模相匹配，另一 共空间贯穿起来， 同时又与城市交 通系统有机联系，
方面则与建筑功
能的多样相匹配， 成为多功能的聚 集焦点。
明等手段形成丰
富的景观与宜人 的环境。
映出，科学技术
的进步是这种建 筑形式产生的重 要因素。
组成一套完善的
“通道树型”体 系。
停机坪
• 设计了直升机专用停 机坪，并申请了专用 航道
生态办公
• 4000平方米的中央园 林景观成为整个商务 区 私家绿肺
环保节能
• 巨资引进环保节能绿 色“冰蓄冷中央空调 系统”
高档配套
• 1000个停车位、多国 语言同声翻译会议中 心、指纹及虹膜门禁 系统
财富国际广场——分期
项目分期

财富国际广场是集商业、办公、休闲于一体的综合体项目，共分为两期，
财富国际广场
•
政策引导
2002年初，五角场的规划定位被正式确立
各区之首。在几年后一定会获得大力改造， 全面开发
为“城市副中心”，成为继虹桥商圈和陆家 嘴商圈后上海要打造的第三极
新商圈的形成
•万达商业广场、百联又一城等数十万平方米
缺乏高端产品
•杨浦区经济发展相对较慢，区内高档写字楼
的巨大商业项目，偕同五角场的空中巨蛋环 路，使得整个五角场商圈氛围连跳三级，品 质逼近徐家汇
区域公建
第一步
第二步
第三步
苏州新天翔商业广场——项目定位（一）
园区大型购物中心——苏州工业园区，规划居住人口将达60万的新兴城区，但从前的商业配 套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、娱乐中心，但根本 无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀缺。外资企业的白领、 投资创业的成功人士还缺乏一个常规性的理想去处。