开发项目立项，是开发的第一步，即取得的政府 主管部门（省市发改委）对项目的批准文件。 申报所需材料： 1、小区项目申请报告 2、申请立项请示 3、银行资信证明 4、房地产资质证书 5、山东省建设项目招投标方案 6、土地证复印件 7、环评批复
三、土地使用权的取得程序
在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可 证,方可办理取得土地使用权的手续。在现阶 段根据<<城市房地产管理法>>的有关规定,用 地的取得方式有三种：
(3)消费者的经济来源和经济收入水平； (4)消费者的实际支付能力； (5)消费者对房地产产品质量、价格、服务等方面的要求
和意见等
㈡ 、房地产市场需求调研
2、房地产消费动机调研 房地产消费动机就是为满足一定的需要，而引 起人们购买房地产产品的愿望和意念。房地产 消费动机是激励房地产消费者产生消费行为的 内在原因。主要包括消费者的购买意向，影响 消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类 型等。
㈢ 、房地产市场供给调研
2、现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、 功能、格局售后服务的意见及对某种房地产产 品的接受程度。
㈢ 、房地产市场供给调研
3、新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及 其在房地产产品上的应用情况。
㈢ 、房地产市场供给调研
4பைடு நூலகம்建筑设计及施工企业的有关情况。
二、项目立项过程程序
（2）、一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通贷膨胀 （3）、国民经济产业结构和主导产业。 （4）、居民收入水平、消费结构和消费水平。 （5）、物价水平及通贷膨胀率。 （6）、项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和
外商投资的发展情况。 （7）、与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调研。
㈠、房地产市场环境调研
1、政治法律环境调研 政治法律环境调研主要是了解对房地产市场起影响和制约作用的政 治形势、国家对房地产行业管理的有关方针政策、有关法律法规， 包括：
（1）、各级政府有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开 发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、 土地定级及地价政策、人口政策和产业发展政策等。
㈡ 、房地产市场需求调研
3、房地产消费行为调研 房地产消费行为是房地产消费者在实际房地产消 费者购买模式和习惯的调研，主要是要调研：
(1)消费者购买房地产商品的数量及种类； (2)消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求； (3)消费者对本企业房地产商品的信赖程度和印象； (4)房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况
等。
㈢ 、房地产市场供给调研
1、行情调研 即整个地区市场，房地产市场现有产品的供给 总量、供给变化趋势、市场占有率；房地产市 场的销售状况与销售潜力；房地产市场产品的 市场生命周期；房地产产品供给的充足程度、 房地产企业的种类和数量、是否存在着市场空 隙；有关同类产品价格水平的现状和趋势，最 适合于客户接受的价格策略；新产品定价及价 格变动幅度等。
㈠、房地产市场环境调研
3、社会文化环境调研 社会文化环境主要是居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费
心理及对生活的态度、对人生的价值取向等。社会文化环境在很大程 度上决定着人们的价值观念和购买行为，因此它影响着房地产消费购 买房地产产品的动机、种类、方式。而一些价值观，是比较容易变化 的，这也是房地产企业开发新的产品引进新的经营思路创造了条件。 文化环境调研的内容主要包括： （1）、居民职业构成、教育程度、文化水平等。 （2）、家庭人口规模及构成。 （3）、居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等。 （4）、消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。
㈡ 、房地产市场需求调研
1、房地产消费者调研 房地产消费市场容量调研，主要是调研房地产消费者 的数量及其构成。主要包括：
(1)消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产 市场需求发展趋势；
(2)调研房地产现实与潜在消费者数量与结构，如地区、 年龄、民族特征、性别、文化背景、职业、宗教信仰 等；
（2）、各级政府有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用 规划、城市规划和区域规划等。
（3）、政府有关法律法规，如环境保护法、土地管理法、城市房地 产管理法、广告法、反不正当竞争法等。
（4）、政府有关方针和政策，如产业政策、金融政策、税收政策、 财政政策、物价政策、就业政策等。
（5）、政局的变化，包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变 动等。
房地产开发前期流程
房地产项目开发一般应遵循下列程序： 一、项目开发前期调研程序 二、项目立项过程程序 三、土地使用权的取得程序 四、征地拆迁程序 五、项目规划程序 六、项目建设程序
一、项目开发前期调研程序
㈠、房地产市场环境调研 ㈡ 、房地产市场需求调研 ㈢ 、房地产市场供给调研 ㈣ 、房地产市场营销活动调研（销售期）
㈠、房地产市场环境调研
2、经济环境调研 地区的居民收入、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数高低，对房 地产市场需求也会产生根本性的影响。经济环境调研应把握企业所在地区 的总的经济发展前景。一般来说，对于经济发展快的地区，房地产市场的 前影也将十分广阔，市场机会相对多。包括：
（1）、项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、基础设施情况、地 区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。
㈠、房地产市场环境调研
4、社区环境调研 社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是 房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对 发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经 济效益具有重要作用。社区环境调研内容包括 社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素 质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、 空气和水源质量及景观等方面。
1、通过国家出让方式获得； 2、通过转让方式获得； 3、通过与当前的土地的使用者合作等方式。
㈠国有土地使用权划拨手续的办理
1、承办部门：所属地区国土资源局 2、申报资料： ①用地申请； ②发改委批复的当年投资计划； ③建设用地规划许可证； ④建设用地规划意见； ⑤用地范围图； ⑥土地权属证明； ⑦工程项目总平面图。