❖房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税； 但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房 应按规定征收房产税。
三、征税范围
❖房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。
❖房产税的征税范围不包括农村
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四、计税依据与税率
（一）计税依据（从价计征、从租计征）
❖1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30% 的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、 直辖市人民政府确定。
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• 第四，居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税。 由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依
照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能 将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地 地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收 入计征。
• 注意：新政策（P245）自2009年1月1日起，对依照房产原值计 税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照 房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规 定进行核算。
• 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
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❖需要注意的特殊问题：
• 第一：以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待： （1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计
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六、税收优惠
❖ （一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免 税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免 税范围。
❖ （二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、 托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预 算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。
• 12.自2006年1月1日起至2008年12月31日，对为高校学生提供住 宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。
对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并 有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产，免征房产税。
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【例题·单选题】某供热企业2007年拥有的生产用房 原值5000万元，全年取得供热总收入2500万元，其 中直接向居民供热的收入800万元。企业所在省规 定计算房产余值的扣除比例为30%，该企业2007年 应缴纳房产税（ ）
在征税范围外的房产虽登记管理在县城，但不交房产税。
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• 11.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。 不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。对既向居
民供热，又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占 其总供热收入的比例划分征免税界限；对于兼营供热的企业，可 按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税 界限。
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• 第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租 赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、 手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且 租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移 到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式， 所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产 的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
纳税。
❖ 4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。 ❖ 5.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。 ❖ 自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，
依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
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（二）征税对象——房产
❖它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学 习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施 或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产 税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属 于房屋，不征房产税。
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【例题·多选题】下列可以成为城镇土地使用税的纳
税人有（ ）。
A.土地使用权人 B.土地实际使用人
C.土地代管人
D.共有土地使用权的各方
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三、征税范围
❖城镇土地使用税的征税范围是：城市、县城、建制镇和工 矿区内属于国家所有和集体所有的土地，不包括农村集体 所有的土地。
❖自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营 用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。
自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化 而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房 产的实物或权利状态发生变化的当月末。
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【例题·多选题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间 规定的有（ ） A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴 纳房产税 B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴 纳房产税 C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月 起缴纳房产税 D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋 权属证书之次月起缴纳房产税
❖（一）概念：城镇土地使用税是以国有土地为征税对象， 对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
❖（二）特点：1.征税对象是国有土地；2.征税范围广；3. 实行差别幅度税额。
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二、纳税义务人
❖城镇土地使用税的纳税义务人，是使用城市、县城、建制 镇和工矿区土地的单位和个人，包括：内资企业、外商投 资企业和外国企业在华机构、事业单位、社会团体、国家 机关、军队及其他单位，个体工商户及个人也是纳税人。
第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法
主要内容：
❖房产税法 ❖城镇土地使用税法 ❖耕地占用税法
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第一节 房产税法
一、房产税基本原理
❖房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金 收入，向产权所有人征收的一种财产税。
❖房产税的特点：
1.房产税属于财产税中的个别财产税； 2.征税范围限于城镇的经营性房屋； 3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。
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二、纳税义务人与征税对象
（一）纳税义务人
❖ 1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有 的，由集体单位和个人纳税。
• 房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有 和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。
❖ 2.产权出典的，由承典人纳税。 ❖ 3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人
的房屋
建房屋，应从使用或出租、出借的当月起）
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纳税人购置新建商品房
购置存量房
纳税人出租、出借房产 房地产开发企业自用、出 租、出借自建商品房
自房屋交付使用之次月起 自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属 登记机关签发房屋权属证书之次月起 自交付出租、出借房产之次月起
自房屋使用或交付之次月起
❖（六）天然林保护房产p194
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❖（七）经财政部批准免税的其他房产。
• 1.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使 用后，可免征房产税。
• 2.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间 免征房产税。
• 3.在基建工地为基建工程服务的各种工棚、材料棚等临时性房屋， 在施工期间一律免征房产税；当施工结束后，施工企业将这种临 时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接受的次 月起照章纳税。
❖2.从租计征——计税依据为房产租金收入。 如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，
应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从 租计征。
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（二）税率
❖1.从价计征：税率为1.2%；
❖2.从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民 住房，暂按4%税率征收房产税。
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• 第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定 （1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设
施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备 等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值， 计征房产税。
（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计 入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备 和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入 房产原值。
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【例题·单选题】 某企业2006年2月委托一施工单位新建厂房， 9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值 100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。 该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。2006年企业 该项固定资产应缴纳房产税（ ）。
A.2.1万元 B.2.31万元 C.2.8万元 D.3.08万元
❖纳税人通常包括以下几类：
• （一）拥有土地使用权的单位和个人； • （二）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地
的实际使用人和代管人为纳税人；
• （三）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为 纳税人；
• （四）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分 别纳税。
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❖ （三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
❖ （四）个人所有非营业用的房产免征房产税。 个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一
律免征房产税。 对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照
章纳税。
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❖（五）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含 国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。
A.13.44万元 B.28.56万元 C.42万元 D.60万元