兴义市升华房地产开发有限公司“铭都公寓”项目市场分析报告1 / 1262 / 1263 / 126贵州友联伟业投资顾问有限公司2010年6月10日4 / 126目录第一部分：房地产开发政策环境一、政策形势4二、2010年房地产调控新政及各部门关于房地产的政策5三、贵州省房地产调控地点政策预测7四、按揭贷款 9第二部分：兴义市宏观经济运行分析5 / 126一、2005年至2009年兴义市宏观经济运行情况状况11二、三大产业分析14第三部分：兴义市都市规划及完成情况一、都市规划前景 16二、2010年都市化建设规划构想 21第四部分：兴义房地产市场研究一、供给市场特征226 / 126二、客户构成及购买实态分析37三、以后5年市场供给量预测39四、以后5年市场需求量预测39五、以后5年潜在市场消费者分析44六、以后总体市场进展趋势分析44第五部分：写字楼市场分析一、整体写字楼市场研究46二、写字楼进展趋势同类市场经验扫描——贵阳477 / 126三、本地市场分析49四、兴义市写字楼需求预测51第六部分：房地产项目分析一、房地产项目分析53二、典型项目分析58第七部分：市场开发理念及推售模式一、市场开发理念分析648 / 126二、市场推售模式 65第八部分：市场分析结论及建议一、结论67二、建议679 / 12610 / 126第一部分：房地产开发政策环境一、政策形势11 / 126政策基调稳定房价稳定房价遏制房价过快上涨遏制房价过快上涨坚决遏制房价过快上涨分析：房地产调控政策措辞的变化进一步表明政府调控房地产的决心。

12 / 126二、2010年房地产调控新政及各部门关于房地产的政策（一）、金融13 / 126（三）、住建政策14 / 126（四）、销售治理15 / 126（五）、小结从2005年开始，泡沫论一直充斥着房地产市场，国家积极采取稳定房价的措施，但是每次调控，换回来的差不多上房价越来越高，直到2008年，由于受全球经济的阻碍，房地产市场受到专门大的阻碍，全国大部分都市下跌，购房者信心受到专门大阻碍，持币观望态势越来越明显，楼市陷入低迷状态。

但2009年，由于受国家拉动内需，刺激经济政策的阻碍，房地产一度持续走高，直到2009年底，国家房地产宏观调控政策一改和气的面孔，从“稳定房价”到强硬的“遏制房地产市场过快上涨”，同时出台相关配套政策和执行细则，进一步表明国家对房地产市场调控态度的信心和决心。

16 / 126三、贵州省房地产调控地点政策预测（一）、力度预测17 / 126目前贵州及兴义无更多配套政策出台，即便出台相关政策，其力度可不能超过国家政策，更多的是应景之作。

（二）、执行预测贵州房地产宏观调控政策及执行应该是比较保守的，一方面基于进展本地经济，提升都市形象，加速都市化重点建设项的目的；另一方面，出于爱护投资企业，创建良好投资环境，进一步扩大招商引资的考虑。

同时，本地房地产市场的一些客观因素存在（房价相对其他省份较低），直接性打压房价和房地产企业的宏观调控政策出台的可能性不大。

最终阻碍贵州省房地产市场进展的要紧缘故是保障性住房分流部分住房需18 / 126求，国内整体市场的房价下跌趋势导致居民持币观望情绪上升，部分房开公司在处于资金压力的情况下进行打折促销，拉动整个市场价格走低，但对大型房开公司和资金实力较强的房开公司阻碍有限。

（三）、兴义房地产调控政策执行效果预测1、执行强度19 / 126兴义作为贵州省几个比较偏远的都市之一，对国家房地产宏观调控政策的执行力度和强度相对较弱，调控基调差不多维持在贵州省住建厅发出的通知基础上，清查各项目容积率规划情况，保证房开企业按照国家相关规范执行，制止和纠正擅自变更规划、调整容积率等违法行为问题。

2、市场阻碍2009年底，“国四条”的颁布，国家房地产宏观调控政策基调由“稳定房价”转换到“遏制部分都市房价过快上涨”。

2010年国务院再一次公布“国十条”和“新国十条”，房地产宏观调控政策越来越细化，各部门相关配套执行政策一个个浮出水面，国家遏制房价上涨，打压投资性需求的决心和信心越来越明显，加上各种媒体的大势宣传和引导各地房价下跌，购房者持币观望的情绪越来越浓厚，售楼部现场来访量逐渐减少，只看不买现象增多。

近期兴义各楼盘明显感受现场来访客户逐渐减少，从近期几家楼盘的开盘情况来20 / 126看，成交量明显减少，客户看跌的心理比较强。

四、按揭贷款1、一手房按揭贷款执行标准22010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督治理委员会发出通知规定，商21 / 126业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

3、阻碍：对改善性需求及住宅投资投机型需求均有抑制作用。

22 / 126第二部分：兴义市宏观经济运行分析一、2005年至2009年兴义市宏观经济运行情况状况（一）、2005年至2009年兴义市生产总值变化趋势23 / 126数据来源：兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理（二）、 2005年至2009年兴义市固定投资变化趋势24 / 126数据来源：兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理25 / 126（三）、2006年至2009年兴义市社会消费品零售总额变化趋势数据来源：兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理26 / 126（四）、2005年至2009年兴义市城镇居民可支配收入变化趋势数据来源：兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理二、三大产业分析（一）、兴义市三大产业运行情况27 / 1261、2008年至2010年兴义市第一季度三大产业运行对比情况数据来源：兴义市政府办提供，青蓝紫地产顾问整理第三产业增幅远高于第一产业及第二产业，房地产业进入加速进展通道。

28 / 126（二）、产业评析房地产行业作为提升都市形象，完善都市进展目标，提高都市人口，加速都市化进展水平，都市配套设施和公共服务治理体系中的一个重要部分，必将成为产业化进展一个重点，房地产行业也会受到越来越多投资者的青睐,市场竞争加剧。

29 / 126第三部分：兴义市都市规划及完成情况一、都市规划前景（一）、区位情况30 / 126南（宁）贵（阳）昆（明）经济圈的中心，地理区位优越，素有“三省通衢”之称。

是泛珠三角经济区，南昆沿铁产业带、南贵昆经济区重要的区域性中心都市，是三省毗邻地区的商业集散地和通衢要塞，区域优31 / 126势明显。

（二）、人口环境随着社会和经济的进展，居住环境的改善，生活质量的不断提高，兴义市都市人口不断增加，居民受教育程度明显提高，人口素养也有着显著的提升。

90年代后期，尤其是2000年以后，随着都市化和现代化进程步伐的加快，都市的聚合功能进一步加强2009年兴义都市建成区面积拓展到47.2平方公里（2009年数据）含顶效9.2平方公里。

目前中心城区面积38平方公里，中心城区人口33万，都市化率达41％，已达到现代中等都市的框架、人口规模和都市实力。

（三）、总体规划32 / 126黔西南地区政治、经济、文化中心；具有服务和交通枢纽的中心都市；人和自然和谐的生态型的旅游都市；黔西南地区重要的工业基地。

1、都市功能定位：黔西南州的政治、经济、产业中心，文化、教育、信息基地。

滇、黔、桂三省（区）结合地区的商业、贸易、物流基地。

具有丰富旅游资源和历史人文景观的旅游服务都市。

具有电力、煤炭、酿酒、制药、建材、冶金等工业，并积极进展以都市型产业为主导的综合性生产基地。

2、都市进展方针开拓新区，稳步改造老城区，爱护山城特色，制造优美的生态都市。

33 / 1263、都市进展目标以西部大开发为契机，以生态环境持续进展为特色，以提升都市功能、完善各类基础和服务设施为目标，在2020年前将兴义市建成市场繁荣、经济发达、综合实力较强，都市功能布局合理、设施先进、交通便捷、环境优美的中国西部强市。

差不多形成中等都市的经济规模和综合实力，生产总值接近国内同等规模都市水平。

建设黔西南地区中心都市，发挥滇、黔、桂三省（区）交汇的地理优势，推进都市化进程。

差不多形成人与自然和谐、“山清水秀，天蓝地绿”的都市面貌。

差不多建成都市公共活动中心，同时建设一批与生态都市环境相匹配的居住区，显著提高市民的生活环境质量。

34 / 126差不多形成大中等都市相匹配的市政基础设施框架和交通设施框架。

重点建设都市的污水处理系统，燃气系统。

建设以交通枢纽，公共停车场为主的静态交通体系。

差不多形成科教文卫等社会事业进展的总体建设规模，实现国民经济与社会事业协调进展。

（四）、用地规划1、布局原则明确“建立黔西南强市“的社会经济目标，明确合理的都市进展方向及用地布局。

合理利用土地资源。

改变现状土地使用模式，明确都市片区式进展的格局，提高土地使用效益。

合理调整都市道路系统。

增加对外交通联系通道和区域性的交通集散中心，形成完整快速的交通系统。

贯彻可持续进展战略，坚持以人为本的规划原则，合理规划都市绿地及生态环境系统，建设21世纪的35 / 126生态可持续进展都市。

2、用地评价一类用地：即适宜建设用地的缓坡地，地质条件良好，地形坡度在10%以下，是适应都市各项设施条件要求的用地。

要紧位于中心城的东北面。

二类用地：即差不多适宜建设用地的中坡地，坡度在10%~25%之间。

二类建设用地分布较为零散。

三类用地：即不适宜建设用地的陡坡地，地质条件差，地形坡度超过25%。

三类建设用地则要紧分布在都市西部。

3、用地规模兴义市中心城现状建成区用地17.7平方公里。

规划至2020年，中心城总体规划用地约73.4平方公里，36 / 126其中都市建设用地约40.9平方公里，人均都市建设用地约85平方米，自然生态用地约22.4平方公里，进展备用地约10.1平方公里。

4、规划操纵范围中心城规划区用地范围：北至顶效，东至马岭河峡谷以东3000米，西至木贾、南至下五屯，包括黄草坝、坪东、桔山、下五屯四个街道办事处和马岭镇、顶效镇的全部或部分用地，约348平方公里。

中心城总体规划用地范围：规划用地面积约73.4平方公里，其中规划都市建设用地约40.9平方公里。

（五）、人口规划2009年，全市人口79．6万人，至2020年，市域实际居住人口约为100万人，城镇实际居住人口约65万人，市域都市化水平为64%。

37 / 126（六）、居住规划1、布局原则住宅布局应依据都市进展方向。

充分利用都市生态资源，形成片区式布局结构并与都市交通及都市基础设施进展紧密结合，合理布局。

集中成片开发居住用地，有利于公建服务设施和市政公用设施的合理配置，节约建设投资，有利于都市的可持续进展。

爱护老城区具有传统特色的住宅及由特色住宅群构成的都市历史文化街坊和街区。