一、市概况1、区域位置市位于省南，地处长江三角州，属经济区。

土地总面积1535平方公里。

距、200公里，距、、家港百余公里，距禄口国际机场80公里，距机场60多公里。

104国道穿境而过，宁杭高速公路扬溧高速纵横全境，新长铁路正在建设之中，芜太运河直达长江码头。

2、历史文化朝建县。

二千多年历史孕育了这里的文明。

多少英雄豪杰、文人墨客在这里留下了动人的故事和不朽的诗篇。

这里又是一块神奇的土地，上黄水母山发现的“中华曙猿”等大量化石，经中、美、德等国科学家联合考证，距今已4500万年，被认为是包括人类在的一切灵长类动物的共同祖先，堪称世界之最。

由此被人誉为“人类老家”、“游子故乡”！3、自然资源有耕地面积112万亩，林地32.8万亩，河流和湖泊42.6万亩。

物产丰富，是著名的“鱼米之乡”、“丝绸之乡”、“茶叶之乡”，获国家“粮棉大县”、“商品粮基地县”、“全国山区综合开发示县(市)”的称号。

盛产稻、麦、油、茶、蚕茧、螃蟹、板栗、西瓜、毛竹等。

六万亩茶园，二千吨茶叶，“前峰雪莲”，“南山寿眉”等茶名闻遐迩。

以此，每两年举办一次“中国茶叶节”。

非金属矿产资源非常丰富、石灰石、方解石，石、土、彩瓷石等储量均在亿吨以上，且品位优良，具有极佳的开采价值。

4、天目湖国际度假村天目湖旅游度假区作为省级旅游度假区，已形成集吃住、观光、娱乐为一体风景旅游区，游客以每年20%以上的速度上增，98年达到150万人次，度假村将以高尔夫球场、别墅景观为主体，依自然山水开发旅游度假项目。

随着人民生活水平和开放程度的提高，在一片未受污染的自然山水怀抱下，享受人生，已成人们的一大追求和向往，其市场前景十分广阔。

5、昆仑经济开发区省重点开发区--昆仑经济开发区属为龙头的沿江经济开发区，地处、浙、皖三省交界处，距、、江阴港、家港均在100公里左右，距、200公里，距碌口国际机场70公里，距48公里，西傍104国道和运河，水陆交通发达。

市经济技术开发区继续保持快速发展的良好态势。

全区实现业务总收入36.78亿元，实现工业销售收入31.74亿元，完成财政收入9993万元，外贸自营出口1300万美元，全同利用外资4341万美元，实际利用外资1307万美元，全年新批进区工业项目17项目，完成投资2.1亿元，开发开放取得新进展。

完成了经济开发区总体规划设计，总规划面积由原来的5.8平方公里扩大到21.97平方公里，加快了三期开发步伐，完成基础设施投入2219万元。

6、综合实力全市79.6万人口,2002年实现国生产总值102.1亿元，人均GDP1564美元。

三次产业量为13: 52.3:34.7。

财政收入8.8亿。

自营外贸出口总额8153万美元。

银行存款余额94.7亿元，职工平均工资11171元，农民人均纯收入4375元。

多次被评为全国综合实力百强县（市）。

二、市经济运行状况1、经济总量人均完成国生产总值达13005元，比上年增长12.5%。

2002年全年完成财政收入88019万元，比上年增长36.7%，财政收入占国生产总值的比重为8.6%，比上年提高1.5个百分点。

2、市场物价市场物价总体水平下降。

2002年全市居民消费价格指数为100.2%，比上年下降0.2个百分点。

3、人民生活城市居民生活水平继提高。

2002年全市城镇职工年工资总额为62641万元，比上年增长2.3%；城镇职工人均工资性收入为11171元，比上年增长8.8%；农民人均纯收入4375元，比上年增长6.1%。

城乡居民储蓄存款继续增加，人均储蓄为8878元，增长28.0%。

居住条件改善，全年城镇新建住宅14.73万M2，农村新建住宅23.22万平方米；年末城镇居民人均使用面积为16.78M2，增长2.6%；农村居民人均使用面积38.53M2，增长1.9%。

三、市房地产开发情况1、固定资产投资2002年投资力度继续加大，增长幅度明显上升。

全年完成全社会固定资产投资298108万元，比上年增长30.7%，提高189个百分点。

完成工业投入124468万元，增长57.8%。

其中基本建设完成投资106914万元，增长5.2%；更新改造完成投资56664万元，增长57.5%；农村完成投资102777万元，增长73.4%；房地产开发完成投资31753万元，增长99.8%。

民间投资活跃，全年私营个体完成投资67133万元，增长10.5%。

2、房地产经营状况2002年商品房销售额为31953万元，商品房屋销售面积为21.11万平方米。

四、竞争个案分析竞争区域围属于市新区，目前新区在建或即将建造的项目不多，且地理位置都比较相近。

在售项目的住宅多层销售均价在1800~2300元/平方米之间，房型以三房为主，面积在100~150平方米之间，总价在22.5~28.7万元之间。

定价为成本加利润原则，多数需加收一系列的代办费。

折算成单价约为300元/平方米。

顶层多带阁楼，顶层阁楼以600~800元/平方米的单价出售。

而还有部分项目销售可以打折（多为9折）。

一般一个楼层或多个楼层（低层二和三层）销售单价相同。

客源几乎都为本地客源，且约30%的客源为第一次购房。

1、龙亭苑7260766开发商：金燕房地产开发地址：台港路开盘时间：2004年5月项目概况：龙亭苑由金燕房地产开发开发。

该项目地块位于台港路上，紧邻本项目地块，目前为一般村庄和农田。

在主干道南环路上以树立了一块巨幅做前期客户积累。

预计将于5月对外销售。

2、锦绣花园（二期）8305888开发商：九州房产地址：钱家路交房时间：2005年5月建筑规模：3栋低层（4层）（二期）房型面积：三房二厅二卫123平方米（一期五层加顶）、140平方米、143平方米、148平方米销售单价：二、三层：2380元/平方米五层加顶：2060元/平方米销售总价：二、三层：35.65万元五层加顶：28.95万元代办费：代征代办：煤气、电子防盗门、有线电视、装潢垃圾费、太阳能约13000元配套：193.3元/平方米储藏室：6000元（10平方米*600元/平方米）车位配置：0.75辆/户（2.4米架空层车位）车位价格：3米宽6万；3.4米宽6.4万；4米宽7万项目概况：小区正门位于钱家路上，另外在台港路和南大街上也有小区出入口。

住宅共分三期销售。

一期除余几套五层加顶房型外均已售完，将于8月交房。

二期销售3栋4层低层，全部为三房设计，2.9米层高。

住宅底层2.4米架空，为架空层车位。

定价为成本加利润原则，除总价外还需交付一系列的代办费，代办费每户在4~5万之间，其中储藏室位于住宅底层，大约为10平方米左右。

顶层阁楼以600元/平方米的单价出售。

目前小区销售情况良好，三、四层房型所剩不多。

该项目三期将与本项目同期上市。

3、金谷广场开发商：（中外合资）金新房地产发展地址：南环路与燕山中路的交汇处开盘时间：2002年6月占地面积：近10万平方米用地性质：住宅、商住、写字楼、酒店、底商住宅规模：20栋低层（2、3、4、5层）、多层、小高层（9层），460多户房型面积：三房二厅二卫129.7 4平方米、134.17平方米、137.22平方米、148.45平方米商铺面积：一、二层300~400平方米（单套面宽8米，进深12米，可自由组合分割）销售单价：住宅：多层：1900元/平方米（整盘）；1780元/平方米（开盘）；2100元/平方米(尾盘) 小高层：2500元/平方米商铺：6500~6800元/平方米写字楼：3500~3200元/平方米车位配置：0.6辆/户（半地下车库/架空层车位/路边停车岛）车位价格：半地下车位单价：1280元/平方米（20~30平方米/个车位）；标准车位：50000元/个项目概况：小区配套有泳池和会所。

近400米商业街，3个大型商业广场。

住宅多栋建筑实行底层架空，既增强了区视线的通透性、开敞性，又形成众多的自由活动空间；架空层配置绿化小品和休闲场所。

建筑风格现代、简洁、明快；建筑立面高雅、挺拔、稳重。

顶层阁楼以800元/平方米的单价出售。

景观房另收2万元/户观景费。

目前已经交房。

4、锦汇商业广场发展商：锦汇置业发展地址：燕山路交房时间：2005年5月总用地面积：73423平方米总建筑面积：74800平方米其中商铺总面积：27891平方米（一层11392平方米、二层11067平方米、三层和三层以上5432平方米）21层宾馆总面积：24759平方米（底层2253平方米、标准层1000平方米）超市区总面积：22150平方米（一层10590平方米、二层11560平方米）建筑密度：30.8%绿化率：37.0%容积率：1.02商铺开间：4米商铺进深：12、14米商铺销售单价：一、二、三层均价8000元/平方米车位数量：420辆（其中超市区地面34辆、地下173辆；宾馆地面63辆、地下65辆；商业区85辆）项目概况：该项目位于燕山路，客运中心对面，规划有一幢21层星级酒店、大卖场和商铺。

商铺划分为综合类、餐饮类、服饰类、美容美发类。

其中沿燕山路的综合类二层商铺已经全部销售完。

商铺单套开间为4米，进深为12~14米。

可自由组合分隔。

一、二层原则上一同出售。

广场车位由物业统一管理。

竞争项目一览表产品篇1、地块简介本项目地块位于城市南片新区，北起台港路，南至104国道城区段，东起南大街延伸段，西临体育路。

由规划的城市次干道钱家路和龙亭路将之分成三块，按原南片新区详细规划，其编号分别为B4(包括B401、B402)、C3、C4（包括C401、C402）地块。

现状为一般农田和村庄。

项目现状客运中心燕山路路况南大街路况2、规划控制指标规划总用地面积：399740平方米出让总用地面积：342490平方米（B401地块83230平方米、B402地块23550平方米、C3地块134030平方米、C401地块73050平方米、C402地块28630平方米）容积率：B401、C401地块不大于1.15，C3地块不大于0.9，B402地块不大于1.0，C402地块不大于2.0建筑密度：B401、C401地块不大于25%，C3地块不大于25%，B402地块不大于35%，C402地块不大于30%总建筑面积：不大于381140平方米（公共服务设施8000平方米、B401地块不大于95710平方米、B402地块不大于23550平方米、C3地块不大于120620平方米、C401地块不大于84000平方米、C402地块不大于57260平方米）绿化率：B401、C401、C3地块不小于35%，B402、C402地块不小于25%建筑层次：B401、C401地块多层为主，C3地块低层、多层，B402地块低层、多层，C402多层、中高层用地性质：二类居住用地（B401、C3、C401地块）商业、服务业（B402地块）金融保险业及贸易咨询业用地（C402地块）停车指标：居住用地小汽车停车位按不少于1.0辆/户配置3、SWOT分析优势劣势✓较大的市场空间×客户来源较为单一✓长途汽车站重要的信息传播渠道×长途汽车站人流嘈杂✓周边配套设施齐全×项目所处区域位置较为偏远✓周边已初见规模的新建成熟小区×周边区域商业配套及公交线路较为贫乏✓本项目旁的商业圈建设机遇威胁✓市房地产处于初步阶段×周边竞争楼盘压力不容忽视✓收入提高带来需求增长×周边楼盘低价格的威胁✓综合开发规模优势优势—考量本项目所具有的优势,是什么因素使得本项目能立足市场、区别于其它竞争者。