业主入住手册第一部分概述一、入住的含义业主及使用人的入住，习惯的被称之为“入伙”。
入住是指业主根据购买或承租物业的契约规定，在交付各种费用和款项及办理完各种相关手续后，领取钥匙、迁入或进驻购买或承租的物业。
二、入住的意义业主入住阶段的工作是房地产开发所有环节中的关键一环，它是向业主释放产品价值、展现企业品牌、确保项目交接给物业后长治久安的重要环节，也是对开发公司各操作环节结果的综合检验，体现产品价值的重要环节。
入住工作的好坏不仅会对项目的成本控制、项目入住后的服务经营带来直接影响，更会影响到开发企业形象和声誉。
入住对物业公司来说是挑战也是机遇。
入住工作是一个系统工程，需要在人力、财力、物力、流程等各方面上综合运筹，通盘考虑，合理安排，需要较高的操作水平。
一旦组织不好就容易给业主形成不好印象。
因此办理好业主入住对物业公司来说是一个挑战。
同时通过入住的“第一印象”能够集中展示物业实力和树立物业良好形象，使物业拉近与业主距离，为日后搞好小区管理奠定良好基础。
业主良好的入住感受会给物业日后的日常物业管理带来诸多方便。
三、入住的几个主要阶段入住是物业管理前期介入和管理工作中的一个环节，其具体包含的阶段为：入住的准备阶段、入住手续的办理阶段、入住手续办理后续阶段。
第二部入住的实施一、建立入住组织为了确保入住工作顺利，物业公司和开发公司在入住前应成立统一的入住指挥和实施组织，以便入住各项工作分工明确、组织严密，保证各项工作有效落实。
入住组织是为完成入住这一阶段性工作成立的，入住完毕入住组织解散。
为了高度重视入住工作，入住组织的领导一般由集团各区域公司的总经理/副总经理担任，组员应有销售、工程、售后、研发、财务、物业等部门组成。
入住工作是以物业为主组织的工作，物业在入住期间必须成立以项目经理为小组长的现场入住办理组织。
小组长负责协调、组织、指挥各小组有效开展工作，确保入住现场各项工作正常进行。
（1）入住组织架构图（2）物业参与入住流程人员组织结构图二、编制入住实施计划为确保入住各项工作妥善安排，入住小区物业项目经理应组织人员根据本项目前期介入掌握的具体情况制定妥善的入住安排计划表。
入住工作计划是整个入住工作的纲领，是确保各项工作有效开展的前提。
入住计划的编制及实施流程：1、入住前3个月或业主档案齐备时，入住小区物业项目经理组织编写《入住工作计划》呈交入住工作领导小组审定。
2、入住工作领导小组审定确定《入住工作计划》后，由物业管理中心负责印发各相关部门。
3、各部门需按照《入住工作计划》的安排落实执行，物业管理中心按照《入住工作计划》，牵头组织入住各项准备工作，跟进各部门的计划落实。
并向入住工作领导小组进行汇报。
4、入住前第3月，入住工作领导小组应于每2周组织各部召开入住准备工作协调会；入住前第2月，入住工作领导小组应于每周组织各部召开入住准备工作协调会；入住实施期间，入住工作领导小组应于每天组织各部召开入住准备工作协调会；协调会要针对需协调解决的问题给予明确，形成会议纪要，发给各部门执行。
二、入住的准备工作1、人力资源的准备对物业公司来说，项目前期介入人员相对较少，为保证入住的人力资源支撑，必须根据项目入住各岗位定编人力资源需要，在入住手续办理开始2个月前保证各岗位人员招聘到位，入住上岗时培训完毕。
为了充分保证入住工作所需人力，一般情况下在入住期间物业中心或区域公司统一调配集团或区域物业公司人力进行入住支持，入住支持人员名单和人员基本技能状况应在入住开始一月前确定并报入住项目经理处，以便入住项目根据支持人员技能情况统一安排工作。
入住项目根据物业参与入住流程人员组织结构图合理分配人员工作。
2、资金的准备为了保证入住时各项开支所需资金的充足、及时；开支合理，避免浪费。
项目处应在入住3月前编制好各项开支预算上报公司财务部。
财务部在审批项目预算合理的基础上及时保证各项资金及时到位。
同时为了及时对入住期间收入进行把控，保证及时预控公司现金流。
入住项目在上报开支的同时上报收入预算。
3、入住资料的准备（1）物业准备资料①入住前30天各项目经理根据本项目的实际情况及老项目入住经验将《住户手册》等入住所需材料编写完毕。
②本地项目于入住前20天将入住需要印刷相关资料交给综合管理部。
③异地项目于入住前20天将入住需要印刷相关资料编写完毕提交综合管理部审核后自行印刷，印刷完毕申请综合管理部盖章。
④《住户手册》的内容要求写明公司及物业管理中心联系电话、物业服务费明细、各项公众制度、服务标准、装修流程、服务指南等；⑤综合管理部于入住前15天将项目上交需要印刷及盖章资料全部印刷及盖章完毕（《业主临时公约》需加盖物业公司及地产公司公章）。
⑥项目于入住30天前收集整理齐全销售、地产工程、配套等部门的统一口径内容，并组织入住参与人员学习掌握。
（2）地产准备资料①项目工程部负责编制《新建住宅使用说明书》《新建住宅质量保修书》及3个附件《给排水管线图》、《电气示意图》、《塑钢门窗使用注意事项》签字确认后，提供物业项目处。
同时应于商品房交付使用前向物业项目处提供商品房交付使用准许证明复印件。
②销售部于正式办理商品房交付使用前30天，向物业项目处提供印制完毕的《新建使用说明书》。
③开发部于物业正式办理入住前两周购置《质量保证书》并加盖地产公司公章。
④销售部于正式办理商品房交付使用前2周完成3个附件《给排水管线图》、《电气示意图》、《塑钢门窗使用注意事项》复印工作。
（3）物业印刷以下各类入住表格（见附表）：——《入住清单》——《房屋设施验收单》——《业主档案》——《领取钥匙一览表》——《钥匙借用登记表》——《业主联系电话一览表》——《入住申请审批表》4、入住物料的准备入住工作实施前3月内管理中心编制详细的物料需求预算表，内容应包含物品名称，规格、数量、所需单价、总金额等，并于入住实施前40天报综合管理部采购（异地项目报综合管理部和总经理审批后自购）。
综合管理部保证入住人员工装、垃圾桶、广告牌、保洁用具等所需物品在入住前一周前到位。
5、销售资料移交工作（1）入住前30天前，销售部将款齐业主的《业主档案》转到物业客户服务部，入住前一周前再次进行核准。
（2）物业客户服务部接收《业主档案》后，输入微机，整理存档。
并跟进该业主情况，对业主问题提前跟进解决。
6、建立外协单位关系为保证入住期间和入住后及时给业主提供家政、家装等便民服务和应付入住期间特殊需要，开展好物业多种经营项目，也为了给业主良好的入住感受。
在入住前期必须建立一定的协作单位。
充分利用外部资源，在一个较大的平台上为业主提供全面的服务。
管理中心应在入住前3个月内指定专人负责外协工作，并在入住前一周内与所有符合建立协作关系的单位签定合作协议或合同。
78、发出入住通知销售部门在业主办理入住手续前十天，根据《业主档案》以挂号信形式寄发《入伙通知书》。
通知业主收楼。
三、入住的实施1、入住时的环境现场布置（1）由安全管理部拟订项目入住安全管理预案并组织实施。
（2）办理入住项目体现热烈氛围。
（3）项目内环境（各项目根据自己实际情况布置）：——入口处挂横幅（或其他），内容一般表达“欢迎入住”的意思，插彩旗，营造热烈的气氛；——插指路牌，由入口处到物业管理中心，指路牌标明“物业管理中心→”字样；——入口处标明物业管理中心办公地址和办公时间；（4）物业管理中心办公环境（各项目根据自己实际情况布置）：——印制业主入住签名布标；——挂灯笼或飘小彩旗，摆放花篮、盆景等装饰物，给人以隆重、喜庆的感受；——张贴醒目的“办理入住手续流程图”、“办理装修手续流程图”等，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”，各窗口标识清楚，一目了然；——服务人员着装整洁，佩带胸卡，精神饱满，语言规范；——接待中心及各办公室资料摆放整齐有序，保持整洁。
2、入住手续的办理（1）入住办理现场由地产公司、物业公司人员联合办公，一条龙服务。
（2）对于不能按照正常程序办理入住手续的业主，填写《入住申请审批单》，经允许后，方可直接入住。
验证接待：接待员在业主前来办理入住手续时，应首先对《入住凭单》（地产联系函）进行核对；（3）核对无误后，按以下顺序办理入住手续：①填写《入住清单》；②查找并取出业主档案；③将钥匙交由维修部维修人员带领业主入户验房（验房标准见附件一）；a、接待员将《房屋设施验收单》及房屋钥匙、电卡、水卡等一并交由维修人员会同业主入户验房；b、维修人员在验房的同时，将房屋使用功能及装修方面的简单常识向业主介绍，使业主了解房屋使用功能及装修注意事项；c、在验房的同时，维修人员将各种表具的表数填写在《房屋设施验收单》内；d、验房过程中发现问题，业主要求搬入前或装修前维修的，服务中心应填写《房屋回修单》并转至售后服务部，待维修后由维修人员进行验收，验收合格的通知业主；验收不合格的继续要求售后服务部予以修复；e、上述手续办妥后，维修人员需在《入住清单》上签字，同时将《房屋设施验收单》及房屋钥匙交回客服接待中心。
④交纳入住费用：服务中心指引业主到收费处交纳入住费用，收费员根据收款项目开具收款收据，并在业主交齐款项后填写《入住清单》。
一般情况下，入住费用包括以下项目：a、物业服务费：以办理入住之日起计算物业费；b、装修保证金：为避免违章装修的保证金，在装修验收合格后，全部退还；（装修施工押金）c、电表初期电费：属代收代缴费用，最后将转给开发公司；d、水费：属代收代缴费用，如自来水公司服务到户的则此项费用不负责收取；e、汽车泊位费：业主可选择入住当天交，也可在入住后随时选定车位随时交纳，泊位费票据需注明“只供停车收费”；f、暖气费：项目有自用供热站的，按国家规定优惠标准以采暖面积进行计算收费；项目依靠集中供热的，视具体情况收取此项费用，属代收代缴费用，如供热站服务到户的则此项费用不负责收取；g、卫视（有线）初装收视费：属代收代缴费用，项目无此项配套项目的不予收费；3、填写相关资料（1）需业主填写的有，填写下列资料前需请业主将资料详细阅读，并将业主联交由业主保存：——《业主档案》（无业主联）——《住宅装修责任书》——《前期物业管理协议》（如在购房时未签定，需在发放钥匙前与业主签定）——其它需填写的资料（2）需客服中心填写的有：——《业主联系电话一览表》——其它需填写的资料（3）在填写完所有资料后，接待员应在《入住清单》上签字认可，并将《入住清单》一并收入业主档案中。
4、发放钥匙及相关资料（1）在上述事项均办妥后，业主验房无问题或要求在搬入后再行维修的，接待人员应将业主房屋钥匙全部交给业主；（2）业主验房有问题的，接待员应在交给业主钥匙的同时，根据业主要求决定是否留一把大门钥匙以备维修时用；（3）业主在领取钥匙时，接待员应请业主在《领取钥匙一览表》内签名确认；（4）在发放钥匙的同时，将《住户手册》一并发给业主。