土地 储备
规划 设计
施工 建设
推广 销售
物业 服务
基础性活动
前言
房地产开发的流程
❖ 土地获取 ❖ 规划设计 ❖ 开发报批 ❖ 施工建设 ❖ 推广销售 ❖ 验收交付 ❖ 物业服务
第一部分 土地获取
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土地获取
购地决策程序
办事处信息 整理
办事处初步 筛选
确定意向 地块
土地信息收集
3.土地使用权年限 (1)居住用地 70年 (2)工业用地 50年 (3)教育 科技 文化 卫生 体育用地 50年 (4)商业 旅游 娱乐用地 40年 (5)综合用地 50年
土地获取
出让征地的方式
协议出让
招标
出
让
拍卖
方
式
挂牌
行政划拨
转让
第二部分 规划设计
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规划设计
开发企业规划设计
开发报批
人防设计条件
2
9
人防施工图设计 10 25
人防审批
26
40
土地确权 01
施工图设计 2 42
消防报批 43 51
方案报批 2 15
选址意见书
2
10
用地规划证办理 16 36
建筑工程规划许可证
87
117
开施工放许线可证 118 125
土地证办理 37 55
规模报批
56
86
开发报批
报批流程
主要有以下手续 1.立项 2.建设用地规划许可证 3.国有土地使用权证 4.消防设计审批 5.人防审批 6.建设工程规划许可证 7.图纸审查 8.建设工程施工许可证 9.商品房预售许可证
《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开 工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依 据之一。
《商品房预售许可证》(房屋预售又称“买卖楼花”，或者称为“买卖期房”，一般指 从开发商取得商品房预售许可证可以公开发售开始，预售正在建设尚未竣工交付使 用的商品房。
前言
□迈克尔·波特说，“把企业作为一个整体来看待，是无法理解企业的竞争优势 的”。
□竞争优势来源于企业在设计、生产、营销、交货等过程和辅助过程中所进行的许 多相互分离而又相互衔接的活动。
□价值活动：创造价值的基本工作。价值活动可以分为两类：基础活动和支持性活 动。
前言
价值链
支持性 活动
企业基础管理工作 人力资源管理 战略投资 财务 管理
➢项目施工建设
施工企业运用系统的观点、理论和方法对施工项目进行计划、组织、监督、控制、协调等全过程、全 方位的管理，实现按期、优质、安全、低耗的项目管理目标。
第五部分 验收交付
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验收交付
主体验收
❖ 参加单位:五大责任主体参与，市质监站 （或大项办监督站）监督。
规划设计
规划设计的基本内容
一、土地使用、用地边界与面积 二、环境容量：建筑容积率、建筑密度、人口密度、绿地率 三、建筑控制：建筑高度、建筑后退、建筑间距 四、城市设计 五、建筑空间、功能及其经济性 六、基地停车车位、总体布置、出入口
规划设计
方案设计 在满足规划设计条件、设计规范要求
的条件下，在规划布局、空间功能设置、 建筑形式、建筑规模及面积分配等涉及使 用和观感方面对产品进行深化设计，并向 相关主管部门报审。 施工图设计
不通过
向公司汇报
参加国家 土地招拍挂
投标报价 分析表
通过 董事会 审批
信息库 放弃
不通过
通过
总裁 办公会议
审批
编制 可行性分析
不通过
通场分析及 定位
通过
不通过
投资测算
通过
投资利润 分析
通过
方案规划
土地获取
土地的基本知识
1.土地使用制度 (1)社会主义公有制
2.土地使用权有偿出让 (1)地租 (2)补偿费用
项目定位
设计院
规划要求
方案设计
政府审批 否
是 施工图设计
政府审批
否
是
规划设计
政府规划控制
城市总体规划 城市分区规划
控制性详细规划 修建性详细规划
房地产项目的规划设计
规划设计
规划设计必须遵循的原则
一、服从城市总体规划和地区性规划
二、按国家和地方政府制订的有关法规、规范、规定、条例办事
三、实施统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设 四、遵循价值规律和供求法则，了解和掌握市场动态、对开发项目作出正确的定位 五、从实际出发，量力而行，又有超前意识 六、节约用地、合理用地 七、一切以人为本
它的主要任务是满足施工要求，即在 初步设计或技术设计的基础上，综合建筑、 结构、设备各工种，相互交底，核实校对，
第三部分 开发报批
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开发报批
房地产行业特点
经济性
房地产行 业
政治性
民生性
房地产业本身属支柱产业，带动着诸多相关产业，拉动GDP的效果明显，占国家GDP约10%。房地产属性较为复 杂，同时带有实体经济和虚拟经济特性，又同时具有投资和消费的功能。房地产行业的发展，影响到很多方面，房地 产行业具有特殊性，兼有经济性、民生性、政治性。
第四部分 施工建设
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施工建设
开发项目建设
项目建设的基本程序
➢项目建设准备
该阶段的准备工作质量直接关系到主体施工单位进场后能否顺利展开施工。首先，组建项目部，人员 按项目的大小、编制到位，办公场所到位；清理提供作业面，提供临时水、电。
➢优选施工队伍、监理队伍
招投标的编制、招标单位的报名、考察、筛选、入围、造价咨询、招标代理单位的确定、监理公司 的确定、开标、定标。
开发报批
相关许可证件
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市 规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位 用地的法律凭证。
《国有土地使用权证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法 律保护。
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建 设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单 位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
前言
“不动 产”，不动产是指不能移动、或移动后会改变原来的性状或失去原有的价值，这是土地 位置的不动性决定的。 □ 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。 □流程，英文“process”，中文也有译作“过程”。Ｈ·J·约瀚逊：业务流程是把输入转化为 输出的一系列相关活动的结合，它增加输入的价值并创造出对接受者更为有效的输出。