导语：
住宅楼的常见层数是依据什么决
定的？
住宅的常见层数有11层、18
层、26层、33层等，这些数字
是如何决定的？
7层以上就要有载人电梯，请问
为什么是7层，而不是6层或8
层？
关于住宅经济层数的分析
运营管理部营销管理中心
经济层数
11层：7层以上就要有载人电梯，11层以上就要有消防电梯，防火门达到乙级。

因此11层是经济层数。

18层：11层以上开始需要安全出口，18层以上就要两个了，且11-18层楼梯间还要设计封闭的。

18层也是经济层数。

26层：19层开始就是一类防火建筑类型了，建筑物要设置两部防火电梯（也有三部电梯一部防火）和两个防烟楼梯。

很多城市的一些规划区域有住宅高度限制，比如80米（机场高度限制，微波通道，城市的天际线控制，城市的规划要求）的限高。

于是，
80/3=26层，这是同时满足住宅限高与经济利益最大化的层数。

33层：我国《民用建筑设计通则》规定：建筑高度超过100m时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。

一般地，33层再往上超100米了，无论从规范还是安全性都是另一个标准了，因此33层也是经济层数。

经济层数分界点的来源
决定一栋建筑层数的分界点来源多个方面。

有城市规划指标和环境影响的要求，有考虑人的生理因素要求，考虑消防因素，以及结构因素。

一、城市规划的限制
城市中的建筑高度都是受城市规划的控制。

例如规划条件要求多层建筑，就不能把建到七层以上。

规划要求高度控制在100米以下，那么设计大概就会在三十层左右。

如果地块北面有一栋住宅，距离50米，按南方1：1日照间距的要求，建筑物高度就不能超过50米，大概能建16层。

如果在北方，假设日照间距为1：1.2，取整为13层（50/3.0/1.2）。

发展商会尽量做足容积率和可出售面积，土地的容积率指标是决定建筑层数的决定因素。

二、人的生理情况
这主要影响到多层和高层的分界点。

多层建筑可以不设电梯，故考虑到人爬楼梯的体能限制，住宅定超过七层就要设计电梯，并且栏杆高度高于1.1米以保证安全。

而宿舍是七层以上，办公楼五层以上就要设电梯。

三、消防设施因素
这是对高层住宅建筑层数临界点影响最大的一个条件。

简单地说，就是消防员的体力和云梯车的高度确定了住宅建筑的常见层数关系。

消防要保证建筑防火安全，有两个重要原则：
一是保证人员安全疏散，一般采取双向疏散来保证。

这样万一发生火灾，总有一头能跑出去。

第二就是消防设施能保障消防员扑救。

其实还有一个原则，就是做好防火措施、减少可燃材料，防止火灾蔓延。

城市中消防队的灭火设施室外靠消防车（救人用云梯车），室内靠消火栓。

那么消防员和消防车的极限决定了高层建筑的高度限制。

做过实验，消防员全副武装快速爬上不到十层，其体力已经无法保证立即投入灭火战斗。

故超过若干层后即要设消防电梯，以保障消防员的体力。

而普通消防云梯车的高度有限，所以“一部普通电梯+ 一部楼梯”的最高层数11层也确定下来。

否则建筑着起火来，消防员根本爬不上去了。

一般的云梯车高度是50米左右，18层（18*3m=54m）以上的建筑消防就很难直接救援了。

这也是消防规范要求18层是一个分界点。

18层以上的建筑，要设置防烟楼梯间，严格保证疏散安全。

超过100米的建筑如果中部发生火灾，上部的人就很难施救了。

所以规范要求超过100米的公共建筑，必须设置避难层。

而且第一避难层高度不得高于45米，以方便消防施救。

而超过100米的住宅，由于非公共建筑属性，按当地规定要求处理。

有关规范条文和公摊面积
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）中3.1.2条根据层数进行了住宅分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅；几乎所有的规范对住宅这种建筑类型的各种限定，都是基于这个划分标准来制定的。

例如：
《住宅建筑规范》（GB50368-2005）
5.1.5条六层及六层以下住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05m，七层及七层以上住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m。

5.3.3条七层及七层以上住宅建筑入口平台宽度不应小于2.00m。

对建安成本、得房率这些关乎项目开发收益的指标影响较大的，主要是关于电梯和楼梯间的设置要求：
1.电梯
《住宅设计规范》（GB50096-2011）
6.4.1：属下列情况之一时，必须设置电梯：
1 七层及七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m时；
6.4.2：十二层及十二层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。

《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）
6.3.1：下列高层建筑应设消防电梯：
6.3.1.3 十二层及十二层以上的单元式住宅和通廊式住宅。

启示：不想设置电梯，可以做到六层，只设置一部电梯可以做到十一层。

电梯增加造价，又影响得房率。

2. 楼梯间
《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）
6.2.3.1 十一层及十一层以下的单元式住宅可不设封闭楼梯间，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门。

6.2.3.2 十二层及十八层的单元式住宅应设封闭楼梯间。

6.2.3.3 十九层及十九层以上的单元式住宅应设防烟楼梯间。

6.2.4 十一层及十一层以下的通廊式住宅应设封闭楼梯间；超过十一层的通廊式住宅应设防烟楼梯间。

敞开楼梯、敞开楼梯间、封闭楼梯间，防烟楼梯间，是逐级递增，越来越高防火规格的垂直疏散逃生通道。

启示：不想设置封闭楼梯间的住宅可以做到11层，不想设置防烟楼梯间的住宅可以做到18层。

防烟楼梯间还需要设置防烟前室和正压送风管道，这些设置都是需要占用公共面积降低得房率的。

《住宅建筑规范》（GB50368-2005）
9.2.2 四级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为3层，三级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为9层，二级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为18层。

耐火等级逐级提高，对构件的要求也相应提高。

超过100m就是超高层建筑了，规范对于超高层建筑的各个专业都有更严格的要求，例如设置避难层，不仅大幅增加造价，还大幅增加了公摊面积，降低了得房率。

2.楼层数和公摊面积
六层以下，只有一个楼梯间，一层的公摊只有十几平米，一梯两户，每户不到十平米，而且可以做到南北通透，算是用起来最好的户型了。

七到十一层，增加一个担架电梯，多五六平米，另外增加管道井和电井，每户分摊增加五平米。

十二层开始要设置消防电梯，但是要增加一个消防电梯前室以及对应的正压送风风井，如果还是一梯两户，每户要增加五六平米的公摊，这时候每户总的公摊就超过20平米了，对于八十九十平米的首置首改产品来说，得房率已经到了75%了。

超过十八层以后，要求每个单元要有两个楼梯间，每个楼梯间都要有前室，同时管井也会大幅增加，基本上会比十八层一下增加二十到三十平米的公摊面积，继续一梯两户是非常不经济的，一户套型总建筑面积80平米的住宅的使用面积不足40平米，得房率不到50%。

所以十八层以上的住宅很少有一梯两户的了。

从结构角度说，11-18层可以采用框剪结构会相对比较经济，18层以上采用剪力墙结构才能够满足设计规范。

超过二十六层，看似一样的户型的建筑含钢率将大幅提升，建造成本将迅速增加。

超过33层的住宅，假定层高2.9米，室内外高差1.2米，建筑总高度已经97米了，如果底部有商业网点，那这就是普通高层的上限了。

超过一百米的超高层建筑就已经没有现行规范依据了，建筑设计需要由国家超限研究会专项审批通过，这对住宅开发来说已经是很不经济了。