参考文献：
［１］刘海峰：《科举制的起源 与进士科的起始》［Ｊ］历史研究， ２０００．６；
［２］祖慧、龚延明：《科举制
定 义 再 商 榷 》 ［Ｊ］， 历 史 研 究 ２００３．３；
［３］何忠礼：《科举制起源辨 析》 ［Ｊ］，历史研究，１９８３．２；
［４］刘海峰：《科举考试的教 育 视 角 》 ［Ｍ］湖 北 教 育 出 版 社 １９９６第２９页；
房地产市场上，对于同一标的 物，现行市场法评估价格将远远 高于重置成本法评估的价格。因
此，按照各地规定的或可选用的 估价方法来评估拆迁房屋价格，
必然会使被拆迁人的利益受到损 害。而不产生收益也没有潜在收 益的被拆迁房屋，都无法采用收 益法。基于此，假设开发商也开 始被广泛采用。有学者（柯复， ２００３）认为，旧城区要拆迁的房 屋大多是年代久远的木结构、砖
木结构，甚至是简易结构的房 屋，而且其容积率大多较低，应 尽量选用与建筑面积直接相关的 比较法和收益法，避免选用既与 建筑面积相关，又与土地面积相
关的成本法。有学者（沈磊， ２００５）用实例证明，假设开发法 是当前城市房屋拆迁估价中最合
理的估价方法。在城市房屋拆迁 估价中，究竟应选取哪种估价方
法，笔者认为应具体问题具体分 析。
的考评。 科举制是我国选拔人才推行
时间最长的一种制度。对于科举 制的历史功能和作用是双重的， 它曾经促进了中国的强盛统一， 也一度使得中国社会腐败落后； 既有利于吏治的清明，也在一定 程度上诱发了腐败；既促进了文 化的普及也阻碍了学术的进步； 既促进了学校教育的发展，又使 学校沦为其附属；既选拔了大量 才智之士，也虚耗了无数学子的 人生光阴。科举制的兴盛和废除 给我们深刻教训，即任何一项制 度，如果不能与时俱进的调整， 最终难以逃脱被淘汰的命运。
估价．中国建筑工业出版社， ２００５；
［３］周寅康．房地产估价理论 方法实务．东南大学出版社， ２００１；
［４］王 才 亮 ． 房 屋 拆 迁 纠 纷．法律出版社，２００５。
责编／张小明 校对／陈 雪
（ 上 接 第 ４９页） 减 少 因 “ 关 系 ” 因素所导致的高考竞争的不公 平，扩大高校自主权，完善“高 考”评价机制等，使高考制度切 实适应社会和经济发展的需要。
的房地产，如行政办公楼、教学
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用房地产、宗教用房地产等，成 本法往往是惟一可选的方法；在 房地产发育之初，市场资料较少 且透明度不高的情况下，也常采 用成本法进行估价。成本法在拆 迁估价中也有其局限性，主要表
现在：成本法在新的《城市房屋 拆迁管理条例》实施后效用大打 折扣，因为新《条例》要求估价 结果尽量体现房地产作为整体时 的价值。在地方政府公布的重置
益，所产生的社会影响很大。 ２．３ 拆迁估价得出的估价结果
关联性强。在同一城市，虽然拆 迁时间、房地产所处地段、房地 产类型等或许不同，但其拆迁估
价结果却存在很强的关联性。如 果忽视了这种关联性，可能引起 拆迁冲突。
３．城市房屋拆迁估价方法
针对城市房屋拆迁估价的特
殊性，分析估价方法（比较法、 成本法、收益法、假设开发法） 在城市拆迁估价中的适用性及其
［５］韦庆远：《中国政治制度 史》［Ｍ］北京，中国人民大学出版 社。１９８９，第２７１页；
［６］谢俊美：《科举制度存废 的历史考察》 ［Ｊ］历史教学问题，
１９９８．４； ［７］毛礼锐，沈灌群：《中国
教育通史》（２）［Ｍ］济南，山东 教育出版社１９８７第５１５页；
［８］何忠礼：《科举制度与宋 代文化》，转引自《中国考试史 专题论文集》高等教育出版社 １９９９第８１页。
２．城市房屋拆迁估价的特殊性
一般房地产的市场价格评估
通常是数量有限、单个或 数个房 地产的估价，涉及面窄，相互关
联性小，而拆迁估价却有其特殊 性。主要表现在：
２．１ 拆 迁 户 数 多 、 估 价 量
大。大规模的城市建设，必不可 少地发生大规模城市房屋拆迁。 以湖南省为例，２００４年全省共批 准实施城镇房屋拆迁项目４１０个， 拆迁建筑面积２３２．７万平方米，拆 迁户数１６９００户。
局限性。
３．１ 比较法在拆迁估价中的适 用性及其局限性 。拆迁估价的比
较法是将拆迁房屋与近期交易的 类似房屋进行比较，通过对这些 类似房屋的交易价格作适当的修
正和调整，以此求取被拆迁房屋 的客观合理的市场价格的方法。 比较法在拆迁估价的局限性主要 表现在：必须在同一地区或同一 供求范围内的类似地区中，有与 拆迁房屋相类似的房地产交易对 象，比较法才是有效的方法。而
益的房地产，如商店、写字楼、 酒店等。因为房地产无收益，则 无从谈及资本化，也无收益价格 可言。这里所说的收益是实质可 以用货币来度量的收益，有些房
地产的收益无法用货币来度量， 如购房子住所花费的机会成本，
是一种间接收益，就不能采用收 益法。收益法在拆迁估价中的局 限性表现在：不产生收益也没有 潜在收益的拆迁房屋，都无法采 用收益法，如学校、教堂等。在 运用收益法时政府部门对 不同的
责编／韩 江 校对／陈 雪
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我国的文官制度还不完善， 表现在公务员制度的不完善。批 判性地借鉴科举考试的许多优 点，可以促进公务员制度的完 善。科举考试实行全社会的公平 竞争，现在公务员考试也应扩大 竞争范围，减少财产的限制，年 龄的限制。科举考试是择优录用 人才，公开各种秩序。公务员制 度应规范考试制度，统一考试程 序，减少人为主观因素，以保证 选才公正客观。科举考试的内容 单一，题型僵化，阻碍了人才的 畸形发展，我国公务员制度应该 吸取教训，使考试内容多样化， 考试方式创新化，注重综合素质
权利人征收不同标准的税费而导 致估价结果相差甚远。另外，收 益法中资本化率较小变化也会导 致估价结果较大的差异。而被拆 迁人之间往往会进行相互比较，
容易引起冲突，影响拆迁的进 度。
３．４ 假设开发法在拆迁估价中 的适用性及其局限性。假设开发 法是预计拆迁房地产开发完成后 的价值，扣除预计的正常开发成 本、税费和利润等，以此估算出
旧城区里年代久远的木结构旧房 屋现在已经没有人愿意购买，也 就缺少交易实例了，要找到三个
同结构房屋的交易实例作比较法 评估，显然是不可能的。改用同
地点其他结构房屋的交易实例进 行比较修正，又会超过《房地产 估价规范》限定的每项修正调整 不得超过２０％，综合调整不得超 过３０％的界限。
３．２ 成本法在拆迁估价中的适 用性和局限性。成本法是求取被
南方论刊·２００７年第４期

学术之窗
城市房屋拆迁估价方法探讨
袁利琴
（华中师范大学经济学院 湖北武汉 430079）
【摘要】针对城市房屋拆迁估价的特殊性，本文分析了比较法、成本法、收益法、假 设开发法在拆迁估价过程中的适用性及其局限性，得出在拆迁估价过程中关键是要针对不 同的拆迁房屋选用最能体现拆迁房地产价值的估价方法，使估价结果客观、合理。
２．２ 拆迁估价涉及面广，社会
影响大。拆迁房屋既有居民个人 住宅，也有企事业单位的房屋； 既有住宅用房，也有商业用房、
办公用房、生产用房。从企事业 单位来说，拆迁不仅涉及企事业
单位财产的补偿问题，还涉及企 事业单位的生存和职工家庭的生 活等问题。而从大多数居民个人 来说，房屋是其最大的财产。而 拆迁估价又是拆迁补偿的主要依 据。因此，拆迁估价的公平真实 与否关系到千家万户的切身利
价格偏低的情况下，往往会导致 评估结果偏低。在运用成本法的 过程中涉及到许多基础数据和参 数的选取，而政府部门公布的基 础数据往往存在时滞性，导致估 价结果有可能偏离市场价格。
３．３ 收益法在拆迁估价中的适
用性及其局限性。收益法是预期 被拆迁房屋的未来收益，然后将 其转换为现值，以此估算出被拆 迁房屋的公开市场价值的方法。 收益法适用于有收益或有潜在收
拆迁房屋在估价时点的重购价 格，然后扣除折旧，一次求取被 拆迁房屋的公开市场价格。房屋 的成本构成一般包括土地取得成 本、开发成本、管理成本、投资
利息、销售费用、销售税金、开 发利润等。从理论上讲，所有的 房地产价格都可以用成本法评估
出来，虽然成本法未必是最佳的 评估方法。新开发土地或新建房
地产的评估采用成本法较适合； 对于那些既没有或极少有市场比 较资料、又没有收益或潜在收益
客观合理的拆迁房地产的价格。 假设开发法在拆迁估价中的局限 性表现在：运用假设开发法评估 待开发或再开发房地产的价值， 由于不同的评估人员对于楼价和
容积率的不同判断，而产生不同 的估价结果。运用假设开发法时 如果没有把握好合法原则和最高 最佳使用原则，评估结果也会出 现很大的差异，容易引起拆迁冲
突。如果有两宗地点相近、实物 状况相似的房地产，一宗房地产
被拆迁后建商业大厦，预期收益
很好；而另一宗房地产被拆迁后
却用于修建道路，没有收益。该 两宗房地产在被拆迁前无论权 益、实物状况及其在房地产市场 上的价格都相近，由于未来的用
途不同，造成房地产拆迁补偿价 格不一，这显然也是不合理。
通过以上对拆迁估价中各种
估价方法在拆迁估价中的适用性 及其局限性分析，我们可以得出
【关键词】城市房屋；拆迁估价；估价方法
１．引言
城市房屋拆迁作为城市建设
和发展的重要组成部分，直接影 响着城市现代化建设的步伐和拆 迁人、被拆迁人的切身利益。我
国因城市房屋拆迁而引发的纠纷 和矛盾往往围绕着拆迁补偿标准 而展开。依据国务院颁布的《城 市房屋拆迁管理条例》，城市房 屋拆迁估价是确定拆迁补偿金额 的重要依据。目前大多数城市房 屋拆迁的方法是重置成本法。在
这样的结论：在拆迁估价中，没 有绝对的最佳估价方法，只有相
对较好的估价方法，无论是比较
法，还是成本法、收益法、假设 开发法都有其适用性和局限性， 要具体问题具体分析，选用最能 体现拆迁房地产价值的方法，使
估价结果尽量公平、真实。 参考文献： ［１］柴强．房地产估价．首都
经济贸易大学出版社，２００３； ［２］美国估价师学会．不动产