一级市场：政府批租市场或政府出让市场 二级市场：转让、出租、抵押市场总和。
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我国土地使用权价格体系
1、基准地价：指城镇国有土地的基本标准价格。是各城 镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的 商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。 2、标定地价：在基准地价基础上，确定的具体宗地在 一定使用年期内的价格。
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三、不动产的பைடு நூலகம்类
土地的分类：表4-2 房屋建筑物的分类：表4-3
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四、不动产的估价原则
一般原则 合法原则 ✓合法产权 ✓利用方式合法 ✓交易、处分合法
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五、 房地产的评估程序（了解）
看课本74-77页，回答问题 1.房地产评估的基本程序？ 2.评估工作方案的具体内容？ 3.房地产评估的主要方法？
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2010年1月，为配合世博配套工程浦东 滨江大道建设，位于上海浦东新区东方 路的一栋有着100多年历史的老洋房开 始实施整体平移。这栋老洋房为四层砖 木结构建筑，建于1906年，原为江海北 关验货场办公楼。在平移工程中，千斤 顶在计算机的控制下将使整栋大楼“行 走”30多米，整个工程于2010年4月完 工。
（五）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积
楼面地价＝土地单价÷容积率 例题
投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率 为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率 为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的 其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地 进行投资更为经济？
3、出让底价：是政府在出让土地使用权时，根据土地出 让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗 地在某个时点的最低价。
4、转让价格：土地使用权拥有者将土地使用权出售或租 赁。
5、其他价格 上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。
4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。
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（四）课税价格、征用价格、抵押价格
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不可移动性
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2008年7月3日，福州老洋房泛船浦教堂神父 楼在上百个千斤顶的支撑下离地1米，整体平 移。这栋老洋房由于位于建设规划范围内，经 过一年多准备，福州市有关部门决定对泛船浦 教堂神父楼实施整体平移，以利于文物保护和 减少经济损失。
这幢楼将先往东平移75.6米，再整体旋转 90度向南平移30.7米，由东西朝向变为南北 朝向。耗资17万元，建筑风格属半哥特式、半 法国式。
环境和景观。 ➢ 外部配套设施：包括房地产外部的基础设施和公
共服务设施。基础设施指道路、给排水、电力、 燃气、热力、电信、有线电视等设施；公共服务 设施，一般指教育、医疗卫生、文化体育、社区 服务、市政公用等非营业性设施。
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3.不动产的概念
动产： 不动产：
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二 、不动产的特性
（一）土地的特性 1、土地的自然特性（补充）
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4.土地的资产特性 （1）非劳动产品与劳动产品的两重性 （2）土地价格的两重性 （3）不可移动性 （4）保值增值性
5.土地的权属特性
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二 、不动产的特性
1. 不可移动性 2. 耐用性 3. 相互影响性 4. 价值量大性 5. 保值增值性 6. 流动性差 7. 用途多样性 8. 独一无二性 9. 易受限制性 10. 供给有限性
土地使用权出划让拨土土地地使使用用权权
土地使用权属无形资产，其价值取决于其载体—— 土地的特性和条件。
前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权 益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单 独转让、出租、抵押。
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2. 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土
地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地 使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖和挂 牌四种方式。
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第二节 不动产评估的理论基础
一、地租理论（略） 二、区位理论（了解）
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三、我国土地权属类型
1、 一般来讲，在我国实行国有土地
所有权与使用权相分离的制度，土地使 用权可拥有和转让，土地二级市场交易 的是使用权而非所有权。
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土地所有权农 城村 镇和 土市 地效土国地家所农 有民集体所有
但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能 直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。
第四章 不动产评估
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第一节 不动产的评估概述
一、不动产的概念： 1.土地的概念： 土地定义： 土壤定义： 土地与土壤的区别：
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2.地产的定义： 地产的分类：
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3.房地产的定义：
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物， 是实物、权益、区位三者的综合体。
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实物、权益和区位 实物：房地产中看得见、摸得着的部分，如结构、
（1）数量的有限性（不可再生性） 供 给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
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2、土地的经济特性（补充） （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性
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3.土地的资源特性 （1）生产性 （2）地域性 （3）时间变化性 （4）永续利用性 （5）面积有限性
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最高年限规定：居住七十年，工业五十 年，文、教、科、卫、体五十年，商业 等四十年，综合或其他五十年。
土地使用权使用期限届满，土地使用者 可申请续期，否则国家将无偿收回土地 使用权。
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四、不动产价格体系
（一）公平市场价格、非公平市场价格 （二）土地所有权价格、土地使用权价格 （三）按照土地使用权流转方式：
➢ 不同的资产中，实物和权益对价值的影 响是不同的：
✓ 有形资产主要是实物影响价值 ✓ 无形资产主要是权益影响价值 ✓ 房地产的实物和权益在价值决定中都很
重要。
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区位：一宗房地产与其他房地产或者事务在空间方 位和距离上的关系。包括位置、交通、环境景观、 外部配套设施等四个方面。
➢ 位置，包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层 ➢ 交通：指进出该宗房地产的方便程度。 ➢ 环境景观：指该宗房地产周围的自然环境、人文
设备、装修等。 权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权
利、利益和收益。中国目前主要有： ✓ 所有权：单独所有、共有、区分所有 ✓ 使用权：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承
包经营权 ✓ 租赁权 ✓ 抵押权 ✓ 典权 ✓ 地役权 ✓ 空间利用权 ✓ 相邻关系包括：噪音污染、空气污染、光污染等
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